במסגרת ת"א (אשקלון) 61922-03-21 שמחון דאבוש נ' נתן פריד (פורסם בנבו 10.10.2023), תובעים שרכשו בית צמוד קרקע ב-2018 גילו לאחר הרכישה כי החצר המשותפת (חלק מהרכוש משותף) חולקה בעבר בעין בצורה שאינה שוויונית, וכי בפועל הם מחזיקים בשטח קטן בהרבה מהשטח המוחזק ע"י שכניהם.
בתביעה שהגישו דרשו התובעים תיקון לחלוקה ההיסטורית של החצר, אך בית המשפט קבע כי אין מקום לשנות את החלוקה שהתבצעה בהסכמה עם הבעלים הקודמים.
התובעים טענו כי בעת הרכישה לא היו מודעים לחלוקה המפלה, ושאם בעבר היו הסכמות על שימוש ייחודי של השכנים בשטח מסוים, אין בכך כדי לפגוע בזכויותיהם הקנייניות. מנגד, הנתבעים טענו כי החלוקה מבוססת על הסכמה בת יותר מ-50 שנה, אשר הוסכמה בין הבעלים הקודמים.
בית המשפט קיבל את טענת הנתבעים ודחה את התביעה, בכך שהתבסס על עיקרון של "הסכמה בהתנהגות או בשתיקה" שנוצרה במשך שנים רבות וזאת למרות הזכויות הקנייניות הרשומות. בית המשפט פסק כי יש להעדיף את זכויות השכנים, שהשתמשו במשך חמישה עשורים בחלק שבחזקתם, על פני זכויות הקניין של התובעים.
בנוסף, התובעים לא הצליחו מבחינה ראייתית להוכיח כי הנתבעים מחזיקים בשטח גדול מהשטח המוחזק על ידם. כשל ראייתי זה פגע קשות בטענותיהם והביא את בית המשפט לדחות את תביעתם..
ניתן להסיק מפסק דין זה, כי הסכמה ארוכת טווח בין בעלי זכויות ברכוש משותף, גם אם אינה רשומה ואינה פורמלית, עלולה לפגוע, במקרים חריגים, בזכויות קניין. בית המשפט קבע, כי בחינת מכלול נסיבות העניין לימדה כי מדובר במקרה בו ראוי דווקא להעדיף את זכות הנתבעים לשימוש הייחודי בשטח בו הם עושים שימוש מרכישת ביתם בשנת 1971, על פני זכות הקניין של התובעים המשתרעת לכאורה על מחצית הזכויות ברכוש המשותף.
לסיכום, בית המשפט קבע כי יש חשיבות רבה לראיות המוצגות ע"י הצדדים ובחוו"ד מקצועיות כאשר נדרשת הוכחה לטענה אמפירית – במקרה זה, הרוכשים לא הציגו ראיות למספקות, ולכן נדחתה תביעתם. עוד מסקנה כאמור היא כי ישנה אפשרות לפיה זכויות קנייניות רשומות לבדן לא יגברו על הסכמה לשימוש או התנהגות ארוכת שנים, שהוכחה ראייתית, בין בעלי זכויות, וכי התנהגות כזו יכולה להוביל למצב בו השימוש בפועל עלול להישמר למרות שהוא מנוגד לרישום הקנייני.
נבהיר שוב, כי בית המשפט לא גרע בזכויות הקניין של התובעים ולא שינה את הרישום אלא רק קבע, כי השימוש בפועל שעושים הנתבעים בהתאם להסכמה ההיסטרית לא ישתנה.
מהחלטת בית המשפט ניתן ללמוד על החשיבות של התנהגות והסכמות חלוקה היסטוריות של שימוש בהתנהלות ארוכת טווח, כמו גם על על כוחן של הראיות ועל ההשלכות של הסכמה בשתיקה, ולכן כדי להיות מודעים לכך שלפעמים, גם הסכמה שאין לה תיעוד פורמלי עשויה להיות מחייבת מבחינה משפטית במסגרת הבית המשותף והשימוש ברכוש המשותף, במיוחד כשיש התנהלות עקבית לאורך זמן. בקיצור, תחשבו טוב טוב אם אתם נותנים לשכן להמשיך לגדל צמחיה בחצר המשותפת.
