תכנון ובניה:
בית המשפט העליון קבע הועדה המקומית מוסמכת, לקבוע תנאים נוספים בהיתר בניה, לשנות ההיתר גם לאחר נתינתו, בשלב הבנייה ובשלב השימוש במבנה – בזהירות יתרה, תוך שקילת מכלול השיקולים והנסיבות הרלוונטיות.
עעם 9324/11 ועדת הערר לתכנון ובניה, מחוז מרכז נ’ ריאלקו, חברה להשקעות במקרקעין בע”מ (פורסם בנבו, ניתן ביום 27/08/13) בפני כבוד השופטת ע’ ארבל, כבוד השופט י’ עמית, כבוד השופט א’ שהם.
המשיבה 1, חברה להשקעות במקרקעין היא הבעלים של חניון תת-קרקעי בבניין בלב העיר רעננה. היא בנתה את הבניין, מכרה את היחידות השונות לרוכשים, והותירה בבעלותה את שתי קומות החניון מושא הערעור.
בסעיף 17ה לתוכנית המתאר החלה על המקרקעין נקבע, בין השאר, כי התחייבות לבניית חניון ורישום זכויות מעבר לציבור בשטח החניון הם תנאי למתן היתר בנייה, כי הסדרי החנייה בחניון יהיו בהתאם לתקן ובאישור הוועדה המקומית, וכי בסמכות הוועדה המקומית לקבוע תנאים להפעלת החניון.
אין מחלוקת בין הצדדים כי היתר הבניה כלל הוראות לגבי מבנה החניון, צורתו ומספר מקומות החניה שבו, כי במשך כעשור הופעל החניון תוך העמדתו בתשלום לשימוש הציבור, וכי רק לאחר שהמשיבה 1 החליטה משיקולים כלכליים על סגירת החניון כעבור 13 שנים ממועד הוצאת היתר הבנייה, הפעילה הועדה המקומית את סמכותה מכוח סעיף 17ה לתכנית וקבעה תנאים להפעלת החניון.
על קביעה זו עררה המשיבה 1 בפני המערערת, קרי, ועדת ערר, אשר החליטה לקבלו באופן חלקי בלבד וקבעה, בין היתר, כי מאחר ויש בסגירת החניון על ידי המשיבה 1 משום שינוי נסיבות, ההחלטה בדבר תנאי הפעלת החניון הייתה בסמכות הועדה המקומית.
הסוגיה הגיעה לפתחו של בית המשפט לעניינים מינהליים, שם נפסק כי החלטת הועדה המקומית בדבר תנאים להפעלת החניון מהווה חריגה מסמכות וכי התנאים שקבעה להפעלת החניון בטלים, באשר הבנייה מכוח ההיתר הסתיימה לפני למעלה מעשור. ומכאן הערעור.
לטענת המערערת, לועדה מקומית קיימת סמכות לשנות היתר בנייה לאחר הוצאתו, ואף לאחר השלמת הבנייה, כי סגירת החניון על ידי המשיבה 1 מהווה שינוי נסיבות, פוגע בציבור, ומנוגד להוראות התכנית,
וכי קביעת תנאי הפעלת החניון מאפשרת הלכה למעשה את מימוש התכנית באופן סביר, הכרחי ומוצדק.
המשיבה 1 בטענתה הצביעה על קביעת ועדת הערר לפיה האזור משופע במקומות חנייה וטענה כי סגירת החניון מקורה בכוחות השוק, כי הסגירה הייתה צפויה באשר אין בהפעלת החניון צורך, ומשכך, אין אירועים חריגים בעטיים בסמכות הוועדה לשנות את היתר הבניה.
בית המשפט העליון קיבל את הערעור וקבע כי- תקנה 16(א) לתקנות התכנון והבניה מגדירה את סמכות הועדה המקומית בכל הנוגע למתן היתר, תיקונו, ובטלותו, התקנה מונה 21 נושאים ועניינים, תחת המילים “בין השאר” אשר מעידות כי אין מדובר ברשימה סגורה. מכאן שאין בתקנה הגבלה על המועד בו רשאית הועדה המקומית לעשות שימוש בסמכותה. מבחינה לשונית, התקנה יכולה לשאת פירוש לפיו רשאית הועדה לקבוע תנאים נוספים או לשנות ההיתר גם לאחר נתינתו, גם בשלב הבנייה וגם בשלב השימוש במבנה.
