מאת: רותם ארביב קופלניקוב
פסק דין זה עוסק בשתי בקשות רשות ערעור מנהליות שהתקבלו ונדונו יחדיו בבית המשפט העליון. השאלה העומדת במרכז שני ההליכים הינה כיצד יש לסווג נכס ריק לצורכי ארנונה, האם לפי הייעוד התכנוני התואם את התכנית החלה על הנכס, או שמא לפי השימושים המותרים לנכס בהיתר הבנייה.
הנכס הראשון, בבעלות אפריקה ישראל, סווג על ידי מנהל הארנונה כ”בניינים שאינם משמשים למגורים” על פי צו הארנונה של העירייה. מנגד, חברת אפריקה ישראל טענה כי יש לסווג את הנכס הריק בסיווג הזול ביותר האפשרי מבין הסיווגים המותרים על פי דין, הכוללים גם את אלה המופיעים בתכנית. ועדת הערר קיבלה את עמדתה של אפריקה ישראל ואילו בית המשפט לעניינים מנהליים הפך את החלטתה וקבע שניתן לסווג את הנכס רק בהתאם לאמור בהיתר הבנייה. לפיכך הגיעה המחלוקת לפתחו של בית המשפט העליון.
הנכס השני בו עוסק פסק הדין הינו נכס ריק המצוי בחזקת בית ארלוזורוב. התכנית המפורטת החלה על הנכס מפרטת את השימושים המותרים בנכס. בשנת 1954 ניתן “רישיון” לנכס מהועדה המקומית לבניין ובנין ערים התיר הקמת “מועדון” בנכס ולפיכך סיווג מנהל הארנונה את הנכס בסיווג “בניינים שאינם משמשים למגורים”. במסגרת ערר שהוגש על סיווג זה הותירה הוועדה את הסיווג של מנהל הארנונה על כנו. גם במקרה זה הוגשה עתירה מנהלית לבית המשפט לעניינים מנהליים, אשר קיבל חלקית את הערעור וקבע שניתן לקבוע את ייעודו התכנוני של הנכס הן מהתכנית והן מהיתר הבנייה, ועל מנת לבחור את הסיווג המתאים ביותר יש לבחון את מאפייני הנכס הפיזיים, ולבחור בהתאם לכך את הסיווג הזול ביותר הקיים. לפיכך הגיע גם עניין זה לפתחו של בית המשפט העליון, והוחלט לדון בו יחד עם הערעור של אפריקה ישראל, שכן השאלה העומדת במרכז שני הערעורים זהה.
יש לציין, כי עמדת היועץ המשפטי לממשלה לגבי עניין זה היא שיש לסווג נכסים ריקים לצורך חיוב בארנונה לפי היתר הבנייה שניתן לנכס, שכן זהו השימוש החוקי היחיד לנכס, בעוד שימוש החורג מההיתר, גם אם קיים בתכנית, איננו חוקי. מנגד הובאה עמדת איגוד לשכות המסחר שלפיה יש לאפשר סיווג בהתאם לתכנית, שכן היתר לשימוש חורג ניתן בנקל.
בפסק הדין, עמד בית המשפט על הרציונל שבבסיס הסדר הפטור מארנונה לנכס ריק, הנמצא בתקנה 13 לתקנות הסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), התשנ”ג-1993, שלפיו לאחר שלוש שנים ממועד מתן הפטור יחויב הנכס בדומה לנכס פעיל. המטרה, כך נקבע, היא לתמרץ מחזיקי נכסים ריקים להשמיש את נכסיהם. אולם, לאור הלכות סלומון ותנופורט, נראה כי בית המשפט ביקש לצמצם את העול המוטל על מחזיקי נכס ריק על ידי בחירה בשימוש הזול ביותר מבין השימושים האפשריים לנכס הריק לטובת החיוב בארנונה. אף על פי כן, החליט בית המשפט ש”סל” השימושים האפשריים לסיווג הנכס הריק איננו יכול לכלול את השימושים הקיימים בתכנית הבניה. זאת משום שכאשר ניתן היתר בנייה לנכס מסוים, דיני התכנון והבנייה רואים בהיתר הבנייה הסדר ממצה לעניין השימושים בנכס, מה שמוציא מכלל אפשרות שימושים אשר לא כלולים בהיתר הבנייה, אף אם נכללו בתכנית. כמו כן, קבע בית המשפט שהעובדה שקיימת אפשרות להגיש בקשה להיתר שימוש חורג בנכס אינה מעלה ואינה מורידה לענייננו שכן בקשה זו צריכה להיות מאושרת קודם לשימוש, וההחלטה אם להתיר בקשת שימוש חורג או לדחותה שייכת לרשות התכנונית, ולא למנהל הארנונה. לפיכך, קבע בית המשפט העליון, כי לצורך סיווג נכס לצורכי ארנונה, יש להתחשב אך ורק בשימושים האפשריים לפי היתר הבניה.
בר”מ 5045/02 מלק סלומון נ’ מנהל הארנונה שליד עיריית חדרה, נז(5) 302 (2003)
בר”מ 10360/06 תנופורט (1990) בע”מ נ’ מנהל הארנונה של מועצה אזורית שער הנגב (פורסם בנבו, 01.04.2007)