אושרה הרפורמה בחוק התכנון והבניה התשכ”ה- 1965
מליאת הכנסת אישרה ביום 19.3.2014 בקריאה שניה ושלישית את הרפורמה בחוק התכנון ובניה הידוע גם כתיקון 102 לחוק. מהלך זה מהווה בשורה גדולה לאחר שניסיונות קודמים לרפורמה משמעותית בתחום התכנון והבניה לא צלחו את הליך החקיקה, תוך השארת סוגיות מערכתיות ונקודתיות הדורשות מענה הולם.
אישורה של הרפורמה הנוכחית משפיע על עבודת מוסדות התכנון בכלל ועל אופן פעולת הליכי הרישוי בפרט ומחייב את העוסקים בתחום להערכות מתאימה בטרם ייכנס החוק לתוקפו בחודש אוגוסט הקרוב.
היעדים העיקריים שנקבעו ואשר ניתן להם מענה ברפורמה הם כדלקמן:
ביזור סמכויות לוועדות המקומיות תוך יצירת מדרג וחלוקת סמכויות בין הועדות המקומיות לוועדות המחוזית באופן שיאפשר האצת הליכי התכנון ושיפור השירות לאזרח.
קיצור משך הזמן הנדרש לאישור תכניות על פי החוק.
ייעול ושיפור הליכי הרישוי והבקרה על ביצוע הבניה, באמצעות:
א. יצירת מדרג ואבחנה בין מסלולי רישוי להיתרים הכוללים הליך רישוי מלא, הלך רישוי מקוצר ועבודות ושימושים שיהיו פטורים מהיתר בהתאם למאפיינים השונים של הבניה או השימוש.
למשל: פעולות של הוספת ממ”ד, סגירת/הוספת מרפסת, תוספת בנייה שלא עולה על 25 מ”ר, הוספת מעלית, וסגירת קומת עמודים בבניין יופנו להליך רישוי מקוצר ואילו פעולות של הקמת פרגולה, הקמת מחסן, גדר, שער וכדומה יהיו פטורות ממתן היתר.
ב. הקמת מכוני בקרה לבקרת תכן הבניה וביצוע הבניה על מנת לייעל את מערך הבקרה על הרישוי והבניה ולקדם את איכות הבניה.
ג. ייעול וזירוז הליכי הרישוי להקמת תשתיות, באמצעות תיקונים שונים ובכלל זאת, הרחבת האפשרות להקמת תשתיות נוספות במסלול הקיים לגבי הקמת כבישים ודרכים באמצעות מסירת הודעה לרשות המקומית ולוועדה המקומית או בהרשאה.
על פי מנהל התכנון במשרד הפנים, רפורמה זו מהווה שלב אחד מתוך מהלך כולל של תיקון חוק התכנון והבנייה המתוכנן לשנים הקרובות, ואשר יכלול בין היתר תיקון להיבטיו הכלכליים של החוק.
מקרקעין
בית המשפט העליון קבע כי שיטת ההערכה המועדפת לקביעת שווי פיצויי הפקעה הינה שיטת ההשוואה, וכי מקום בו פוטנציאל הבניה העתידי בקרקע שוקלל בהערכת השווי, נטל ההוכחה עובר לנפקע להראות פוטנציאל ייחודי המבדיל את מקרקעיו מהמקרקעין שעמדו בבסיס עסקאות ההשוואה.
עא 9750/11 עומר חאלד מסרי נ’ מינהל מקרקעי ישראל (פורסם בנבו, ניתן ביום 3.2.2014 בפני כבוד הש’ ס’ ג’ובראן, צ’ זילברטל, וא’ שהם)
המערער הוא נכדו של הבעלים המנוח של חלקת מקרקעין הנמצאת בכפר נחף. החלקה הופקעה בהודעה מיום 25.10.1962, שפורסמה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: “הפקודה”). ערב ההפקעה חלה על החלקה תכנית בניין מנדטורית (להלן: “התכנית”), שסיווגה את ייעוד המקרקעין כאזור חקלאי. בנו ויורשו של המנוח המחה את זכויותיו לפיצויים בגין הפקעת החלקה למערער. המערער הגיש המרצת פתיחה לבימ”ש המחוזי כדי לקבוע את שיעור הפיצויים המגיעים לו מכוח המחאה זו לפי סעיפים 12 ו-13 לפקודה. שתי חוות דעת שמאיות, אשר הוגשו בבית המשפט המחוזי מטעם המערער ומטעם המשיב העלו פער ניכר, שנבע ממחלוקות באשר לפרשנות הוראות התוכנית, ובאשר לפוטנציאל הבנייה על פיה באזור החקלאי. השמאי מטעם המשיב התבסס על השוואה לעסקאות שונות שנערכו בין השנים 1962-1960 בחלקות דומות לחלקה דנן, תוך שהוא מביא בחשבון בשווי שנקבע על ידו את פוטנציאל הבנייה העתידי הקטן בחלקה. בימ”ש המחוזי פסק כי המערער זכאי לפיצויים והעדיף את חוות הדעת השמאית מטעם המשיב על פני זו מטעם המערער. הערעור נסב על העדפת חוות דעת המשיב ועל קביעת בימ”ש קמא לעניין שווי פוטנציאל הבנייה במקרקעין.