בפסיקה קודמת נקבע כי את סמכות הוועדה לפי תקנה 16(א)(7) לתקנות יש לפרש באופן מרחיב ועל פי לשון התקנה כפשוטה. אכן, יש בפרשנות זו כדי לפגוע בזכות הקניין של מבקש ההיתר, אך לא במידה העולה על הנדרש בהתחשב במכלול השיקולים של אינטרס הציבור והפרט.
עם זאת קבע ביהמ”ש כי מדובר בסמכות שאין להפעילה כעניין שבשגרה, נוכח החשש לפגיעה בזכות הקניין ובאינטרס ההסתמכות של מבקש ההיתר. הפעלת הסמכות על פי תקנה 16, לאחר מתן ההיתר, צריך שתיעשה בזהירות ובמשורה, בין היתר, תוך התחשבות במשך הזמן שחלף ממועד מתן ההיתר; עוצמת הפגיעה בבעל ההיתר, שינוי נסיבות, שינוי אופי האיזור, שיקולים שעניינם בטיחות, איכות חיים ושמירה על צורכי הציבור והסביבה, המצב שיווצר בעקבות בניה חדשה או בעקבות שינוי ההיתר, התכנית החלה על האיזור, ועוד.
החלטתה של הועדה המקומית כפי “שתוקנה” על ידי ועדת הערר נעשתה הן מכוח הסמכות המוקנית לה בתקנה 16(א) לתקנון התכנון והבניה והן מכוח תקנון התכנית. אין בית המשפט טריבונל תכנוני, הוא אינו שם את שיקול דעתו תחת החלטותיהן של ועדות התכנון ואינו יושב כערכאת ערעור על החלטותיהן המקצועיות, והביקורת השיפוטית מצטמצמת לבחינת חוקיות ההחלטה וסבירותה. במקרה דנן, הוראות התכנית, כמו גם התנהלות המשיבה 1 לאורך שנים, הם שיקולים בעלי משקל המטים את הכף לקבלת הערעור ומצדיקים, את הפעלת הסמכות על ידי הועדה המקומית.
מקרקעין:
בית המשפט העליון קבע כי איחור של יום-יומיים בתשלום יתרת התמורה, מבלי שנגרם נזק עקב העיכוב, אינו מהווה הפרה יסודית שניתן לבטל הסכם בגינה.
עא 7403/11 בשמא השקעות ומימון בע”מ נ’ אליהו ניאגו (פורסם בנבו, ניתן ביום 13/08/13) בפני כבוד השופטת א’ חיות, כבוד השופט ע’ פוגלמן, כבוד השופט י’ עמית.
ערעור על פסק דינו של ביהמ”ש המחוזי אשר נדרש להכריע בשאלה האם האיחור בתשלום יתרת התמורה על ידי המערערת היווה הפרה יסודית של הסכם המכר אשר בעקבותיה זכאים היו המשיבים לבטלו, כפי שעשו.
ביהמ”ש קמא דחה את תביעת המערערת לאכיפת ההסכם ולתשלום פיצויים בגין הפרתו, בקובעו כי ההסכם בוטל כדין על-ידי המשיבים, ומכאן הערעור.
לטענת המערערת שגה ביהמ”ש קמא בקובעו כי איחור של יום אחד או יומיים, לכל היותר, מהווה במקרה זה הפרה יסודית וכי גם אם אכן הופר ההסכם בין הצדדים בהפרה יסודית, הרי שהמשיבים עמדו על ברירת הביטול בחוסר תום-לב.
לטענת המשיבים משך האיחור אינו המבחן הבלעדי לבחינת יסודיות ההפרה, ולשיטתם יתר המבחנים המשפטיים אותם יישם ביהמ”ש קמא בפסק דינו מובילים למסקנה שמדובר בהפרה יסודית.
