מאת: עו”ד נורית כהן-קצב
ב- 1.1.2016 אישרה המועצה הארצית לתכנון ובנייה את תיקון 3א’ לתמ”א 33 והעבירה את המלצתה בגין התיקון להחלטת הממשלה1 לאור אי הבהירות ששוררת בעניין חישוב הזכויות על פי התמ”א, במסלול הריסה ובנייה מחדש, אחת ממטרות התיקון העיקריות הינה ליצור וודאות ובהירות בחישוב הזכויות על פי התמ”א, על פי הפרשנויות השונות שניתנו לה, במסגרת פרשנויות של בתי המשפט, ועדות הערר והוועדות המקומיות.
סלע המחלוקת בעניין שיטת חישוב הזכויות נסב סביב שתי שיטות עיקריות: שיטה “מרחיבה” ושיטה “מצמצמת”. השיטה המרחיבה, אשר אחד ממוביליה היה עו”ד מיכה גדרון, בשיבתו כיו”ר ועדת ערר ת”א, גוזרת את חישוב הזכויות לבניין על פי התב”ע התקפה במגרש (להוציא את הקומה הטיפוסית), דבר שהוביל לחישוב זכויות בנייה באופן רחב יותר.
לעומת זאת, השיטה המצמצמת, או בשמה “קומה טיפוסית קיימת”, נולדה מעמדתו של המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, עו”ד ארז קמיניץ, בעניין “ליא קניג” והיא גוזרת את חישוב הזכויות לבניין על פי שטח הקומה הטיפוסית הבנויה בפועל.
תיקון 3א’ מאמץ את השיטה המצמצמת, ולפיו תוספת שטחי הבנייה יחושב באופן הבא: למבנה בעל קומה . יתווספו 11 .קומות טיפוסיות מורחבות, למבנה בעל שתי קומות יתווספו שתיים וחצי קומות טיפוסיות מורחבות, למבנה בעל 3 קומות יתווספו 3 קומות טיפוסיות מורחבות ולמבנים בעלי ארבע קומות ומעלה תתווסף הרחבה של 311 קומות טיפוסיות מורחבות וכל אלה בכפוף להתאמות הנדרשות ולשיקול דעת הוועדות המקומיות באשר לאישורן.
לכאורה, יצירת וודאות והגדרת חישובי השטחים הינה מהלך חשוב אשר נדרש לעשותו כבר זמן רב. עם זאת, אימוץ הפרשנות המצמצמת יביא בהכרח לפגיעה בכדאיות הכלכלית של הפרויקטים מסוג זה, אשר, לעיתים, ממילא הינם פרויקטים על גבול הכדאיות הכלכלית לאור מורכבותם.
מצב של חוסר כדאיות כלכלית עלול ליצר האטה בקידום פרויקטים של הריסה ובנייה ואף להביא לקריסתם של יזמים שלא יוכלו להתמודד עם רווח יזמי נמוך, זאת בנוסף לבעלי נכסים אשר משוועים לשיפור איכות חייהם ונכסיהם ויוותרו ללא יכולת אמיתית להוציא פרויקטים אל הפועל1 כך נמצא כי התמ”א אינה ממלאת את תכליתה העיקרית והראשונה במעלה – חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה.
עניין נוסף ומהותי מאוד בהחלטת המועצה הוא המלצתה להבהיר את שיקול הדעת הרחב שניתן לוועדות המקומיות להעניק היתרים מכוח התמ”א1 אנו מעריכים כי אמרה מעניינת זו של המועצה הארצית, באה כתוצאה מהזעקה שקמה בקרב הרשויות על ההיקפים הגדולים בהם מאושרת התמ”א ועל רצונן לצמצם את היקפי הבנייה בשל חוסר יכולת עירונית להכילן )חוסר במבני ציבור, העמסה על תשתיות קיימות, מצוקת חניה וכד’.
מצאנו, כי אליה וקוץ בה. במצב זה, יצרה המועצה הארצית חוסר ודאות נוסף ליזמים ולבעלי הנכסים, שכן, שיקול הדעת הנרחב שבידי הרשות מותיר את היזם ובעלי הנכסים כשבויים בידי הרשות, ומהווה מעין “איתות” לוועדות הערר לצמצם את התערבותן בשיקול הדעת התכנוני של הוועדות המקומיות.
חיזוק לעמדתנו, ניתן לראות בדרישת כתב השיפוי אשר הומלץ ע”י המועצה במסגרת התיקון. מדובר במתן כתב שיפוי, מפני תביעות לפי סעיף 91 .בגין תמ”א 33 וההיתר המבוקש לפיו. דרישה זו חושפת את היזם להוצאות נכבדות עוד יותר בגין תביעות פיצויים, דבר שבהכרח מוסיף על הנטל הכלכלי בפרויקט ומוריד את רווחיותו. הדרישה אף עשויה להוות מדרון חלקלק לקבלת תביעות פיצויים לאור קיומו של כתב השיפוי מצד היזם.
תיקון 3א’, אשר רבים כה ציפוי לו, ואשר היווה אבן בוחן לפרויקטים רבים, לטעמנו, אינו מספק ההמלצות במסגרת התיקון אינן יוצרות את הוודאות הנדרשת בפרויקטים ואינה מעלה אותם לרמת כלכליות נדרשת בכדי להוציאם לפועל1 בתקופה של משבר דיור כה חמור, לטעמנו ניתן היה לייצר פרשנות מיטיבה ומרחיבה יותר.
ידוע כי תיקון מס’ 1 לתמ”א נמצא בשלבי הכנה1 ייתכן כי במסגרת תיקון זה ייכללו התאמות נוספות הנדרשות לשיפור המצב1 עם זאת, הואיל וההמלצה טעונה אישור הממשלה מעניין יהיה לראות כיצד המחוקק יתמודד עם התיקון שהובא לפתחו והאם יחוקק הסדרי חקיקה משלימים, כגון: סבסוד פרויקטים בפריפריה, הסרת חסמים בירוקרטיים המכבידים על כלכליות הפרויקט, הפחתת הכוח הנמצא בידי הדייר הסרבן, ביזור הסמכות לאשר פרוייקטים של התחדשות עירונית והקמת רשות לאומית להתחדשות עירונית.
אנו משערים כי רק בעוד מספר חודשים יוודעו תוצאותיו של התיקון והאם נדרשים צעדים נוספים בעניין זה. להערכתנו, הכיוון חיובי אך ללא ספק למחוקק עוד עבודה רבה בנושא.