מאת: עו”ד עדי הדר
(בעקבות פסק דין עמ”נ 36378-06-16 מ.ד.מ מזרחי יזמות ובניה בע”מ ואח’ נ’ הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים בית המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים לפני כב’ השופט יגאל מרזל. ניתן ביום 17 בנובמבר 2017)
תשתית עובדתית:
ביום 20.11.14 הוציאה הועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים שומת השבחה עבור נכס שמחזיקות המערערות. המערערות מצדן, החישו צעדיהן והגישו ערר על דרישת תשלום זו, בתואנה כי אינן חייבות כלל בהיטל השבחה שכן זכויותיהן בנכס אינן זכויות בעלות, אלא מכוח הסכם פיתוח בלבד המקנה להן מעמד של “בנות רשות”. בטענתם הסתמכו על ס’ 2(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, ועל הלכת קנית (רע”א 85/88 קנית- ניהול השקעות ומימון בע”מ נ’ הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רמת גן (פ”ד מב(4) 782 (1989)) שלפיה “בר רשות” אינו חייב בהיטל השבחה.
לפני התקדמות ההליך, המערערות, חברת מ.ד.מ. וחברת נ.פ.ח.מ. בע”מ, הגישו לוועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה של מחוז ירושלים, הסכם פשרה לאישור. אולם, ועדת הערר, בהסתמכותה על הוראת סעיף 13א לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה אשר התווסף במסגרת תיקון 84 לחוק (בשנת 2009) דחתה את הבקשה לאישור ההסכם. לפיכך הגישו יחד שתי החברות ערעור מנהלי לבית המשפט לעניינים מנהליים על החלטת הועדה ומכך הפסיקה שלפנינו.
כידוע, תיקון 84 ביטל את האפשרות של הועדה המקומית והנישום להגיע ל”שומה מוסכמת”, וגובה השומה התקפה שיצאה תחת ידי הועדה המקומית נתונה לערר בפני שמאי מכריע או ועדת ערר בלבד, וערעור מנהלי לבית המשפט במתווה הנוקשה שנקבע בחוק. לשיטת ועדת הערר, אישור של הסכם הפשרה שהציגו בפניה העוררות, לאור התיקון לחוק, סותר את תכלית הביטול של ה”שומה המוסכמת” ולמעשה מחזיר אותה ב”דלת האחורית”, באופן שמאפשר גבייה של מס שאינו “מס אמת”.
העוררות מצידן טענו כי סעיף 13א אינו שולל את סמכות הועדה לתת תוקף להסכם פשרה, ויש לראות את תיקון 84 כנועד לקדם שקיפות בהליכים מנהליים ולא כשולל את סמכות הועדה לאשר הסכמי פשרה, שיעילותם וחשיבותם הוכרה זה מכבר. בנוסף, המושג “מס אמת” אינו עולה בקנה אחד עם מציאות שבא אין אמת משפטית אחת מוחלטת, וכראיה לכך ניתן לראות את הכרסום בהלכת “קנית” שעליה התבססו טיעוני העוררות בהתחלה, ושמוכיחה עד כמה הסכם פשרה נחוץ במצבים מסוג זה. היועץ המשפטי לממשלה שהצטרף להליך תמך אף הוא בטיעוני העוררות.
בית המשפט לעניינים מנהליים פסק שיש לקבל את הערעור, והחליט כי לוועדת הערר אכן יש סמכות לאשר הסכמי פשרה בין הצדדים, בכפוף להוראות החוק ולאחר שעברו בחינה יסודית של הועדה ולפי פרמטרים ברורים. פסיקה זו נתמכה בפרשנות תכליתית של הוראות סעיף 13א שנועדה להגשים את התכלית שבבסיס הסכמי הפשרה הנוגעים לגובה שומות השבחה.
ניתן לומר כי מדובר בהחלטה אשר עולה בקנה אחד עם אינטרסים ציבוריים, שכן סרבול יתר בהליכי הערר משפיע ישירות על השוק. לפיכך, טוב עשה בית המשפט לעניינים מנהליים שלקח בחשבון אינטרסים אלה ונתן לנישומים ולוועדות המקומיות גמישות מסוימת בנוגע לפתרון המחלוקות על גובהן של שומות, שכן כאלה, כידוע, לא חסר. מאז מתן ההחלטה התקדימית, ולאחר שנראה כי לא הוגש עליה ערעור לבית המשפט העליון, האפשרות להגיע להסדרי פשרה עם הועדה המקומית בעררי היטל השבחה כפופים לפרמטרים והעקרונות שנקבעו ב”פרשת מ.ד.מ”.