המחלוקת העיקרית בין המערערת למשיבים סבה על השאלה האם, כטענת המשיבים, עניין לנו בהפרה יסודית של ההסכם אשר בעקבותיה זכאים היו המשיבים לבטל את ההסכם, כפי שעשו, או שמא כטענת המערערת, עניין לנו בהפרה לא יסודית ומשכך היה על המשיבים ליתן לה אורכה לקיום ההתחייבות וביטול ההסכם על ידם בלא מתן אורכה כאמור, נעשה שלא כדין ומהווה הוא עצמו הפרה של ההסכם.
בית המשפט העליון קיבל את הערעור וקבע כי ההבחנה הקבועה בחוק החוזים (תרופות) בין הפרה יסודית להפרה שאינה יסודית משקפת את הגישה לפיה ההצדקה ליתן בידי הנפגע את הזכות לביטול החוזה באופן מיידי, ראוי לה כי תקום מקום שבו ההפרה הינה משמעותית וחמורה. ואילו כאשר מדובר בהפרה מינורית אין לאפשר הסתלקות חד-צדדית ומיידית של הנפגע מן החוזה.
לעיתים קרובות, שלא כבמקרה דנן, ניתן למצוא בחוזה עצמו תניה הקובעת מהן ההתחייבויות אשר הפרתן תחשב בעיני הצדדים הפרה יסודית המקימה לצד הנפגע את הזכות לביטול החוזה.
בהעדר תניה כזו בחוזה גופו, לעניין יסודיות ההפרה יש לתור אחר אומד דעת המתקשר הסביר ולהעמידו בנעלי הנפגע בעת כריתת החוזה, על מנת לבחון האם היה מתקשר בו ככל שהיה רואה מראש את ההפרה ואת תוצאותיה.
סוגיית יסודיות ההפרה בהיבחנה על פי אמות המידה שצוינו, אינה מוכרעת על פי כלל אחיד וגורף התואם את כל ההפרות באשר הן. בהחלט יתכן כי מה שיחשב במקרה אחד להפרה יסודית עשוי להיחשב במקרה אחר להפרה שאינה יסודית כלל וכלל.
בעיקרו של דבר נבחנת אם כן יסודיות ההפרה על פי עוצמת חומרתה ועל פי מידת הפגיעה הנגרמת בעטיה לאינטרס הקיום של הנפגע תוך התחשבות, בין היתר, במידת יכולתו של הנפגע לתקן את נזקי ההפרה לאחר שהתרחשה. בהיעדר נסיבות המחייבות מסקנה אחרת, עיכוב קצר בביצוע התחייבות חוזית ובייחוד התחייבות כספית, אין בו בדרך כלל, כדי לעקר את יסודותיו העסקיים של החוזה, משום שניתן להתגבר על הפרה כזו ולתקנה בקלות יחסית ועל כן, ככלל, הוא אינו עולה כדי הפרה יסודית.
את השאלה באילו מקרים, אם בכלל, יש להיזקק למידת האשם של המפר ולשיקולי צדק כלליים לצורך סיווג ההפרה, ניתן להותיר לעת מצוא, שכן הגם שבמקרה דנן המערערת הפרה את ההסכם והתנהלותה הייתה מקוממת, עניין במקרה מובהק של הפרה לא יסודית ודי בכך כדי לשלול את ההיזקקות למידת האשם שלה או את הצורך לבחון שיקולי צדק כלליים הנוגעים להתנהגותה. משעניין באיחור של יום אחד ולכל היותר יומיים, שבעקבותיו לא נגרם למשיבים נזק כלשהו, לא הייתה הצדקה לאפשר להם להסתלק מההסכם באופן מיידי וחד צדדי. המשיבים בבטלם את ההסכם הפרו אותו ועליהם לשלם למערערת את הפיצוי המוסכם.
