נבקש לעדכן כי לאחרונה, ביום 17 בנובמבר 2024 ניתנה החלטה ע"י יו"ר ועדת הערר לתכנון ולבניה מחוז ת"א, עו"ד הלל גלקופ בערר (תל אביב-יפו) 8016-02-20 הועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב-יפו נ' צפרירי ניסים (להלן: "ההחלטה") בעלת חשיבות רבה לעניין אופן חישוב רכיב היטל ההשבחה הצפוי אשר נובע מתכנית איחוד וחלוקה עתידית. עסקינן בעררים שהוגש ע"י הועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב (להלן: "הוועדה המקומית"), כנגד אופן הערכת ההשבחה בשומות המכריעות מושא העררים שהונחו בפני ועדת הערר, אשר במסגרתן הפחיתו השמאים המכריעים את רכיב היטל ההשבחה העתידי בגין אישורה של תכנית נוספת ונפרדת לאיחוד וחלוקה משווי המקרקעין במצב החדש, כפי שמורות תכניות מס' תא/3277 ו- תא/4010.
במוקד המחלוקת בין הצדדים עמדה השאלה האם בעת חישוב שווי מקרקעין במצב חדש יש להביא בחשבון הפחתה של היטל ההשבחה העתידי שישולם בגין אישורה של תכנית עתידית נוספת לאיחוד וחלוקה, אם לאו. כרקע כללי יצוין, כי עניינה של החלטה זו הוא במספר שומות מכריעות אשר התכניות הנדונות בהן – תכניות מס' תא/3277 ו- תא/4010 מקנות זכויות שאינן זמינות לבניה (להלן יקראו יחדיו: "התכנית הראשונה"). כך, על מנת להפוך את הזכויות שאושרו במסגרת התכנית הראשונה ואינן זמינות לבניה לזכויות הזמינות לבניה, יש לאשר תכנית איחוד וחלוקה נוספת כתנאי להוצאת היתר בניה מכוחה (להלן: "זכויות לא זמינות" ו- "התכנית הנוספת" בהתאמה).
במסגרת ההערכות השמאיות, ובהיעדר עסקאות השוואה מתאימות, העריכו השמאים המכריעים את שווי הזכויות שאינן זמינות ע"י שימוש ב"שיטת החילוץ" המבוססת על מתודה כלכלית במסגרתה מחולץ שווין של הזכויות שאינו זמינות, מתוך שווי של מ"ר לפי שוויו כבנוי. במסגרת זו, מנוטרל שווים של רכיבים שונים משווי הקרקע כקרקע בנויה על מנת להגיע לשווי הזכויות שאינן זמינות.
כך, בעררים שהונחו בפני הועדה המקומית, במסגרת תחשיב ההשבחה השמאים המכריעים הפחיתו משווי זכויות הקרקע כבנויה את רכיב היטל ההשבחה העתידי שיידרש בעתיד בגין התכנית הנוספת המאפשרת את זמינותן של הזכויות שאושרו בתכנית הראשונה. וזאת על מנת לחלץ את שוויין של הזכויות שאינן זמינות טרם אישורה של תכנית נוספת מתוך שווי מ"ר בנוי (להלן: "היטל השבחה עתידי").
כאמור לעיל, במסגרת ההליך נחלקו הצדדים בשאלה האם יש להפחית את רכיב היטל ההשבחה העתידי שנוטרל לשם חילוץ השווי, אם לאו. הועדה המקומית טענה כי אין להפחית את רכיב היטל ההשבחה הצפוי בגין התכנית הנוספת במסגרת חילוץ השווי. לעמדתה, אם יופחת בשלב שלפני אישורה, הרי שלמעשה יתקבל פטור מהיטל השבחה לתכנית הנוספת, שכן היטל ההשבחה מופחת כבר בשלב התכנית הראשונית.
ועדת הערר דחתה את גישת הועדה המקומית.
בטרם עמדה ועדת הערר על הנימוקים שעמדו ביסוד ההחלטה, סקרה תחילה את המאפיינים של גישת ההשוואה ושל שיטת החילוץ המבוססת על בחינת כלכלית של מקרקעין שאינם דומים בהכרח למקרקעין שיש להעריך את שוויים.
