מאת: עו”ד רותם ארביב קופלניקוב
ערר שהוגש על שומה מכרעת של היטל השבחה, שניתנה בהתייחס למימוש זכויות במקרקעין על דרך של אישור בקשה לשימוש חורג ממגורים למרפאות ומשרדים. החלטת ועדת הערר קבלה את עמדת הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמלה, אשר יוצגה ע”י משרדנו, וקבעה שאין להתערב בשיטת החישוב שננקטה ע”י השמאית המכריעה כמו גם בשאלה האם יש מקום לקזז עלויות התאמה שהוצאו לצורך השימוש החורג.
שם ומס’ הליך: ערר 495/15/48 א.ג.ו נכסים ובניה בע”מ נ’ הועדה המקומית לתכנון ובניה רמלה
ערכאה: ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה, מחוז מרכז, יו”ר רונית אלפר, החלטה מיום 28.8.2018.
תשתית עובדתית:
העוררת, חברת א.ג.ו נכסים ובניה בע”מ, חויבה ע”י הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמלה בתשלום היטל השבחה בגין אישור היתר לשימוש חורג ממגורים למרפאות ומשרדים במבנה הקיים ברח’ דני מס 1 בעיר רמלה.
העוררת השיגה על גובה החיוב בפני שמאית מכריעה, ובעקבות החלטת השמאית המכריעה, הגישה העוררת את הערר דנן.
במסגרת הערר, טענה העוררת כנגד שיטת החישוב בו נקטה השמאית המכריעה, שיטה הידועה גם בשם “היוון הכנסות”, במסגרתה מחושבת ההשבחה לפי הפער שבין דמי השכירות במצב התכנוני הקודם (מגורים) לעומת המצב התכנוני החדש הכולל שווי דחוי ומהוון למגורים בתוספת דמי שכירות למשרדים לתקופת השימוש החורג.
עוד טענה העוררת כנגד אי התחשבות השמאית בעלויות ההתאמה שנדרשו לעוררת לצורך השימוש החורג.
הוועדה המקומית שיוצגה כאמור ע”י משרדנו, תמכה בקביעות השמאית המכריעה וטענה בפני ועדת הערר, כי שיטת החישוב שננקטה, משקפת היטב את התרומה הכלכלית של השימוש החורג לשווי הנכס, ובהתאם משקפת נכונה את שווי המקרקעין בין שני מצבי התכנון. עוד טענה הוועדה המקומית כי אין מקום להתחשב בעלויות התאמה וזאת מאח שהמבנה נבנה מלכתחילה לצרכי מרפאות ומשרדים.
תמצית ההכרעה + נקודות מרכזיות משמעותיות:
ועדת הערר קבלה את עמדתנו וקבעה, כי אין להתערב בשומה המכרעת תוך שקיבלה את טענות הוועדה המקומית והסבריה המפורטים של השמאית המכריעה לעניין שיטת החישוב בו נקטה, וכי שיטה זו הינה נכונה מקום בו ניתן לבסס את שווי דמי השכירות על תקופת שכירות מוכחת.
לעניין עלויות ההתאמה קבעה ועדת הערר כי השווי שנקבע משקף את עלויות הבניה בשני הייעודים, וממילא, כפי שטענה הוועדה המקומית, הנכס נבנה מראש עבור השימוש החורג כך שאין המדובר בעלויות התאמה במובנן הפשוט. בנוסף, בשומתה הביאה בחשבון השמאית המכריעה עלויות הסבת המבנה חזרה למגורים וגם לאור טעם זה נדחתה הטענה.
החלטה זו של ועדת הערר אימצה הלכה למעשה את שיטת היוון ההכנסות וקבעה כי מדובר בשיטה לגיטימית ונכונה לחישוב השבחה הנובעת מהיתר לשימוש חורג בכלל ובנסיבות העניין בפרט.
החלטה זו חשובה גם לגבי הסוגיה בדבר קיזוז עלויות התאמה, טענה העולה חדשות לבקרים ע”י נישומים המחויבים בהיטל השבחה במצבים כאלו ואחרים.