תכנון ובניה:
דף מידע תכנוני אותו מנפיקה ועדה מקומית לתכנון ובניה בהתאם לסעיף 119 לחוק התכנון והבניה אינו מהווה החלטה מנהלית שניתן לעתור נגדה.
עת”מ 35004-07-12 אולניק ואח’ נ’ הוועדה לתכנון ובנייה לב השרון ואח’ (פורסם בנבו, ניתן ביום 07/09/13) בפני כבוד השופטת זהבה בוסתן.
העותרים בענייננו הם חברי האגודה השיתופית עין ורד ובעלי זכויות של בר רשות בנחלה במושב. בשכנות ובצמידות לנחלתם של העותרים מצוי מגרש אחר (להלן: “המגרש“), ביחס אליו פרסם המושב בקשה להציע הצעות להפעלה והקמה של מגרש לתעסוקה (להלן: “ההזמנה“). ההזמנה מבוססת על החלטת מנהל מקרקעי ישראל, הקובעת כי במידה וישתנה ייעוד הקרקע ל”תעסוקה”, המינהל ייתן הסכמתו להקצות את הקרקע למטרת תעסוקה לאגודה בפטור ממכרז.
בהזמנה פורט המצב התכנוני של המגרש וצוין, בין היתר, כי ייעוד המגרש נקבע “כאזור מלאכה ותעשייה זעירה”, הוראות התוכנית קבעו כי במגרש תותר הקמת בתי מלאכה ותעשייה זעירה.
לטענת העותרים, הם ביקשו ללמוד את פרטי התכנון של המגרש ואת כוונת המושב להוציא לפועל פרויקט של בנייה על המגרש, אולם לא עלה בידם לקבל תשובות. על כן, העותרים הגישו לוועדה המקומית לתכנון ובנייה לב השרון בקשה לקבלת מידע תכנוני לפי סעיף 119א לחוק התכנון והבנייה. מהמידע שהתקבל עלה, בין היתר, כי יעוד המגרש הוא למלאכה ותעשייה זעירה. כמו כן, פורטו זכויות הבנייה והשימושים המותרים (כגון: תעשייה, מלכה, מסעדות, מזנונים וכיו”ב). בשולי דף המידע נרשמה הערה כי למרות כל האמור בדף המידע, במקרה של סתירה בין המידע לבין הוראות התוכנית הרלוונטית, יגברו הוראות התוכנית הרלוונטית.
לאור ממצאי דף המידע, העותרים טענו כי המידע התכנוני שנמסר בדף המידע אינו סביר ושגוי מיסודו. לטענתם דף המידע “שימר” בכותרתו את ייעודו של המגרש כ”מלאכה ותעשיה זעירה” לפי תוכנית מס’ 17 (תוכנית רלוונטית למקרקעין) אך במסגרת דף המידע עיקרה הוועדה המקומית יעוד זה מתוכן ושתלה לתוכו את זכויות והוראות הבנייה אותם מאפשרת תוכנית המתאר של המועצה ביעוד “תעשיה מלאכה ואחסנה”. על כן, טענו העותרים בפני הוועדה המקומית כי מימוש הבנייה במגרש יכול להיעשות רק מכוח תוכנית 17 ואין כל תחולה להוראות תוכנית המתאר ביחס למגרש זה.
מנגד, טענה הוועדה המקומית, כי המגרש מסומן בתוכנית המתאר ביעוד חקלאי וכי תוכנית המתאר חלה על כל ישובי הועדה המקומית וזאת מבלי להתייחס לתוכניות נקודתיות ומפורטות במגרש זה או אחר. עוד נטען, כי מטרתה של תוכנית מס’ 17 החלה על המגרש הינה שינוי יעוד המגרש מיעוד חקלאי ליעוד של אזור מלאכה ותעשיה זעירה.
העותרים עתרו בבקשה למנוע מתן היתר בניה במגרש ולהורות כי דף המידע התכנוני שהוציאה הוועדה המקומית שגוי מיסודו ובלתי סביר בצורה קיצונית.