בימ”ש העליון דחה את הערעור תוך שהוא מתייחס לנקודות שלהלן:
ראשית, הלכה היא שערכאת הערעור לא תתערב בממצאים שנקבעו בערכאה הדיונית, זאת גם במקרה בו הועדפה חוות דעת של מומחה אחד על פני זו של מומחה אחר. התפישה ביסוד הלכה זו, היא שלערכאה הדיונית יכולת טובה יותר להעריך את העדויות שניתנו בפניה ולקבוע ממצאים לגביהן, מאשר לערכאת הערעור.
שנית, טענותיו של המערער נסמכות על ראיות חדשות, אשר לא הוגשה בקשה לצירופן, והלכה פסוקה היא כי אין לצרף ראיות חדשות שלא היו בפני הערכאה הדיונית בשלב הערעור, אלא באישור בית המשפט. במקרה זה קבע בית המשפט כי גם אם הייתה מוגשת בקשה לצירוף הראיות דנן, דינה היה דחייה שכן הבאת ראיות מסוג זה, שנועדו להוכיח עובדות שאירעו לפני שניתן פסק הדין של הערכאה הדיונית, תותר רק כאשר מדובר בראיה שעשויה לשנות את תוצאות המשפט ובתנאי שהמבקש לא ידע אודותיה, לא היה יכול לגלותה בשקידה סבירה, ולא נהג בחוסר תום לב או תוך שיהוי.
לעניין פוטנציאל הבנייה בחלקה בייעוד חקלאי, נקבע כי פסקי הדין עליהם הסתמך המערער בטענותיו עוסקים במקרים בהם לא היו קיימות עסקאות השוואה שלימדו על שווי השוק של המקרקעין שהופקעו. לכן, נקבע בעניינים אלה אומדן להשפעתו של פוטנציאל בנייה על מקרקעין בייעוד חקלאי. כן נקבע, כי היחס שנקבע בפסקי דין אלה בין שוויו של דונם לייעוד חקלאי ודונם לייעוד בנייה (האחרון שווה פי שמונה מהראשון) הוא ספציפי ואינו מהווה כלל גורף, ובמקרים בהם קיימות עסקאות להשוואה, יש להעדיף את השיטה הזו, ועל בית המשפט לפסוק פיצויים על פיה. כלומר, השיטה ההשוואתית הייתה ועודנה השיטה המועדפת לבחינת שווי מקרקעין.
בית המשפט קיבל את עמדת בית המשפט המחוזי אשר ביכר את חוות הדעת השמאית מטעם המשיב. חוות דעת זו שקללה את פוטנציאל הבניה העתידי בחלקה היות שעסקאות ההשוואה אליהן התייחס השמאי היו כפופות לתכנית המתאר המנדטורית התקפה באותן שנים. במצב זה, נטל ההוכחה עובר אל הנפקע להוכיחו קיומו של פוטנציאל בנייה ייחודי בחלקה המופקעת. נטל זה לא הורם על ידי המערער, ובדין קיבל בית המשפט המחוזי את עמדת המשיב. על כן הערעור נדחה.
מקרקעין
בית המשפט המחוזי נמנע מלחייב את רשות מקרקעי ישראל להאריך את הסכם החכירה הנוגע למקרקעין ללא תנית שינוי היעוד הנוהגת היום בהסכמי חכירה לגבי מקרקעין חקלאיים. נפסק, כי הרשות נהגה באחריות וציינה בכל הסכמי החכירה כי חידושם ו/או הארכתם יעשו ע”פ התניות שיחולו בעת החידוש, בכך שמרה המשיבה מחד על אינטרס הציבור ומאידך דאגה ליידע את החוכר על מגבלת זכותו.