בתוך כך, הבהירה ועדת הערר כי במצב אידאלי, כאשר מדובר בנכסים זהים, הרי שיש לעשות שימוש בשיטת ההשוואה המבוססת על ניתוח עסקאות השוואה, להסתמך על השווי שנקבע בעסקאות ההשוואה ולגזור ממנו את השווי לנכס המבוקש. ואולם, במקרים בהם לא ניתן לעשות שימוש בשיטת ההשוואה (למשל כאשר אין מקרקעין בעלי מאפיינים זהים או דומים), אזי שיש צורך לעשות שימוש בשיטת המבוססות על תחשיב כלכלי, במסגרתן "מחולץ" מערכי שווי מסביבה אחרת שהותאמה באמצעות מקדמי התאמה.
בעררים שהונחו בפני ועדת הערר , הוערך שווי המקרקעין בהתאם לשיטות הכלכליות במסגרתן הוערך שווי המקרקעין התואם את המצב התכנוני שהתהווה לאחר אישורה של התכנית הראשונה – שמייצגת זכויות בניה לא זמינות, באמצעות חילוץ השווי משווי מ"ר מקרקעין כבנוי. קרי, באמצעות השיטה הכלכלית.
לפיכך, ולנוכח העובדה כי במסגרת העררים נקטו השמאים המכריעים בשיטת החילוץ, דחתה ועדת הערר את טענת הועדה המקומית לפיה אין להפחית את רכיב היטל ההשבחה בגין התכנית העתידית במסגרת חילוץ השווי.
ועדת הערר קבעה, כי אילו היה ניתן להגיע לערכי השווי בהתאם לשיטת ההשוואה, הרי שהשווי שהיה מתקבל היה מגלם ממילא גם את העובדה שהנכס הנמכר כולל זכויות בנייה שאינן בנות מימוש ואינן זמינות והקונה יידרש להשלים בעתיד את היטל ההשבחה בגין התכנית הנוספת אותה יש לאשר על מנת לאפשר הוצאת היתר בניה.
ואולם, שעה שבעררים מושא ההחלטה לא היה ניתן להגיע לשווי שוק (בהעדר עסקאות בשוק), הרי שבהערכת שווי כלכלית המבוצעת על- ידי שיטת החילוץ, יש לקחת בחשבון אלמנטים ורכיבים מהותיים, על מנת להגיע לשווי שוק מדויק, ככל שניתן. על כן, ועדת הערר קבעה כי אין מדובר באיון היטל השבחה בגין התכנית הנוספת, אלא בחילוץ השווי מהעסקאות בנכסים אחרים שאינם דומים לנכסים המוערכים באופן שישקף באופן הריאלי ביותר את השווי של הנכס במועד הרלבנטי.
ועדת הערר הוסיפה וקבעה, כי לכשתאושר התכנית העתידית הנוספת, יהיה כמובן צורך לקבוע את היטל ההשבחה מכוחה בהתאם לנסיבות ולנתונים שיעמדו באותו מועד קובע ובהתאם לפרקטיקה השמאית שתקבע אז. כך למשל ייתכן כי בשלב התכנית הנוספת, יהיו די עסקאות השוואה ולא יידרש כלל לנקוט בפרקטיקה כלכלית של חילוץ השווי.
אם כן, נקודת המוצא של ועדת הערר היא כי חילוץ שווי המקרקעין של הזכויות הלא זמינות מעסקאות מנכסים בנויים אינו משקף נאמנה את השווי במועד הקובע ויש צורך לבצע התאמות כדי להגיע לשווי רלבנטי רק לאחר ההתאמות הנדרשות ישתקף השווי האמיתי במועד הקובע של אותן זכויות שאינן זמינות.
לפיכך, בנסיבות העניין נקבע כי בשעה שנדרשת תכנית נוספת על מנת לממש את הזכויות בתכנית הראשונה, בגינה יש לשלם היטל השבחה, הרי שיש לנטרל את היטל ההשבחה שהיא מביאה עימה במסגרת חילוץ שנערך על פי עקרונות כלכליים.
ובמילים אחרות, במסגרת המאפיינים אותם יש להפחית בשומות מכריעות דנן, אשר התבססו על שיטת החילוץ, נקבע ע"י ועדת הערר כי יש להפחית גם את היטל ההשבחה הצפוי בגין אישורה של אותה תכנית עתידית שתאושר. ובעתיד, לכשתאושר התכנית הנוספת לצורך מימוש הזכיות, יהיה צורך לקבוע את היטל ההשבחה מכוחה. כתוצאה מהאמור, עררי הועדה המקומית נדחו, ונפסקו הוצאות כנגדה.
