מאת: עוה”ד נורית כהן קצב ועו”ד רועי דהן
בעלי דירות רבים ויזמים בתחום ההתחדשות העירונית ממתינים שנים רבות לאישורה המיוחל של תכנית הפינוי בינוי החלה במקרקעין שבבעלותם ונושאים עיניהם בציפייה דרוכה עד לאישורה ויציאת הפרויקט אל הדרך.
מצב זה, לעתים קרובות, מביא רבים מהיזמים להדיר רגליהם ממתחמים, או מרשויות, אשר ההיתכנות התכנונית בהם נמוכה ועל כן נוצר מצב אבסורדי שלפיו מתחמים שיש בהם צורך אמיתי להתחדשות עירונית – כלל אינם מקודמים.
בשנים האחרונות, מתוך הבנת המצב הבעייתי וכן לאור משבר הדיור המעמיק, מנסה הממשלה, באמצעים שונים, להעלות את הזמינות והמהירות בכל הקשור לתכניות ההתחדשות העירונית.
אחד הניסיונות האחרונים לקיצור לוחות הזמנים לאישור תכנית פינוי בינוי הוא בנושא יישום הפרויקט הלאומי לדיור, באמצעות תיקון החוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור (הוראת שעה), התשע”ד – 2014 (להלן: “הוראת השעה“).
הוראת השעה קובעת הליכים מיוחדים לאישור תכניות לדיור לצורך זירוז הליכי אישורן, ומכוחה הוקמה הוועדה למתחמים מועדפים לדיור – “הותמ”ל” (להלן: “הוועדה“), שהוסמכה לאשר תכניות החלות על קרקעות שהממשלה או ועדת שרים הכריזה עליהן כמתחמים מועדפים לדיור (להלן: “תכנית/ות מועדפות לדיור“).
מאז הקמת הוועדה טופלו על ידה תכניות רבות, שכוללות אלפי יחידות דיור ומדי שנה נקלטות בוועדה תכניות רבות. מהניסיון שהצטבר במהלך יישומה של הוראת השעה עולה כי משך הזמן הדרוש לאישור תכנית מועדפת לדיור קצר בהרבה ממשך הזמן הדרוש לאישור תכנית במסלול תכנוני רגיל ומדי שנה אף מתפרסם דו”ח מפורט, על ידי מינהל התכנון במשרד האוצר, לגבי התכניות הנידונות בוועדה וסטטוס הטיפול בהן.
בשל תרומתה החיובית של הוראת השעה להגדלת היצע הדיור באופן מהיר, במהלך חודש אוגוסט 2017 תוקנה הוראת השעה באופן שהרחיב את סוג התכניות המועדפות לדיור שניתן להביא לפני הוועדה, כמו גם על ידי הוספת גורמים נוספים אשר בסמכותם יהיה להגיש לוועדה תכניות מועדפות לדיור.
תיקון סעיף מס’ 3 בהוראת השעה, מאפשר להכריז על קרקע שהיא מתחם פינוי בינוי (כמשמעותו בחוק הרשות הלאומית להתחדשות עירונית), וכן על קרקע מרובת בעלים (קרקע שמספר הבעלים בה עולה על 5 או 10, בהתאם לסוג הקרקע, וכן שחלקו של כל אחד מהבעלים בה אינו עולה על 20%), כעל מתחמים מועדפים לדיור – ומשכך, הדיון בתכניות אלה יהיה בוועדה ומשך אישורן יתקצר.
בנוסף, תוקן סעיף מס’ 9 בהוראת השעה, באופן שכעת, נוספו גם הרשות המקומית והועדה המקומית לתכנון ובנייה (כל אחת בתחומה), כגורמים אשר בסמכותם יהיה להגיש תכניות מועדפות לדיור.
על ידי תיקונים המתוארים (בין יתר התיקונים) מבקש המחוקק להקל ולקצר משמעותית את הליכי התכנון בקרקעות אלו גם בתחום תכניות ההתחדשות העירונית.
התיקון להוראת השעה מהווה נדבך נוסף בהתמודדות הממשלה עם העלייה המשמעותית במחירי הדיור והצורך להגדלת היצע הדירות בישראל באופן מהיר מחד, ואידך אף מהווה בשורה אמתית ליזמים כמו גם לבעלי הדירות במתחמי ההתחדשות העירונית, בכך שיקצר משמעותית את הליכי התכנון על ידי הרחבת מעגל התכניות שיזכו בהליך תכנון מקוצר.
עד כה, למיטב ידיעתנו, נדונה רק תכנית אחת במתכונה זו ומעניין יהיה לראות את מסגרת השיקולים והמדיניות התכנונית שתקבע הוועדה לתכניות הפינוי ובינוי וזאת ביחס לוועדות התכנון המחוזיות – אשר דנו בהן עד כה.
משרדנו ימשיך לעקוב אחר התפתחויות בנושא.