מאת: עו”ד שחר בן עמי, עו”ד רותם ארביב קופלניקוב, עו”ד רן דרוק
ערכאה – ועדת ערר מחוזית לפיצויים והיטל השבחה מחוז מרכז.
ערר שהוגש על שומת היטל השבחה שניתנה בעקבות מימוש על דרך של היתר בניה, בהתאם לתכנית מע”ר מודיעין. החלטת ועדת הערר קיבלה את עמדת הועדה המקומית לתכנון ובניה מודיעין מכבים רעות, אשר יוצגה ע”י משרדנו, וקבעה שבהתאם לסעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, יש לראות את העוררת (להלן גם: “רכבת ישראל”) כחוכרת לדורות במועד הקובע לאישור התכנית המשביחה, ועל כן חייבת בהיטל בהתאם לתכנית.
תשתית עובדתית:
העוררת, רכבת ישראל בע”מ, חויבה בתשלום היטל השבחה על ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה מודיעין מכבים רעות, בגין קבלת היתר בניה למימוש תכנית מד/23/8, אשר קבעה תכנון מחודש למע”ר מודיעין (להלן: “התכנית המשביחה”). התכנית המשביחה פורסמה למתן תוקף ביום 9.11.14.
החל משנת 2004 היה דין ודברים בין העוררת לבין רמ”י, בעלת המקרקעין, אשר נסתיים מספר שבועות לאחר הפקדת התכנית המשביחה.
במסגרת הערר טענה העוררת כי אין בסיס להפניית דרישת התשלום לעוררת שכן תוספת לתיקון ההסכם למתן זכות שימוש והעברת זכויות אושרה מספר שבועות לאחר מועד הפקדת התכנית, ועל כן במועד הקובע לא הועברו זכויות חכירה. עוד טענה העוררת כי תנאי לכניסת ההסכם לתוקף הוא אישור מועצת ישראל, ולאור העובדה כי האישור ניתן רק לאחר הפקדת התכנית טרם הוקנה לה מעמד בפועל של חוכר לדורות.
הועדה המקומית שיוצגה על ידי משרדנו טענה כי זכויות החכירה לדורות הוקנו לעוררת עוד טרם המועד הקובע, שכן במשך חודשים ארוכים טרם כניסת התכנית לתוקף באה בדין ודברים עם הועדה המקומית והעירייה, והציגה עצמה כבעלת זכויות הבניה.
הכרעה בתמצית:
ועדת הערר קיבלה את עמדת הועדה המקומית וקבעה כי היטל ההשבחה הוטל כדין על העוררת, שכן הינה הגורם הנהנה בפועל מההשבחה למקרקעין באמצעות התכנית.
נקבע כי לצורך החבות בהיטל השבחה יש לבחון את מהותן הכלכלית של הזכויות שהיו בידי העוררת במועד הקובע, ואין משקל לסיווג הקנייני או לאופן בו בחרו הצדדים לערוך את ההסכמים בניהם.
כמו כן קבעה ועדת הערר כי בהתאם לתכליות העומדות בבסיס החיוב בהיטל השבחה, צדקה הועדה המקומית בכך שראתה את העוררת במועד הקובע כבעלת זכויות במקרקעין אשר במהותן הכלכלית עולות כדי זכויות של “חוכר לדורות”. עוד נקבע כי לצורך בחינת המהות הכלכלית של זכויות אלו אין לראות בתנאי של אישור ההסכם על ידי מועצת ישראל כתנאי שישלול את היות העוררת מבחינה מהותית כבעלת זכות כלכלית העולה כדי חכירה לדורות.