מאת: עו”ד רותם ארביב-קופלניקוב
בינואר השנה נכנסה לתוקפה הוראה ייחודית המקנה לוועדה המקומית בכל עירייה סמכות יוצאת דופן להעניק תוספת של עד 20% זכויות בניה לטובת הוספת יחידות דיור בבניינים המיועדים לבנייה רוויה.
התיקון הייחודי הזה המכונה “תקנות שבס-כחלון” (כמחווה, מחד, לאדריכל המקורי של השיטה, שמעון שבס, ומאידך לשר אוצר המכהן כיום ויוזם התיקון הנוכחי) קובע כי לפחות מחצית מיחידות הדיור יהיו קטנות מ- 75 מ”ר, ושטח היחידות האחרות לא יעלה על 120 מ”ר, כלומר – בנייה על פי אג’נדה חברתית של דירות קטנות המיועדות לזוגות צעירים, ולא חלילה לייצר מוצר חדש למשקיעי הנדל”ן.
ההוראה חלה במקביל ל-‘הקלת שבס’ ההיסטורית שמאפשרת הגדלת מספר יחידות דיור ב- 30% מעבר לתב”ע – ללא צורך בשינוי היקף זכויות הבנייה. מכאן, שמימוש שתי ההוראות יחדו מניב תוספת יפה מאוד מבחינת יחידות דיור וזכויות בנייה למגורים.
המחוקק קבע מספר תנאי סף מצטברים לאישור ההקלה. לדוגמה, נקבע שההוראה תחול כאשר הבניין אינו מצוי בהליכי תמ”א 38, וכי אישור ההקלה מותנה בכך שהועדה המקומית השתכנעה כי התשתיות העירוניות הקיימות תומכות בגידול הצפוי של האוכלוסייה (חינוך, ביוב, תנועה וכיו”ב).
הוראה ייחודית זו נועדה להביא בשורה חיובית עבור שוק הנדל”ן הגועש ולהציע פתרון לזוגות ומשפחות צעירות המעוניינות לרכוש דירות באזורים הוותיקים בכל עיר, ולעסוק לראשונה בנושא מגורים בערים הקיימות. ברם, קיימות סוגיות המעלות תהיות לגבי אפשרויות היישום של ההוראה הזו.
ראשית כל, יש לבחון מיהו הציבור שיוכל לרכוש דירה במסגרת זו? הכוונה המוצהרת היא להיטיב עם ציבור רוכשי הדירה הראשונה, ולכן נקבעו הוראות ‘גודל דירה’ קשיחות.
אולם, מחיר דירה שכזו צפוי להיות יקר יותר מהמחירים הקיימים בשוק, בשל כך שמימוש ההקלה טומן בחובו תשלום משמעותי ביותר של היטל השבחה לרשות המקומית.
מעבר לכך, אף ברור כי ההיטל, כדרכם של רוב המיסים, יבוא לידי ביטוי במחירי הדירות ניתן להסיק כי הציבור המורווח הינו בהכרח ציבור רוכשי הדירות להשקעה. מדובר על השקעה קלאסית: דירה קטנה ובמיקום אטרקטיבי.
לשם השוואה, נציין כי במסלול המקביל האולטימטיבי של תמ”א 38, קיים פטור גורף ארצי מהיטל השבחה. ניתוח עסקאות תמ”א 38 מוכיח כי שוק זה שייך בעיקרו למשקיעים ומשפרי דיור ורק מקצת העסקאות הינם רוכשי דירה ראשונה.
במציאות בה רוכשי דירה ראשונה לא מצליחים להשתחל לפרויקטי תמ”א 38, ספק רב אם יצליחו להשתחל לשוק זה.
שנית, ההוראה חלה על בניינים שבנייתם טרם החלה, אולם, לא נקבע דבר לבניינים שהוציאו היתר בניה וטרם החלו בבניה. בהעדר התייחסות, עלול להיגרם עיכוב בבניה, שכן במקום שבניינים אלו יחלו להיבנות, יגישו אלו בקשות מתוקנות לתוספת זכויות הבניה מתוך רצון ברור ואף מתבקש להגדיל את רווחיות הפרויקטים.
שלישי ואחרון, ההוראה קובעת שתנאי לאישור הקלה הינו קיום תשתיות עירוניות תומכות, תנאי חשוב זה שנועד למנוע בכייה לדורות.
רצוי כי הרשות העירונית תגדיר מראש את כמות זכויות הבניה שניתן לאשר בהתאם לתשתיות הקיימות בכל אזור, וכי ייקבע מפתח שוויוני לחלוקה. לכך יתרון כפול: תכנון עירוני אף בהליכי רישוי מהיר וכן שמירת חזות העיר.
לסיכום, ברור כי ההוראה לא מתיימרת לפתור את כלל הקשיים החמורים הקיימים בשוק הנדל”ן, ואולם, ככל שתחלחל ההבנה כי ההוראה הינה חלק מסל פתרונות מגוון וטיפול נקודתי בתחום שלא טופל קודם לכן, כך ניתן להצדיקו, כל שכן בציר הזמן בו מצויים אנו כעת.
- הכותבת, עו”ד רותם ארביב-קופלניקוב הינה שותפה במשרד שרקון בן עמי אשר ושות’ ומתמחה בתכנון ובניה ומקרקעין.