בית המשפט דחה את העתירה על הסף וקבע כי העתירה הינה מוקדמת מדי היות ודף המידע התכנוני אינו מהווה החלטה מנהלית שניתן לעתור נגדה. וכי אם תסבור הוועדה המקומית, בבואה לדון בבקשה להיתר, לכשתוגש, כי המידע התכנוני שנמסר בדף המידע אינו תואם את תוכניות בנין העיר, תוכל לקבל החלטה על יסוד פרשנותה את התוכניות הרלוונטיות החלות על המגרש.
יתר על כן, בית המשפט הפנה להלכה הפסוקה לפיה בית המשפט לעניינים מנהליים אינו דן בנושא טרם מוצו ההליכים בפני מוסדות התכנון ואף לא דן בנושאים תיאורטיים בהעדר סכסוך קונקרטי.
עוד נקבע, כי שאלת פרשנותה של תוכנית בניין עיר היא עניין שעל רשות התכנון לתת עליה את התשובה ובית המשפט לעניינים מנהליים איננו משמש כמתכנן על ואינו שם את שיקול דעתו תחת שיקול דעתן של רשויות התכנון אלא אם פרשנותן של רשויות התכנון נגועה באי סבירות קיצונית ובענייננו, רשויות התכנון טרם נתנו דעתן לשאלת פרשנותן של התוכניות החלות על המגרש.
עו”ד שהם קרן ממשרדנו ייצגה את הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לב השרון.
מקרקעין:
בית המשפט המחוזי דחה בקשה של יזם למתן צו מניעה האוסר על דיירים בבניין משותף לבצע עסקה כלשהי בזכויותיהם ברכוש המשותף.
ת”א 37827-06-13 א.ה חג ייזום ונכסים בע”מ נ’ לבקוביץ ואח’ (פורסם בנבו, ניתן ביום 08/07/13) בפני כבוד השופט חגי ברנר.
המדובר בבקשה למתן צו מניעה זמני, האוסר על המשיבים, בעלי דירות בבניין משותף, לבצע עסקה כלשהי בזכויותיהם ברכוש המשותף, עד להכרעה בתביעה לאכיפת הסכם שנכרת בין המבקשת לבין המשיבים, לחיזוק הבניין לפי תמ”א 38.1.
בין המבקשת לבין דיירי הבניין נכרת חוזה לחיזוק ושיפוץ הבניין בהתאם לתמ”א 38.1 (חיזוק ושיפוץ שלא אגב הריסת ובנייה מחדש). בחוזה הוסכם כי המבקשת, חברה יזמית, תבצע חיזוק ושיפוץ באמצעות קבלן מטעמה ובתמורה תקבל לבעלותה זכויות בנייה של הבניין. לאור הודעה שנשלחה על ידי דיירי הבניין, לפיה הם ביטלו את החוזה מחמת הפרתו ועל כוונתם למחוק את הערת האזהרה שנרשמה לטובת המבקשת, הוגשה בקשה זו.
המבקשת טוענת כי לא הפרה את החוזה וכי על אף העובדה שטרם עלה בידה להשיג היתר בניה כנדרש לשם ביצוע הפרויקט, המועד המוסכם להשגתו של ההיתר טרם חלף בשל מספר אירועים שבכל אחד מהם יש בכדי להאריך את המועד שנקבע בחוזה – בין היתר, התנגדויות שהוגשו כנגד התוכנית לוועדה המקומית, המלצת הוועדה המקומית לפעול בהתאם לתמ”א 38.2, קרי, הריסה ובניה מחדש של הבניין (דבר המצריך הסכמת דיירי הבניין הסמוך) ואי החלטיות דיירי הבניין באשר לתוכנית הרצויה.
המבקשת, חברת הייזום, טוענת כי למרות שבחוזה בין הצדדים נקבע תנאי מתלה של הוצאת היתר בנייה תוך 18 חודשים מיום הגשת הבקשה להיתר, הרי שהלכה למעשה היא לא איחרה את המועד להוצאת היתר בניה, שכן עומדים לרשותה ימי הארכה שאינם באים במניין 18 החודשים האמורים.