הפ (מרכז) 40982-04-13 יעקב הרכבי נ’ מדינת ישראל רשות מקרקעי ישראל בפני כב’ השופט צ’ ויצמן, פורסם בנבו, ניתן ביום 16.2.2014.
בהליך זה עתרו המבקשים לקבלת סעד הצהרתי אשר מורה לרשות מקרקעי ישראל (להלן: “הרשות“) להאריך את חוזה החכירה עמם וזאת מבלי שתיווסף לחוזה החכירה המוארך תניית שינוי יעוד.
חוזה החכירה של החוכרים מהם קיבלו המבקשים את זכות החכירה במקרקעין לא כלל תניית שינוי יעוד אך צוין, בין השאר, כי ניתן יהא להאריך את חוזה החכירה ע”פ תנאי החכירה שיהיו נהוגים בקק”ל לגבי קרקע חקלאית בעת הארכה. כעת מעוניינים המבקשים להאריך את חוזה החכירה שלהם אך הרשות דורשת מהם כי להארכה זו תתווסף תניית שינוי ייעוד בהתאם לתנאי החכירה הנהוגים כיום.
לטענת המבקשים, הם כלכלו את צעדיהם בהתאם למצג שיצרה בפניהם הרשות והשקיעו כספים הן ברכישת המקרקעין והן בתשלומי החובה השונים לרשויות המדינה, בנסיבות אלו אין זה ראוי כי תישלל מהם הזכות ליהנות מפירות שינוי היעוד. לטענת הרשות, המבקשים זכאים לחדש את חוזה החכירה הישיר לתקופת חכירה נוספת, אך בהתאם לנוסח חוזה החכירה הנוהג היום, הכולל תניית שינוי יעוד. כלומר החידוש של החכירה לא יהיה על פי התנאים נשוא הסכם החכירה הישיר אלא ע”פ התנאים שיהיו נוהגים בעת מועד החידוש, ומכיוון שתנאי החכירה היום כוללים תניית שינוי יעוד אין המבקשים זכאים לחידוש הסכם החכירה ללא תניה זו.
בית המשפט נדרש לפרשנות הסכם החכירה ומצא כי ההסכם ציין מפורשות כי לחוכר תעמוד הזכות לחדש את החכירה לתקופה נוספת של 49 שנים, לפי תנאי החכירה שיהיו נהוגים בחכירות על אדמות קרן קיימת לישראל לגבי קרקעות המיועדות למטעי הדר ולגידולים סובטרופיים. כלומר, תנאי חידוש החכירה כפופים לתנאים שיהיו נהוגים בחכירות במועד חידוש חוזה החכירה ואין בו התחייבות לאותם תנאים נשוא חוזה החכירה המקורי.
פרשנות זו של הוראות הסכם החכירה הישיר מתיישבת אף עם הנסיבות הנוגעות לחתימתו של הסכם החכירה ומכך שעסקינן בהסכם חכירה הנוגע לקרקע חקלאית להבדיל מקרקע עירונית. שכן ביחס לקרקע חקלאית אין לחוכר הקרקע “עמידות” מפני שינוי בזכויותיו כמו זו שתינתן על דרך הכלל לחוכר קרקע עירונית, שאז חכירתו קרובה לזכות בעלות .
בית המשפט הוסיף כי אכן על הרשות כזרוע שלטונית לנהוג בתום לב והגינות הן כלפי אותו חוכר פרטי החוכר ממנה את הקרקע והן כלפי הציבור בכללותו ודווקא כנאמן על הציבור עליה לנהוג באחריות בכל הקשור לעתודות הקרקע החקלאיות של המדינה. אלא שבמקרה דנן נהגה הרשות באחריות וציינה בכל הסכמי החכירה כי חידושם ו/או הארכתם יעשו ע”פ התניות שיחולו בעת החידוש, בכך שמרה הרשות מחד על אינטרס הציבור ומאידך דאגה ליידע את החוכר על מגבלת זכותו.
בית המשפט ציין כי סעיף תניית שינוי היעוד הנוהג היום בחוזי המשיבה, כולל בחובו חובת פיצוי בה ילקחו בחשבון שיקולים שונים, וגם שיעור דמי החכירה ששולמו בפועל בגין המקרקעין יבוא לידי ביטוי בקביעת הפיצוי הנזכר. יתר על כן, הסעיף כולל אף אפשרות להגשת ערעור לפני בית המשפט על קביעת גובה הפיצוי שיקבע לחוכר. כלומר, גם עניינו של הפרט וגם ענינו של הציבור נשקל באופן מאוזן בעת ניסוחה של תניית שינוי היעוד.
