מקרקעין:
בית המשפט העליון קבע כי ניתן להוסיף תניית שינוי ייעוד בעת הארכת חוזה חכירה שנחתם לפני יותר מ-50 שנה
ע”א 8325/12 מדינת ישראל מינהל מקרקעי ישראל נ’ מהדרין בע”מ (ניתן ביום 5.6.14)
המשיבות הן חוכרות מכוח חוזי חכירה בקרקע שבבעלות מינהל מקרקעי ישראל. מינהל מקרקעי ישראל התנה בקשת חברת מהדרין להארכת החכירה, בהוספת תנאי מפסיק לחוזה, לפיו אם ישונה ייעוד הקרקע מושא חוזה החכירה – המינהל יהיה רשאי להביא לסיומו המוקדם של החוזה, תוך מתן פיצוי החוכר. המשיבות טענו כי קיימת הבטחה מינהלית משר האוצר הראשון, לפיה אין מקום להוספת התניה האמורה. בית המשפט המחוזי פסק כי אין מקום להכניס תניית שינוי יעוד להסכמי החכירה של חברת מהדרין וזאת על בסיס הבטחות היסטוריות של רשויות שלטוניות.
בית המשפט העליון (מפי השופט רובינשטיין) קיבל את הערעור והפך את פסק הדין של בית משפט קמא ופסק:
לשון המסמך, נסיבות היווצרותו והתנהגות הצדדים לאחר מכן, מביאים למסקנה כי המסמך שניתן על ידי שר האוצר הראשון הוא מסמך מחייב והוא בחינת הבטחה שלטונית. חלקיו השונים של החוזה אינם סותרים זה את זה, וכל עוד ניתן להגשים את תכלית החוזה, יש לעשות כל מאמץ ליישב בין הוראותיו השונות.
בית המשפט ציין כי הצדדים לא נתנו דעתם לשינוי ייעוד עתידי בקרקע המוחכרת בעת כריתת החוזה, וכי לא ניתן לשחזר את כוונתם האמיתית באשר לתנאי חידוש החכירה. לפיכך, פנה בית המשפט לפרשנות תכליתית והדגיש כי מדובר בפירוש של חוזה רשות וכי יש לשקול את התכלית והמאפיינים של חוזים מסוג זה. התכליות המונחות ביסוד סמכותו של המינהל ביחס לחוזי חכירה, מאפשרות לו להוסיף אל חוזה החכירה תניית שינוי ייעוד בפתחה של תקופת החכירה הנוספת, כפי שנהוג בחכירות מקבילות.
בעת שניתנה לרשות ציבורית סמכות וכוח בהתחייבות חוזית, היא אינה יכולה להגביל סמכות זו באופן השולל ממנה את שיקול דעתה בתחומים למענם הוענקה לה הסמכות. להתחייבויות שכאלה לא יינתן תוקף.
אף אם לא נכללה בחוזה החכירה הוראה מפורשת הקובעת כן, ניתן לקרוא לתוכו תניה מכללא שמייחסת לצדדים כוונה שלא לשלול את שיקול דעתה של הרשות ביחס לתקופת החכירה הנוספת. למרות זאת, במקרה זה אין צורך ממשי לקרוא אל תוך מכלול החוזה התניה מכללא שכזו, משום שסעיף כזה מצוי בחוזה החכירה ומאפשר את התאמת החוזה לנסיבות “שהזמן גרמן”.
תניית שינוי היעוד עולה בקנה אחד עם תכלית החוזה, ונוכח מנגנון הפיצויים שביקש המינהל להוסיף לחוזה, מדובר בהחלטה סבירה שלא נפל בה פגם אחר המצדיק התערבות. כל זאת, בהנחה כי שינוי הייעוד ייעשה לאחר שיוכרע כי הדבר חיוני.
בית המשפט המחוזי פסק כי מקום בו הוקנו כל הזכויות הקיימות והעתידיות לפלוני, הרי שהוא זכה בכל אותו היבט של זכות הבעלות הכרוך בניצול יכולת הבניה בנכס
ה”פ 39992-11-13 מבשרת תקשורת ועיתונות בע”מ נ’ כלכלית ירושלים בע”מ, ניתן ביום 15.5.14
העתירה דנה בבקשת מתן צו הצהרתי לפיו, אחוזי הבניה הנובעים מהקלות שמקורן בתקנות תכנון ובניה (סטיה ניכרת מתוכנית) לא ישויכו בלעדית לבעלים, להם הוקנו רק זכויות הבניה הקיימות או שיתווספו בעתיד לחלקה. בית המשפט דחה את העתירה ופסק כי כל זכות בניה עתידית תשויך לבעלים ללא חשיבות למקורן של הזכויות בין אם נבעו מתכנית מתאר או מהקלה כלשהי מחוצה לה.
