הזכות לפיצוי מיוחד בקרקע למגורים אינה חלה במקרה שבו מחזירים לרמ''י רק חלקים מהקרקע החקלאית של הנחלה

מאת: עו”ד ניב ארד ועו”ד כפיר שאול

עת”מ (מינהליים מרכז) 38235-10-17 תמיר בוגין נ’ רשות מקרקעי ישראל (פורסם בנבו, 14.10.2018)

רקע

במוקד העתירה הוראות החוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור (הוראת שעה), תשע”ד-2014 (להלן: “החוק“), שנחקק במטרה להתגבר על המחסור בדירות למגורים.

חוק זה בא לקבוע, כהוראת שעה, הסדרים מיוחדים לתכנון מתחמים מועדפים לדיור ובהתקיים תנאים מסוימים, מתיר הוא למדינה להשיב לידיה קרקעות ציבור שהוקצו לתקופות קצובות לחקלאים ולאחרים, וזאת לצורך בנייה מהירה של כמויות גדולות של דירות.

את העתירה הגישו חוכרי נחלות בכפר מל”ל נגד רשות מקרקעי ישראל (להלן: “רמ”י“), בהתנגדות לתחילתו של הליך השבה של חלק מהקרקעות שחכרו מקרן קיימת לישראל (להלן: “קק”ל“) שכן בהסכמי החכירה של העותרים קיים סעיף לא סטנדרטי לפיו הם זכאים לקבל לבחירתם “זכות חכירה עירונית” או “פיצוי כספי” כנגד השבת הנחלה לקק”ל.

רמ”י, שמנהלת גם את קרקעות קק”ל, הודיעה לעותרים כי היא מתכוונת לדרוש את השבתן של הקרקעות מכוח החוק, ושהיא עושה כן לנוכח העובדה שהתנאי בהסכמי החכירה של העותרים, מהווה שינוי ייעוד לכל דבר ועניין ומאפשר לה להשיב את הקרקעות לידיה, כאשר משתנה יעודן מחקלאות לבנייה.

השאלה המשפטית

האם הסכמי החכירה של העותרים כוללים הוראת שינוי יעוד, כמובנה בחוק, באופן שמאפשר להחיל את החוק על זכויות העותרים ולהשיב את הקרקע לידי רמ”י וכן, האם הפיצוי שיגיע לעותרים בגין ההשבה צריך להיות פיצוי בעין דהיינו “זכות חכירה עירונית” בקרקע, או שמא פיצוי כספי בלבד.

דיון

בית המשפט המחוזי הנכבד (כב’ השופט א’ שילה) דחה את העתירה וקבע כי יש להחיל את הוראת החוק על זכויות העותרים שכן, בהסכמים המקוריים שבין קק”ל לבין החוכרים קיימת הוראה העונה להגדרת “קרקע להשבה” לפי סעיף 29א לחוק, אשר מקימה על פי ההסכמים את החובה להשיב קרקעות עם שינוי ייעודה של הקרקע מחקלאות לבנייה.

באשר לסוגיית הפיצוי, קבע בית המשפט כי לפי תכלית הוראות הסכם החכירה, הבטחת דיור חלוף הינה לחוכר שבית מגוריו נלקח ממנו בעת שינוי הייעוד והשבת הקרקע, ולא כאשר ההשבה מצמצמת את שטח הקרקע החקלאית. “אמנם ההשבה של חלקה ב’ מצמצת את שטח הקרקע החקלאית השייכת לנחלה, אך אינה פוגעת בזכות החוכר על ביתו. ההיגיון של דיור חלוף, בדרך של פיצוי בזכות חכירה על קרקע לבנייה, אינו הולם למקרה שכזה”.

יוצא אפוא שבהשבה של חלקים מהנחלה אין חובת תשלום פיצוי בקרקע, קל וחומר כאשר נותרת לעותרים חלקה א’, שמהווה חלק ניכר מהנחלה, ועליה בית המגורים.

בפסיקה זו ממשיך בית המשפט את הקו שנקבע בפסק דין מהדרין (ע”א 8325/12 מדינת ישראל מינהל מקרקעי ישראל נ’ מהדרין בע”מ (פורסם בנבו, 05.06.2014)), לפיו יש להגמיש פרשנות של סעיפים בחוזי חכירה והתחייבויות שלטוניות שניתנו בעבר הנוגעות לשינוי ייעוד, לטובת השינוי בצורך הציבורי של השבת קרקעות חקלאיות לטובת בניה למגורים ומסחר.