בשולי הדברים, עמד בית המשפט על כך שעל פי חוזה החכירה הישיר מטרת החכירה הייתה “נטיעתם, גידולם, החזקתם עיבודם וניהולם של מטעי פרי הדר וגידולים סוב טרופיים” ואף צויין “בתנאי מפורש שאסור יהיה לחוכר להשתמש בנכסים המוחכרים למטרה אחרת כלשהיא” .עם זאת, בענייננו המבקשים הפרו את מטרת החכירה והמקרקעין לא ניטעו ולא עובדו על ידם. הסכם החכירה הישיר קובע מפורשות כי המינהל יוכל להפסיק ההתקשרות עם החוכר באם לא יעשה במקרקעין שימוש כנזכר בהסכם, ומי שלא עמד בחיוביו על פי ההסכם אינו בא בידיים נקיות כאשר הוא מבקש למנוע הכנסת תניות, דוגמת תניית שינוי היעוד, להסכם החכירה המחודש.
בית המשפט העליון קבע כי סעד של ביטול הפקעה הינו סעד חריג שיינתן רק כאשר מדובר בשיהוי קיצוני של הרשות המפקיעה. אף אם יימצא כי חל שיהוי בלתי סביר במימוש תכלית ההפקעה, עשוי ביהמ”ש שלא להורות על ביטול ההפקעה אם מצא שהנזק הנשקף לאינטרס הציבורי כתוצאה מביטול ההפקעה עולה על הנזק שייגרם לפרט כתוצאה מאי-ביטול ההפקעה.
עעם 1405/13 רמות ארזים חברה לבנין והשקעות בע”מ נ’ עיריית ירושלים, פורסם בנבו, ניתן ביום 9.3.14 בפני כב’ השופטים א’ רובינשטיין, י’ עמית וא’ שהם.
רמות ארזים חברה לבניין והשקעות בע”מ להלן: (“החברה”) זכתה בשנת 1986 במכרז שפרסם מינהל מקרקעי ישראל לחכירת שני מגרשים בשכונת רמות בירושלים, שיועדו בתכנית למלונאות ונופש ולשטח פרטי פתוח. בתכנית שהגישה החברה הוצע, בין היתר, לשנות את ייעודם של המגרשים נושא המכרז לאזור מגורים, שטח ציבורי פתוח ושטח לבנייני ציבור, ולהגדיל את אחוזי הבנייה המותרים לה על פי התכנית. כן הוצע שאחד המגרשים, “מגרש 33” ששטחו 1,406 מ”ר, יהיה “שטח לבנייני ציבור” ה”מיועד לבית כנסת שכונתי בגודל שלא יעלה על 300 מ”ר ולגן ילדים”.
התכנית אושרה ופורסמה בשנת 1989. ייעוד המקרקעין שונה ומגרש 33 הופקע על ידי העיריה. על מגרש זה נבנה, כמוצע בתכנית, בית כנסת על שטח של 300 מ”ר. יתרת השטח, כ-1,100 מ”ר שנועדה על פי התכנית לגן ילדים, נותרה.
בשנת 2005 הוברר לחברה כי אין בכוונת העיריה להקים גן ילדים במקרקעין, והיא ביקשה לבטל את הפקעת המקרקעין. החברה הגישה עתירה לבית המשפט לעניינים מנהליים בירושלים בטענה שהמטרה הציבורית שעמדה בבסיס ההפקעה לא מומשה משנת 1989, וכי שיהוי זה מהוה עילה לביטול ההפקעה. העיריה טענה מנגד, כי המקרקעין לא הופקעו אלא הוקנו לה בהליך של איחוד וחלוקה. העיריה הוסיפה כי במסגרת התכנית ניתנה למערערת תמורה בגין נטילת המקרקעין מידיה. עוד טענה העיריה, כי אף שאין צורך מיידי לבנות גן ילדים במקרקעין, יש להניח שצורך זה ישתנה, בהתחשב באכלוס השכונה באוכלוסייה צעירה יותר בעתיד. העיריה טענה גם, כי הסיבה שטרם נבנה גן ילדים במקרקעין נעוצה בשיקולים תקציביים ובמשאבים מוגבלים העומדים לרשותה.
