כרסום הזכות הקניינית באמצעות עקרון תום הלב

מאת: עו”ד אוראל חטב

האם עומדת לבעל קניין, זכות מוחלטת המביאה לסילוק ידם של פולשים, או שמא, זכות זו נסוגה מפני שיקולים אחרים שיש להפעילם מכוח עקרון תום הלב?

כידוע, זכות הקניין הוכרה כזכות יסוד וזכתה למעמד חוקתי, בחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו שם נקבע בסעיף 3 כי “אין פוגעים בקניינו של אדם”.

בנוסף, בסעיפים 16 ו-20 לחוק המקרקעין עוגנה זכותו של בעל מקרקעין לבקש ממסיג גבול לסלק את ידו משטח הנמצא בבעלותו¹.

למרות האמור לעיל, נקבע בהלכה הפסוקה כי זכות הקניין אינה זכות מוחלטת. בעלים של נכס מקרקעין, אינו נהנה מאוטונומיה מוחלטת בבואו להגן על החזקתו בנכס ואין הוא נהנה מזכות בלתי מסויגת ל”שרירות בעלים”².

כפי שניתן להיווכח מפסק דין ת”א 52725-02-13 הרוש ואח’ נ’ גבאי ואח’ (3.5.19), שפורסם לאחרונה, אחת הדרכים להגבלת הזכות הקניינית היא באמצעות עקרון תום הלב, הנובע מדיני החוזים וחולש גם על דיני הקניין ומכוחו ניתן לנגוס ולהגביל את זכות הקניין.

רקע:

עניינו של פסק דין זה הוא בשתי חלקות סמוכות, עליהן בנויים בתי מגורים בהם מתגוררים התובעים והנתבעת. בין הצדדים התגלע סכסוך בקשר לגבול הקיים בין שתי החלקות.

חלק מחניית התובעים נבנתה בהיתר בתוך שטחה של הנתבעת, פרט שעליו לא הייתה מחלוקת בין הצדדים.

המחלוקת בין הצדדים החלה בשנת 2011 כאשר פנתה הנתבעת לוועדה לתכנון ובניה לשם קבלת היתר לבניית גדר להפרדה פיזית בין החלקות והריסת מבנה החנייה של התובעים.

התובעים הגישו התנגדות לוועדה. במסגרת ההתנגדות טענו כי החנייה שנבנתה על ידיהם בשנת 1991 נבנתה לאחר קבלת כלל האישורים וההיתרים מהוועדה וממנהל מקרקעי ישראל, למרות שהבקשה להיתר לא הוגשה על רקע מפת מדידה.

משלא נפתרה המחלוקת בין הצדדים הוגשה תביעה להשארת המצב העובדתי הקיים בגבול החלקות ותביעה שכנגד לסילוק ידם של התובעים מהשטח.

טענות הצדדים:

התובעים טענו כי נכון לשנת 1991 הבקשה כפי שהוגשה על ידי התובעים הייתה שכיחה, כך שהיו בקשות זהות שלא צורפו להן מפת מדידה.

עוד טענו כי הבקשה לסילוק ידם והריסת מבנה החניה, בחלוף כ-20 שנים ממועד בנייתו, נגועה בחוסר תום לב ושרירות בעלים.

הנתבעת טענה כי התובעים הסתכנו מרצון בפלישה למקרקעי הזולת בהיעדר מדידה וכי התובעים פעלו בניגוד לחובת תום הלב המחייבת כללי התנהגות אחרים מהתנהלותם של התובע אחרי שנודע לו על דבר הפלישה.

בנוסף טענה הנתבעת, כי זכות הקניין בכלל, ובמקרקעין בפרט, הינה זכות חוקתית שניתנה בחוק ובפסיקה הגנה ברמה גבוהה. לפיכך יש לתת לצד שקניינו נפגע שלא כדין הגנה אפקטיבית ומשקל בכורה להגנה זו.

החלטה:

ביהמ”ש נעתר לבקשת התובעים והורה על דחיית התביעה שכנגד לסילוק ידם. השיקולים שהנחו את ביהמ”ש בעת בחינת ההגנה על זכות הקניין הם היקף הפגיעה ועוצמתה, התנהגות הנתבעת למשך שנים והחשש מפני יצירת תמריץ לבניה שלא כדין במקרקעי הזולת.

עסקינן בשטח פלישה קטן ביחס למגרשה של הנתבעת ואין מדובר בפגיעה בוטה ועצומה בזכות הקניין של הנתבעת. בנוסף, החניה נבנתה בשנת 1991, על פי היתר והנתבעת לא הלינה ולא ננקטו על ידיה כל פעולה לסילוק ידם במשך כ-20 שנים.

עם זאת איזן ביהמ”ש את הפגיעה בזכות הקניינית של הנתבעת וקבע כי על התובעים לשלם דמי שימוש בגין שטח הפלישה וכי אין משמעה של דחיית התביעה לסילוק יד כי לתובעים יש זכות קניינית בשטח.

סיכום:

ביהמ”ש קבע כי יש לנקוט במשנה זהירות בעת הפעלת שיקול דעתו, וזאת בשים לב למעמדה המיוחד של זכות הקניין כזכות חוקתית וכי יש ליחס משקל לחשש מפני יצירת תמריץ לבניה שלא כדין במקרקעין של הזולת.

למרות הניסיון לאזן, נדמה כי בפסיקה זו בא לידי ביטוי באופן מובהק הפגיעה וכרסומה במעמדה החוקתי של זכות הקניין.

אנו כאזרחים הזכאים להגנה מוחלטת לכאורה על קנייננו ואמורים “לישון בשקט בלילה” בידיעה שהמדינה אמורה להגן על זכויותינו ומנהלת מרשם בעלויות עליו אנו מסתמכים, צריכים להיות עם יד על הדופק ואל לנו להשתהות בהגנה על זכויותינו אלו, שכן להשתהות יש מחיר וכך גם תום הלב של הצד הפולש הופך להיות משמעותי בכרסום הזכות הקניינית.

¹ סעיף 16 לחוק המקרקעין, תשכ”ט 1969 קובע: “בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם לא כדין”; סעיף 20 לחוק המקרקעין, תשכ”ט 1969 קובע: “הקים אדם מבנה או נטע נטיעות … במקרקעין של חברו בלי שהיה זכאי לכך על פי דין או על פי הסכם עם בעל המקרקעין, הברירה בידי בעל המקרקעין לקיים את המחוברים בידו או לדרוש ממי שהקים אותם … שיסלק ויחזיר את המקרקעין לקדמותם”.

² 8661/10 נעמה נ’ טורקיה, [פורסם בנבו] (19.2.2012).