מנגד, טוענים הדיירים כי החוזה הותנה בתנאי מתלה – השגת היתר בנייה תוך 18 חודשים והתנאי לא התקיים עד עצם היום הזה. לדידם, המבקשת הכשילה את קבלת ההיתר, שכן הגישה לוועדה תוכנית שאינה תואמת להוראות תמ”א 38. כמו כן, לטענת דיירי הבניין, המבקשת אף הסתירה מהם כי הוועדה אפשרה ביצוע לפי תמ”א 38.1.
בית המשפט החליט לדחות את הבקשה לצו מניעה, תוך בחינת המבחנים הקבועים בפסיקה למתן צו מניעה זמני. כך למשל, בית המשפט קבע כי לא עלה בידי המבקשת להוכיח כי עומדים לזכותה סיכויי הצלחה של ממש בתביעה העיקרית וזאת לאור ההסכמה הברורה לפיה החוזה כולו הותנה בתנאי מתלה – הוצאת היתר בנייה תוך 18 חודשים ממועד הגשת הבקשה להיתר, אחרת החוזה ייחשב בטל מעיקרו. כאן יצוין, כי בית המשפט דחה את טענת המבקשת לפיה יש להאריך את המועד או כי המועד טרם חלף וקבע, בין היתר, כי ניתן היה לצפות כי המבקשת, בהיותה יזמית מקרקעין, תדע מהן הדרישות התכנוניות התקפות בעיר רמת גן.
עוד נקבע, כי לאור העובדה שהמועד האחרון לקיום התנאי המתלה של השגת היתר בניה חלף ולא קוים, הרי שהחוזה התבטל ומכאן כי סיכויי המבקשת בתביעה העיקרית אינם טובים.
שאלה נוספת אותה בחן בית המשפט היא להיכן נוטה מאזן הנוחות, דהיינו, אי הנוחות שתגרם למבקשת אם לא יינתן הצו, אל מול אי הנוחות שתגרם לדיירי הבניין. בעניין זה, בית המשפט קבע כי לא שוכנע כי מאזן הנוחות נוטה לטובת המבקשת, החברה היזמית. אלא, נקבע כי הנזק שיגרם למבקשת אם לא יינתן צו המניעה הזמני הוא נזק הניתן לפיצוי כספי כנגד אובדן רווח של המבקשת ולפיכך מאזן הנוחות אינו נוטה לטובתה.
בנסיבות אלו, דחה בית המשפט את הבקשה לצו המניעה הזמני.
תכנון ובניה:
בית משפט השלום קבע כי אין פסול בדרישת וועדה מקומית כלפי יזם פרטי, המגיש תכנית, להפקיד כתב התחייבות לשיפוי בגין תביעות שתוגשנה בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה תשכ”ה-1965
תא (חי’) 24112-08-11 הועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה נ’ נאות כיפת הזהב בע”מ (פורסם בנבו, ניתן ביום 23/07/13) בפני כב’ השופט יחיאל ליפשיץ.
בשנת 2003 הגישה הנתבעת, חברה המפעילה בית אבות סיעודי, לתובעת, הועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה תוכנית לשינוי תכנית מתאר נקודתית, המתייחסת להרחבת בית האבות.
בעקבות הגשת התוכנית נדרשה הנתבעת ליתן כתב שיפוי לוועדה המקומית בו תתחייב לשפות אותה בגין תביעות ככל שיוגשו לפי סעיף 197 לחוק התכנון ובנייה, התשכ”ט – 1965, בשל פגיעה מהתוכנית.
במהלך שנת 2006 הגישו בעלי מקרקעין הגובלים בתוכנית תביעות לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק. התביעות נדחו ובעלי המקרקעין הגישו ערר לועדת הערר המחוזית על החלטת התובעת לדחות את תביעותיהם. ועדת הערר, בהחלטתה, חייבה את התובעת לשלם לבעלי המקרקעין הגובלים פיצויים.
