מקורו של חוק הגנת הדייר הינה מצוקת דיור שהייתה קיימת בארץ מאז שנות ה-40 עקב הפקעת ייצור המלט על ידי השלטון הבריטי בתקופת מלחמת העולם השנייה. הרציונאל העומד בבסיס החוק הינו הגנה על דיירים כך שלא יאבדו את מקום מגוריהם או את בית העסק שלהם כל זמן שהם עומדים בדרישות שנקבעו בחוק. דייר מוגן הוא: 1) מי שהחזיק בדירה או בית עסק ושילם עבורם דמי מפתח. 2) דייר שלא שילם שמי מפתח אך נכנס לנכס לפני שנת 1940. 3) דייר שהיה זכאי להחזיק בנכס ביום 20/8/1968 שבחוזה השכירות שלו לא צוין במפורש כי חוק הגנת הדייר לא חל עליו. 4) כל בן משפחה שהפך לדייר מוגן לאחר שעברה אליו הזכות מהדייר המוגן המקורי. 5) דייר שנכנס לאחר 20/8/1968 ובחוזה נכתב כי יקבל מעמד של דייר מוגן. הדיירים המתגוררים בדמי מפתח לא מקבלים זכויות בעלות בנכס. במהלך השנים, ובעיקר מאז חקיקתו של חוק יסוד כבוד האדם וחירותו בשנת 1992 והעלאת ההגנה של זכות הקניין למעמד חוקתי, החל כרסום במעמדם של הדיירים המוגנים ובתי המשפט מפרשים באופן מצומצם את החוק באופן שבו לעיתים מתבטאת טובתם של בעלי הדירות על פני הדיירים.
על פי החוק יש 11 עילות פינוי הקבועות בסעיף 131 שבהתקיימן יכול לדרוש בעל הבית את פינויו של הדייר המוגן. ישנן 5 עילות פינוי שבהן במקרה של פינוי, על בעל הבית להעמיד לרשות הדייר סידור חלוף. המקרים הם:7) המושכר דרוש לבעל הבית לצורך עצמו 8 ) בעל הבית הוא מדינה או רשות מקומית והמושכר דרוש לו לצורך ציבורי חיוני 9) בעל הבית הוא גוף ציבורי והמושכר מיועד להשכרה למעוטי יכולת 10) בעל הבית רוצה להרוס את המושכר ולבנות במקומו בניין אחר או לשנות אותו שינוי ניכר או לתקנו תיקון יסודי (במקרה זה נדרש גם היתר בניה) 11) המושכר הוא חצר או גינה של בית עסק והמושכר דרוש לבעל הבית לצורך הקמת בניין או תוספת לבניין. על פי סעיף 133 (ב) לחוק הגנת הדייר,בית המשפט יכול לקבוע כי סידור חלופי יכול להיות בהעמדת נכס חלופי או בתשלום פיצויים או בדרך אחרת. לגבי מושכר שהוא בית עסק, אין להסתפק בפיצוי כספי בלבד, אלא אם הדייר מסכים לכך או שהדייר מסרב לכך ללא טעם סביר.
ישנם מקרים שבהם בעל הבית לא מצליח להגיע להבנה עם הדייר לגבי דירה או בית עסק חלופיים ואז הוא נדרש לשלם לו פיצוי כספי בהתאם לקביעת בית משפט. השאלה הנשאלת היא מהו גובה הפיצוי? שמאי מקרקעין נוהגים להעריך את זכות הדיירות המוגנת בעסקים בכ-50%-70% משווי בעלות מלאה ובדירות מגורים בכ- 45%-35% משווי בעלות מלאה וביטוי לכך נמצא בהנחיות השמאי הממשלתי בנושא.
במקרה מסוים, בעל הבית שהינו חברה קבלנית הציע לדייר סידור חלופי בתנאי דיירות מוגנת ב-21 דירות שונות על מנת להרוס את הבניין ולבנות במקומו בניין אחר על פי סעיף 131(10) לחוק. את כל ההצעות דחה הדייר המוגן מבלי שהצביע על טעם סביר לכך. ביהמ”ש קבע כי “הדרישה להעמדת סידור חלוף לדייר המוגן, המעוגנת בחוק אין משמעה דווקא מתן פיצוי כספי שיאפשר לרכוש דירה חלופית בבעלות מלאה” ופסק לשלם לדייר המוגן דמי מפתח מלאים בעיקר נוכח העובדה שהחברה הציעה לדייר דירות חלופיות, אך זה האחרון נענה להן בשלילה. למרות פסיקה זו, קיימת פסיקה חדשה יחסית, בעיקר של בתי משפט שלום שטרם התגבשה לכדי הלכה ולפיה יש לשלם לדייר המוגן פיצוי כספי בגובה של דמי מפתח מלאים ותוספת של שליש נוסף, או סכום אחר עד תקרה של שווי בעלות מלאה. נראה כי טרם נאמרה המילה האחרונה לגבי גובה הפיצוי הכספי אותו נדרש לשלם בעל הבית לדייר המוגן במקרה של פינוי על פי סעיפים 7-11 לחוק הגנת הדייר וכי עלינו להמתין ולראות כיצד תתפתח מגמת הפסיקה בנושא זה.