הנתבעת, חוכרת לדורות של מס’ חלקות משנה במקרקעין, בניין ובו 26 יחידות משנה הרשום בפנקס הבתים המשותפים. התובעת רכשה במהלך השנים מהנתבעת שתי חלקות משנה במקרקעין .עפ”י התקנון המוסכם למקרקעין נקבע כי מלוא אחוזי הבניה וזכויות הבניה יהיו שייכים בלעדית ליחידת משנה שבבעלות הנתבעת.
התובעת ביקשה להבחין בין זכויות בניה במקרקעין עפ”י מקורן, כך שלא יחול דין שווה על זכויות בניה מכוח תכנית תקפה לבין זכויות המוקנות כהקלה ותוך סטייה מתכנית תקפה.
לכן, טענה התובעת כי גם אם הוקנו לנתבעת זכויות הבניה בנכס, הן אינן כוללות את הזכות לתוספת בנייה מכוח עתירה להקלה שאינה בגדר סטייה ניכרת מתכנית העיר התקפה (שקובעת כי סטייה של פחות מ6% משטחי הבינוי המותרים לא תיחשב כ”סטייה ניכרת” מתכנית). מכאן, לדעת התובעת זכאי כל דייר להגיש עתירה שכזאת.
התובעת לא חולקת על התקנון המוסכם שקובע כי זכויות הבנייה שייכות לנתבעת אלא מחדדת וטוענת כי מאחר ולא נרשם בתקנות כי מדובר בזכויות “מכל סוג שהוא” הרי שיש לפרש את התקנון בצמצום, כנוגע אך ורק לזכויות בניה מכוח תכנית תקפה ולא לזכויות הניתנות תוך סטייה מתוכנית זו.
התובעת מצידה טוענת כי הוראות התקנון ברורות, וקובעות חד משמעית כי כל זכויות הבנייה לסוגיהן מוקנות לה; מה גם שהדבר הובהר בחוזה עליו חתומה התובעת.
ביהמ”ש קבע כי אכן מלשון התקנון עולה כי זכויות הבניה הוקנו לנתבעת, כאשר הן כוללות הן את הזכויות הקיימות והן את אלו שיתווספו, לשון התקנון אינה מסויגת בכל דרך שהיא, ולעניין הטענה כי היה מקום להוסיף את המילים “מכל סוג שהוא ” כפי שטענה התובעת, קובע ביהמ”ש כי טענה שכזו תביא למצב בו אין לדבר סוף .
מלבד הוראות התקנון נתמכת טענת הנתבעת גם בהסכם המכר שאף בו הוזכר התקנון כך שהנושא הובהר פעמיים בדרך שאינה משתמעת לשני פנים.
עוד עמד ביהמ”ש על טיבן של זכויות הבניה וקבע שזכות בניה היא היקף האפשרות לנצל את הקרקע לבניה ומשכך נובעות מהבעלות בקרקע עצמה ולכן לא נראה כי יש לייחס חשיבות למקורן של זכויות הבניה, אם מכוח תכנית מתאר תקפה או מכוח סטייה מהתכנית שהרי שתיהן מטרתן שווה, והיא ניצול כוח הבעלים. מאחר וזכות הבניה נובעת מזכות הבעלות בנכס, מכאן שכל זכות בניה עתידית תשויך גם היא באופן מיידי לבעלים.
בבית משותף רואים את בעלי הדירות כולם כבעלי זכויות הבנייה. קביעה זו חלה רק כאשר הזכויות אכן מהוות נכס בבעלות משותפת. מקום בו הוקנו כל הזכויות הקיימות והעתידיות לפלוני, הרי שהוא זכה בכל אותו היבט של זכות הבעלות הכרוך בניצול יכולת הבניה בנכס.
