תיקון מס’ 6, התשע''ח – 2018 לחוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס''ו – 2006

מאת: עו”ד נורית כהן קצב ועו”ד אור קרן

ביום 29.07.2018 פורסם ברשומות תיקון מס’ 6 התשע”ח – 2018 (להלן: התיקון”) לחוק פינוי בינוי (פיצויים), התשס”ו – 2006 (להלן: “החוק”), כניסתו לתוקף של התיקון הינו החל מיום 29.10.2018. התיקון עוסק, בית היתר, במתן פתרונות לקשישים, מתן פתרונות נוספים להתמודדות מול סרבנים, חובת עריכת כינוס טרם חתימה של בעלי הדירות על הסכמים ותיקון לחוקי המס. להלן תובא סקירה כללית של התיקון אשר תתמקד בעיקרה בפתרונות שניתנו עבור קשישים וכן בפתרונות החדשים להתמודדות מול סרבנים.

1. נקיטת הליך משפטי כנגד סרבנים
   במסגרת התיקון נקבעו הוראות שונות בקשר להליכים שניתן לנקוט כנגד סרבנים, כמפורט להלן:

    

   1. נקיטת הליכים משפטיים כנגד סרבנים טרם אישור תכנית איחוד וחלוקה – התיקון לחוק הקל בתנאי הסף לנקיטה בהליכים כנגד סרבנים, וקבע כי ניתן יהיה לנקוט בהליכים כנגד סרבנים לאחר אישור תכנית מפורטת אף טרם אישורה של תכנית איחוד וחלוקה, באופן שמקצר את לוחות הזמנים לתביעות נגד הדיירים הסרבנים.

   2. סעדים בשל סירוב בלתי סביר לביצוע עסקת פינוי בינוי – התיקון לחוק הוסיף סעד נוסף כנגד דיירים סרבנים, סעד של אכיפה, המאפשר לפנות לבית המשפט בבקשה לאשר את העסקה עבור בעל הדירה המסרב ואף למנות עורך דין או רואה חשבון, שאינו בעל דירה במתחם, שיהיה מוסמך, בהתאם להוראות בית המשפט להתקשר בעסקה בשם בעל הדירה המסרב. כן נקבעה האפשרות לנקוט בהליכי פינוי לדייר שמסרב לפנות את דירתו.

2. “סירוב בלתי סביר”:
   על מנת להגן על דיירים שלא חותמים על הסכם הפינוי ובינוי מסיבות סבירות, נקבעו בחוק מספר עילות, הנחשבות כעילות לסירוב סביר: עסקה שאינה כדאית כלכלית; העדר מגורים חלופיים מותאמים בתקופת הבנייה עבור בעל דירה או בן משפחה עם מוגבלות; היעדר בטוחות הולמות; נסיבות אישיות; העדר התאמות בדירת הקבע עבור בעל הדירה או בן משפחה (המתגורר עם בעל הדירה) עם מוגבלות.במסגרת התיקון, התווספו שתי עילות נוספות מחמת גילו של בעל הדירה, באופן שבעל דירה יכול לסרב להתקשר בהסכם פינוי בינוי מחמת גילו, אלא אם הועמדו לו חלופות כפי שיפורט להלן, כאשר התיקון מבדיל בין בעלי דירות בגילאי 75-79, לבין בעלי דירות בגילאי 80+.

    

   1. בעלי דירות בגילאי 75-79 – יש לעמוד ב-3 התנאים המצטברים הבאים: (1) לבעל הדירה מלאו 75 שנים במועד חתימת בעל הדירה הראשון בבית המשותף על הסכם הפינוי בינוי; (2) בעל הדירה מתגורר בדירה לפחות שנתיים בטרם הגיעו לגיל 75 שנים; (3) לא הוצעה לבעל הדירה לפחות אחת מהחלופות המפורטות בסעיף 2.1.1 או החלופה שבסעיף ‎2.1.2 או החלופה שבסעיף ‎2.1.3 שלהלן.

      1. הקשיש יוכל לבחור באחת מבין החלופות שלהלן:

         1. העברת הקשיש לבית הורים (“דיור מוגן”) – על היזם לדאוג לקשיש לדירה בדיור מוגן. ככל שיש הפרש בין שווי דירת התמורה (הדירה החדשה שהקשיש עתיד לקבל מהיזם) לבין עלות העברת הקשיש לדיור המוגן, על היזם לשלם לקשיש את תשלומי ההפרש והכל בתנאי שהמעבר לדיור המוגן יתאפשר עד למועד הפינוי של דירת הקשיש הנוכחית.

         2. רכישת דירה חלופית על ידי היזם עבור הקשיש – שוויה של הדירה שתירכש עבור הקשיש, יהא דומה לשווי של דירת התמורה (הדירה החדשה שהקשיש עתיד לקבל מהיזם). על דירת התמורה להימסר לקשיש עד למועד הפינוי של דירת הקשיש הנוכחית. לקשיש נתונה הזכות לדרוש כי הדירה שתירכש תהיה בסמוך למיקומה של הדירה הנוכחית.

         3. קבלת שווי דירת התמורה בסכום במזומן – וזאת בכדי שיתאפשר לקשיש לרכוש בעצמו, בכספים שקיבל, דירה חלופית וזאת לא יאוחר ממועד פינוי דירת הקשיש הנוכחית.

      2. מתן שתי דירות (קטנות) במסגרת הפרויקט – הדירות יהיו בשווי מצטבר של דירת התמורה (הדירה החדשה שהקשיש עתיד לקבל מהיזם).

      3. מתן דירה חדשה בפרויקט בשטח קטן יותר – על פי חלופה זו תינתן לקשיש דירה בפרויקט בשטח קטן יותר מדירתו הנוכחית בתוספת תשלומי איזון עד לשווי של דירת התמורה (הדירה החדשה שהקשיש עתיד לקבל מהיזם).על מנת שסירוב הקשיש לא ייחשב כסירוב סביר, על היזם להעמיד לקשיש העומד בתנאים שבסעיף ‎0 לעיל, חלופה אחת “מחוץ לפרויקט” כפי שפורט בסעיף ‎2.1.1 לעיל או את החלופה שבסעיף ‎2.1.2 או את החלופה שבסעיף ‎2.1.3.

   2. בעלי דירות בגילאי 80+ – יש לעמוד ב-3 התנאים המצטברים הבאים: (1) לבעל הדירה מלאו 80 שנים בטרם חתם הדייר הראשון על הסכם הפינוי בינוי; (2) בעל הדירה מתגורר בדירתו לפחות שנתיים בטרם הגיעו לגיל 80; (3) על מנת שסירוב הקשיש לא ייחשב כסירוב סביר, על היזם להציע לקשיש לפחות אחת מהחלופות שבסעיף 2.1.1 לעיל.

הסקירה לעיל הינה כללית ואין בה כדי להוות חוות דעת משפטית או ייעוץ משפטי.