בית המשפט לעניינים מינהליים קבע, כי המטרה המקורית שלשמה הועברו המקרקעין לידי העיריה לא נזנחה, ולא חל שיהוי במימושה באופן המצדיק את ביטול ההפקעה. לפיכך נתן בית המשפט לעירייה שהות נוספת של שנתיים מיום פסק הדין, היינו עד 14.1.2015, לצורך הגשמת מטרה זו. על החלטה זו מערערת החברה.
בפסק דינו חזר בית המשפט העליון על ההלכה הפסוקה בעניין זה וקבע כי שיהוי במימוש מטרת ההפקעה עשוי להוות עילה לביטולה של ההפקעה, אולם מדובר בסעד חריג שיינתן רק כאשר מדובר בשיהוי קיצוני במימוש תכלית ההפקעה. במקרה זה המקרקעין נרשמו על שם העירייה במסגרת תכנית איחוד וחלוקה, החברה היא זו שיזמה את התכנית ואף יצאה נשכרת ממנה. מעבר לכך, אין די בשיהוי כשלעצמו, אפילו מדובר בשיהוי ניכר, כדי להוביל לביטול מעשה ההפקעה. שכן, אם מוצא בית המשפט שהנזק הנשקף לאינטרס הציבורי כתוצאה מביטול ההפקעה עולה על הנזק שייגרם לפרט כתוצאה מאי-ביטול ההפקעה, עשוי הוא שלא להורות על ביטל ההפקעה.
בית המשפט נתן דעתו על ההתנהלות הבעייתית של העיריה לאורך השנים בנוגע למימוש התכלית הציבורית במקרקעין, אשר רחוקה עד מאוד לדבריו משיקוף התנהלות שלטונית ראויה, דבר הפוגע הן במימוש הצורך הציבורי שלשמו הופקעו המקרקעין והן באמון הציבור ברשות.
עם זאת, במכלול הדברים, לא נמצא כי שיהויה של העיריה מצדיק הענקת הסעד החריג של ביטול ההפקעה. מימוש מטרת ההפקעה, גם אם נעשה באיחור ניכר, לא יגרום לפגיעה בציפיות סבירות, שכן המקרקעין הועברו לידי העיריה על פי התכנית שיזמה המערערת, והיא קיבלה בשעתו תמורה עבור העברתו. לעומת זאת, ביטול ההפקעה יגרום לפגיעה בציבור התושבים, שכן תימנע הקמת גן הילדים בהתאם לתכנון התקף ולצורך המיידי הקיים בהקשר זה, בעקבות דו”ח ועדת טרכטנברג. במצב דברים זה ידו של האינטרס הציבורי על העליונה.
תוצאה זו נגזרה במידה רבה מן הצעדים המשמעותיים שננקטו על ידי העיריה לאחר פסק הדין נשוא הערעור לשם מימוש צורך הציבורי. יחד עם זאת, נקבע כי אם העיריה לא תעמוד במועד שהקציב לה בית משפט קמא, קרי אם עד 14.1.15 לא יינתן היתר בניה ולא יוחל בעבודות ביצוע במקרקעין לצורך בניית גן הילדים, תבוטל ההפקעה.
יצוין כי על אף דחיית הערעור, קבע בית המשפט כי העיריה תשא בהוצאותיה של החברה בשתי הערכאות, בסך כולל של 100,000, סכום המשקף את מורת רוחו של בית המשפט מהתנהלות העיריה.
השופט י’ עמית בדעת מיעוט, חלק על דעתם של השופטים רובינשטיין ועמית וסבר כי יש לקבל את הערעור היות והעיריה לא טרחה לפנות כלל בבקשה להארכת מועד לביצוע פסק הדין של בית משפט קמא. וכי מחדלה של העיריה אינו נובע מכורח נסיבות, מאילוצים ציבוריים, משפטיים או תקציביים יוצאי דופן, אלא מהתרשלות, חוסר אכפתיות ואדישות לגורל המגרש עליו נדרשה לממש מטרה ציבורית. על כן, לדידו יש להורות על החזרת המגרש למערערת על פי ייעודו המקורי כשטח לבנייני ציבור.
בית המשפט העליון הכריע בסוגיית מעמד הרשויות המקומיות והועדות המקומיות לתכנון ובנייה בשאלת סילוק חובות ארנונה או היטל השבחה כתנאי לרישום עסקה, תוך שהוא מתייחס פרטנית לסיטואציה של רישום משכנתא בלשכת רישום המקרקעין ולסילוק חובות בגינה.
