מאת: עו”ד יואב קוק ועו”ד מאיר אלזם
בית המשפט העליון דחה ביום 17.7.19 את ערעורה של חברת לנדקו ישראל ייזום וניהול בע”מ על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז מיום 21.4.16, במסגרתו קבע בית המשפט המחוזי כי הסכם לביצוע עבודות פיתוח אשר נכרת בין עיריית יהוד-מונסון לבין חברת לנדקו בטל מחמת אי חוקיות, וזאת בהתבסס על ההלכה שנקבעה על ידי בית המשפט העליון בעניין דירות יוקרה (ע”א 7368/06 דירות יוקרה בע”מ נ’ עיריית יבנה).
ביום 1.11.2000 נחתם בין העירייה לבין חברת לנדקו (אשר באותה עת הייתה עדיין חברה ממשלתית בשם החברה לפיתוח אזור לוד ורמלה בע”מ) הסכם לביצוע עבודות פיתוח במתחם הידוע כ”מתחם השלושה” ביהוד-מונסון. במסגרת ההסכם האמור נקבע כי חברת לנדקו תיטול על עצמה ועל חשבונה את תכנון וביצוע מלוא עבודות הפיתוח במקרקעין, ובתמורה לכך העירייה תפטור את היזמים הבונים במקרקעין מתשלום היטלי פיתוח לקופת העירייה, ותאפשר לחברת לנדקו לגבות מאותם יזמים את מלוא היטלי הפיתוח ואלו יהוו את התמורה ללנדקו עבור ביצוע העבודות.
ביום 27.6.2011, ועוד בטרם החלה ללנדקו בביצוע בפועל של עבודות הפיתוח, ניתן פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין דירות יוקרה. בעניין דירות יוקרה נדון הסכם בין רשות מקומית לבין יזם, לפיו ניתן ליזם פטור מתשלום היטלי הפיתוח בהם הוא מחויב על פי הדין, וזאת תמורת התחייבותו לבצע את עבודות הפיתוח ללא תמורה. מדובר בהסכם אשר תאם את הפרקטיקה שנהגה באותם ימים בין רשויות מקומיות ליזמים. בפסק דין דירות יוקרה נקבע לראשונה כי הפרקטיקה הנוהגת האמורה אינה חוקית, שכן רשות מקומית אינה רשאית להתקשר עם יזם בהסכם המשחרר אותו מחובתו לשלם לרשות מקומית היטלי פיתוח כנגד התחייבותו לבצע ללא תמורה עבודות פיתוח שהחובה לבצען מוטלת על הרשות המקומית. בהתאם לכך נקבע בעניין דירות יוקרה כי ההסכם שנחתם עם היזם באותו עניין הינו בלתי חוקי ולכן דינו בטלות.
בעקבות פסק הדין בעניין דירות יוקרה, הודיעה עיריית יהוד-מונסון לחברת לנדקו כי הסכם עבודות הפיתוח שנחתם ביניהן אינו חוקי לאור הלכת דירות יוקרה ולכן בטל.
לנדקו עתרה לבית המשפט המחוזי בתובענה למתן סעד הצהרתי לפיו הודעת העירייה בדבר בטלות ההסכם ניתנה שלא כדין. בית המשפט המחוזי דחה את התובענה וקבע כי הודעת העירייה ניתנה כדין, וזאת לאור ההלכה שנקבעה על ידי בית המשפט העליון בעניין דירות יוקרה.