התובעת, בהסתמך על כתבי השיפוי, פנתה לנתבעת בדרישה לתשלום סכום הפיצויים שנפסקו. הנתבעת סירבה לשלם ולכן התובעת נאלצה לשאת בתשלום ומכאן התביעה.
התובעת בטענותיה הפנתה לכתבי השיפוי עליהם חתמה הנתבעת, מדובר בכתבי שיפוי שנחתמו לאחר שהנתבעת לוותה בייעוץ משפטי. זאת ועוד, לאחר שהוגשו תביעות הפיצויים הנתבעת ניהלה באמצעות עורך דין מטעמה את ההגנה ואף את ההליכים בפני ועדת הערר המחוזית בשלושה עררים.
הנתבעת מצידה טענה כי התובעת חרגה מסמכותה תוך שימוש לרעה במעמדה ובכוחה השלטוני ולמעשה אילצה את הנתבעת לחתום על כתבי השיפוי. נטען, כי הנתבעת חתמה על כתבי השיפוי מתוך כפייה ואילוץ. יתר על כן טענה, כי דרישת החתימה על כתב השיפוי כמוה כהטלת מס לא חוקית.
בית משפט השלום קיבל את התביעה וקבע כי בעל זכות במקרקעין שזכויותיו נפגעו על ידי תכנית, זכאי לפיצוי מהוועדה המקומית לתכנון ובניה שבתחומה נמצאים המקרקעין, וזאת בהתאם לסעיף 197(א) לחוק.
הטלת נטל תשלום הפיצויים בגין פגיעה במקרקעין על ידי הועדה המקומית יצרה בפועל נוהג, במסגרתו העבירו הועדות את נטל התשלום אל יזמי התוכניות שאושרו.
בהקשר זה נדונה לא פעם השאלה מהו מקור סמכותה של הועדה המקומית להעביר נטל כספי זה לכתפי היזמים וההלכה הנוהגת בעניין הינה כי אין פסול בעריכת כתבי שיפוי.
הנתבעת הינה חברה שביקשה לקדם תוכנית פרטית שנועדה להעניק לה תועלת כלכלית. הנתבעת היא זו שיזמה את התוכנית, היא הנהנית העיקרית ממנה ואין מדובר בפרויקט ציבורי במשמעותו הרחבה ובוודאי לא פרויקט ציבורי המצדיק כי הועדה תישא בעלות הפיצויים שנפסקו.
על כן אין כל פסול בעריכת כתבי השיפוי ובחינת התוכנית עצמה מובילה למסקנה שהנתבעת צריכה לשאת בתשלום הפיצויים.
עוד נקבע כי כל אדם מהישוב הקורא את כתב ההתחייבות מבין כי הנתבעת התחייבה לשלם את תביעות הפיצויים וכי התחייבה כי סכומים אלו לא יקוזזו מהיטל ההשבחה, יתר על האמור לא ניתן להתעלם מכך שהנתבעת העלתה את טענותיה בשיהוי ניכר, וזהו טעם כבד נוסף אשר הביא לדחיית טענות הנתבעת.
לא זו אף זו, כשהוגשו תביעות הפיצויים הנתבעת היא זו שניהלה באמצעות עורך דין מטעמה את ההגנה ואף את ההליכים בפני ועדת הערר המחוזית בשלושה העררים. ניהול ההליכים על ידי הנתבעת יצר מצג ברור לפיו אין בכוונת הנתבעת להתנער מהתחייבויותיה שבכתב השיפוי.
אין הנתבעת יכולה לשבת בחיבוק ידיים ולהמתין לתוצאות תביעות הפיצויים ורק אז לשקול את צעדיה.
הנתבעת חתמה על הסכמי השיפוי, ניהלה את הליכי תביעות הפיצויים ולאחר שהתבקשה לשלם את שהתחייבה, התנערה מההתחייבויות שלקחה על עצמה ואילצה את התובעת להגיש את התביעה נשוא תיק זה לאחר שהאחרונה נאלצה לשלם מקופתה את הפיצויים, התנהלותה זו של הנתבעת, נקבע, הינה חסרת תום לב.