בגץ 7009/04 עיריית הרצליה נ’ היועץ המשפטי לממשלה, בפני כבוד השופטים א’ גרוניס, ע’ ארבל, א’ רובינשטיין, א’ חיות, ח’ מלצר, י’ דנציגר וע’ פוגלמן, פורסם בנבו, ניתן ביום 5.2.2014.
בבסיס העתירה שהוגשה על ידי עיריית הרצליה והועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה, עמדו הוראות החוק 324א לפקודת העיריות (וסעיף 21 לפקודת המועצות המקומיות המקביל לה) וסעיף 10(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה אשר מקנים לרשויות המקומיות ולוועדות המקומיות לתכנון ובניה סמכות לעכב רישום עסקה במקרקעין ולהתנותה בקבלת אישור על סילוק חובות ארנונה והיטלי השבחה.
מכלול הוראות חוק הביא לתוצאה משפטית על פיה עסקה שהיא בגדר “העברה של נכס”, או עסקה שהיא בגדר “מימוש זכויות” לא תירשם בפנקסי המקרקעין כל עוד לא הוצגה לרשם המקרקעין תעודה, מטעם העירייה או מטעם ראש המועצה המקומית, אשר מעידה על סילוק החובות המגיעים לרשות מבעל הנכס ביחס לאותו נכס, ככל שהיו כאלה. במסגרת העתירה נדרש בית המשפט לפרש את משמעותן של הוראות אלה ואת הסמכות שהן מקנות לרשויות ביחס לעיכוב של רישום עסקת משכנתא.
בית המשפט קבע לראשונה הלכה המשנה את ההלכות השונות שנקבעו בערכאות נמוכות לעניין חובת הצגת אישור בדבר היעדר חובות בעת רישום משכנתא, וקבע כי רישום משכנתא אינו מהווה מימוש לעניין התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה-כלומר לא מחייב מתן אישור מאת הרשויות בדבר היעדר חוב בגין היטל השבחה. לעומת זאת, לעניין תשלומי חובה מסוג ארנונה קובע בית המשפט כי קיימת חובה להציג אישור בדבר היעדר חובות.
בית המשפט ציין כי השוני בין הכרעתו באשר לארנונה לבין הכרעתו באשר להיטל השבחה נוגע למועד בו צומח החיוב לתשלום בכל אחד מהם. בעוד שהחובה לתשלום הארנונה צומחת ככלל באופן שוטף, ללא תלות בשאלה האם יש בידי הנישום כספים נזילים, הרי החובה לתשלום היטל ההשבחה, אמורה לצמוח רק כאשר נעשתה פעולה למימוש הזכויות במקרקעין, וכאשר הדין מניח כי יש בידי הנישום כסף נזיל לתשלום ההיטל. כלומר, עקרון המימוש ושיקול הנזילות, אשר עומדים בבסיס ההצדקה שלא לחייב בתשלום היטל השבחה בעת רישום משכנתה, אינם בעלי משקל ברוב רובם של המקרים, כאשר מדובר בחיוב לתשלום ארנונה.
לאור הכרעה זו, בעלים בנכס המבקש לרשום עסקת משכנתא ביחס לאותו נכס בלשכת רישום המקרקעין יהיה מנוע מלעשות זאת כל עוד לא שילם את חובות הארנונה בגין הנכס לרשות המקומית. קביעה זו מותירה בידי הרשות המקומית כלי גבייה אפקטיבי ומשמעותי. לצד זאת, אם מדובר בחובות תשלום היטל השבחה, לא תוכל הרשות המקומית למנוע את הרישום בגין החוב, וניתן יהיה לרשום את עסקת המשכנתא על אף קיום החוב.
מעבר לסוגיה מרכזית זו, בית המשפט קבע כי הוראות חוק אלה אינן מעניקות מעמד של נושה מובטח לרשויות המקומיות על פני נושים אחרים בהליכים של פירוק ופשיטת רגל, ובהליכי כינוס נכסים הנערכים מחוץ להליכי חדלות פירעון. בית המשפט ציין כי אין בקביעה זו כדי לפגוע בתוקף הוראות דין שונות המקנות לרשויות מעמד של נושה בדין קדימה ביחס לתשלומי חובה ובהם, למשל, מסים המגיעים לרשויות מקומיות.