על פסק הדין האמור הגישה לנדקו ערעור לבית המשפט העליון. טענתה המרכזית של לנדקו במסגרת הערעור הייתה כי שגה בית המשפט המחוזי כאשר החיל את ההלכה שנקבעה בעניין דירות יוקרה על ההסכם בינה לבין עיריית יהוד-מונסון. לטענת לנדקו, הלכת דירות יוקרה עסקה במצב בו הרשות המקומית פטרה את היזם מתשלום היטלי פיתוח כנגד ביצוע עבודות הפיתוח על ידי היזם. לעומת זאת, בענייננו חברת לנדקו כלל אינה היזם אלא היא קבלן בלבד, ואילו היזמים עצמם ישלמו את מלוא היטלי הפיתוח אלא שבמקום שישלמו אותם לעירייה, ישלמו אותם לחברת לנדקו כתמורה עבור ביצוע עבודות הפיתוח. לטענת לנדקו, מדובר במקרה השונה לחלוטין מהמקרה שנדון בעניין דירות יוקרה, וכי מדובר בהסכם רגיל בין רשות מקומית לקבלן לביצוע עבודת פיתוח כנגד קבלת תמורה פאושלית, אשר במקרה זה הינה מלוא סכומי היטלי הפיתוח. לנדקו הוסיפה וטענה כי אף אם ייקבע כי נפלה אי חוקיות בהסכם הרי שלא היה מקום להורות על בטלות ההסכם.
העירייה, באמצעות עורכי הדין יואב קוק ומאיר אלזם ממשרד שרקון, בן עמי, אשר & נאמן, קינן ושות’, טענה כי יש לדחות את ערעורה של חברת לנדקו. העירייה טענה כי הלכת דירות יוקרה חלה גם על ההסכם עם חברת לנדקו, שכן בשני המקרים העירייה ויתרה באופן מלא וללא כל סמכות שבדין על זכותה וחובתה לגבות את מלוא היטלי הפיתוח מהיזמים לקופתה, ובתמורה לכך קיבלה “ללא תמורה” את ביצוע עבודות הפיתוח. העירייה טענה כי האבחנה שביקשה לנדקו לעשות בין מבצע עבודות הפיתוח בעניין דירות יוקרה (היזם) לבין מבצע עבודות הפיתוח בענייננו (קבלן עבודות הפיתוח) הינה אבחנה מלאכותית אשר אין בה כדי לשנות את התוצאה. העירייה הוסיפה וטענה, כי הפסול בהסכם עם לנדקו אף חמור מזה שהיה בהסכם בעניין דירות יוקרה, שכן העירייה העבירה לחברת לנדקו ללא כל סמכות שבדין את זכותה של העירייה לגבות מהיזמים את מלוא היטלי הפיתוח, ובנוסף לכך, הקנתה לחברת לנדקו את הזכות ליהנות ממלוא היתרה שתיוותר לאחר קיזוז עלויות הפיתוח בהן תישא חברת לנדקו מהסכומים אותם תגבה מהיזמים בגין היטלי הפיתוח. העירייה טענה כי הרציונל שנקבע במסגרת הלכת דירות יוקרה הינו שחובת היזם בתשלום מלוא היטלי הפיתוח לרשות המקומית – לחוד, והתמורה למבצע עבודות הפיתוח בגין ביצוע העבודות – לחוד, כך שמדובר בשני רכיבים נפרדים אשר אין לטשטש את ההבחנה ביניהם, כפי שנעשה במקרה זה. לפיכך, טענה העירייה כי מדובר בהסכם הנגוע באי חוקיות אשר תוצאתו הינה בטלות ההסכם.
בדיון שהתקיים ביום 17.7.19 קיבל בית המשפט העליון את טענות העירייה בדבר אי חוקיותו ובטלותו של הסכם עבודות הפיתוח עם לנדקו, ובהתאם לכך דחה את ערעורה של לנדקו.
יצוין, כי פסק דינו של בית המשפט העליון מעניק תוקף מחודש להלכת דירות יוקרה, אשר דומה כי במהלך השנים שמאז נתינתה נחלשה מעט ביחס להסכמי פיתוח אשר נעשו לפני נתינתה. יתרה מזו, פסק הדין הנוכחי אף מרחיב את הלכת דירות יוקרה כך שתחול לא רק על הסכמים בין רשות מקומית ליזמים אלא אף על הסכמים בין רשויות מקומיות לקבלני ביצוע של עבודות פיתוח, אשר התמורה המשולמת להם הינה בגובה מלוא היטלי הפיתוח המשולמים על ידי היזמים.