תכנון ובניה:
ועדת הערר של מחוז תל אביב דחתה עררים נגד תוכנית ברמת גן, שמטרתה להוסיף זכויות בנייה בלתי מוגבלות במסגרת תוכנית תמ”א 38, תוך שהיא מגבילה את תוקף התוכנית לשנה אחת בלבד.
רג/5269/13, 5273/13, 5279/13 עו”ד ברזילי ואח’ נ’ הועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת גן ואח’ (ניתן ביום 01/08/13) בפני ועדת ערר מחוזית תל אביב: יו”ר הוועדה עו”ד גדרון, מר גופר – אדריכל, מר ארזי – נציג ציבור, מר בוחבוט – נציג מתכננת המחוז.
תמ”א 38 הינה תוכנית מתאר ארצית, אשר מטרתה עידוד חיזוק מבנים קיימים, אשר נבנו בהיתר לפני שנת 1980. המנגנון התכנוני והכלכלי העומד בבסיס תמ”א 38 הוא הענקת הטבות כלכליות בדמות שטחי בנייה ליזם מצד אחד וחיזוק הבניין מפני רעידות אדמה ושדרוגו על ידי היזם מצד שני. תיקון מס’ 2 לתמ”א אף מאפשר את הריסת הבניין הדורש חיזוק והקמתו מחדש לפי זכויות הבנייה מכוח התוכניות החלות במקום, בתוספת זכויות הבנייה אותן ניתן לאשר מכוח התמ”א.
בשנת 2010 אושרה ברמת גן תוכנית אשר מטרתה עידוד ביצוע תמ”א 38 בעיר. תוכנית זו אפשרה להקים קומה נוספת כנגד חיזוק מבנה בפני רעידות אדמה וזאת מעבר לקומה האחת אשר ניתן היה להקים באותה עת לפי תמ”א 38. כשנה לאחר מכן, אישרה הוועדה המקומית ברמת גן תוכנית המגדילה את מספר יחידות הדיור אותן ניתן לבנות בקומות הנוספות המוקמות מכוח תוכנית תמ”א 38, וזאת מתוך רצון להגדיל את הכדאיות הכלכלית של ביצוע הריסה ובנייה מחדש במסגרת תמ”א 38.
כהמשך ישיר, בשנת 2012 הוועדה המקומית יזמה תוכנית נוספת אשר נועדה להגדיל את מספר יחידות הדיור אותן ניתן יהיה להקים במקרה של ביצוע פרויקט מכוח תמ”א 38, על פיה ניתן להגדיל את מספר יחידות הדיור, בתנאי שהשטח הממוצע של הדירות לא יפחת מ-60 מ”ר. על מנת לבחון את השפעתה של תוכנית זו על העיר רמת גן, אשרה את התוכנית לשנה אחת בלבד.
בחודש אפריל האחרון, דחתה מליאת הוועדה המקומית של עיריית רמת גן את התוכנית לעיל, אך בדיון חוזר במליאת הוועדה המקומית, הוחלט לאשר את התוכנית. על החלטה זו הוגש הערר דנא.
ועדת הערר המחוזית דחתה את מרבית טענותיהם של העוררים לעניין צפיפות בלתי סבירה שתיווצר בעיר וקבעה כי דרך הפעולה של הועדה המקומית, של אישור הגדלת הצפיפות במקרה של הריסה ובנייה מחדש במסגרת תמ”א 38 לתקופה מוגבלת וקצרה, הינה הדרך הנכונה והראויה לבחינת השפעת התוכנית על הצפיפות בעיר.
כמו כן, הדגישה הוועדה המחוזית את חשיבותה התכנונית והציבורית של תמ”א 38, שכן המדובר בתוכנית המצילה חיים וקבעה, כי אם וכאשר תחליט הוועדה המקומית לאשר תוכנית להגדלת הצפיפות במקרה של הריסה ובנייה מחדש לתקופה ארוכה או לצמיתות, יהיה עליה לעשות זאת על בסיס פרוגראמה אשר תבחן את השפעת התוכנית על האזורים השונים בעיר.