תכנון ובניה:
החלטת המועצה הארצית לתכנון ולבנייה בתכנית מס’ גז/21/20- כפר בן נון שינוי תוואי שטח צהוב בנחלה
ערר 27/13 הועדה המקומית לתכנון ובנייה גזר נ’ הועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז מרכז ויהושע ודניאל להב, ניתן ביום 13.5.14
בערר דנה המועצה הארצית לתכנון ולבנייה- ועדת המשנה לעררים על אי הפקדת תכנית שמטרתה שינוי גיאומטרי של חלקת מגורים לצורך התאמת היעודים למבנה קיים בפועל, תוך שינוי יעודים ממגורים לחקלאי ומחקלאי למגורים, ללא שינוי בהיקף שטחי היעודים.
השאלה שעמדה להכרעת המועצה הארצית בהליך זה הינה בדבר הפקדתה של תכנית ועל ידי כך הכשרתה של בנייה בלתי חוקית אשר נעשתה בשטחה. מחד, עומדים שיקולים תכנוניים אשר על פיהם יש להפקיד את התכנית. מנגד, עומד עיקרון ההגנה על שלטון החוק.
ס’ 61א(ב) לחוק התכנון והבניה מפרט את הגורמים אשר יכולים להכין תכנית מתאר מקומית או תכנית מתאר מפורטת ולהגיש אותה לוועדה המקומית. אחד מאותם גורמים אשר יכולים ליזום תכנית הינו בעל קרקע או בעל עניין בקרקע.
בהתאם לסוג והיקף התכנית, היא נדונה בוועדה המקומית או בוועדה המחוזית ומתבקשת החלטה האם להפקיד את התכנית, עם או בלי שינויים, או שמא לדחותה. בערר בן- נון, החליטה הועדה המחוזית לדחות את התכנית.
ועדת הערר קבעה כי במקרה דנן יש לבחון שתי שאלות: האחת, האם התכנית המוצעת ראויה לאישור בפן התכנוני, זאת במנותק מעבירות הבנייה (“מבחן המגרש הריק”). השאלה השנייה, האם בנסיבות המקרה ראוי לאשר את התכנית על אף עבירות הבניה, או שמא יש בעבירות הבניה כדי להטות את הכף ולהביא לדחיית התכנית.
על השאלה הראשונה ענתה המועצה הארצית כי על רקע הבעיה הייחודית אשר מאפיינת את הנחלה הספציפית בפרט ולאור הבעיה הכלל יישובית, התכנית הינה תכנית ראויה להפקדה.
בנוגע לשאלה השנייה, קבעה המועצה הארצית כי בטרם הכשרת עבירת בנייה, יש לשקול את אינטרס ההגנה על שלטון החוק. בצד זאת, שיקול זה לעולם אינו השיקול היחיד. פגיעה בשלטון החוק, אפילו היא פגיעה חמורה, לא תגרור אחריה בהכרח פסילה של מעשה מנהלי. אמנם אין המועצה הארצית מקלה ראש בעבירת הבניה שבוצעה במקרה דנן, אך יחד עם זאת לאחר שקילת כלל נסיבות המקרה, היקף העבירה וחומרתה, הגיעה המועצה למסקנה כי אין בעבירה עצמה ואין בשיקול מניעת עידוד עבריינות הבניה כשלעצמו כדי להביא בנסיבות המקרה הנוכחי לדחייתה של התכנית.
בערר זה ייצגו את הועדה המקומית לתו”ב גזר עורכות הדין שלי רוזטל ורינת מסד ממשרדנו.
פרסום הודעה על הכנת תכנית על פי ס’ 77 וקביעת תנאים על פי ס’ 78 לחוק התכנון והבנייה, התשכ”ה- 1965
בערר שניתן ביום 23.04.2014, ערר 30/12 בעלי הזכויות ברחוב אידמית 9 גבעתיים נ’ הועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז תל אביב והועדה המקומית לתכנון ולבנייה גבעתיים (להלן-“פס”ד רח’ אידמית“), דנה המועצה הארצית לתכנון ולבנייה- ועדת המשנה לעררים, בשאלת קביעת התנאים להוצאת היתרים מכח ס’ 78 לחוק על שטח בו חלה תכנית שפורסמה על פי ס’ 77 לחוק ובהשלכות משך הזמן עד מימוש התכנית בפועל על התושבים.
השאלות שעמדו להכרעת המועצה הארצית בהליך זה הינן:
האחת, האם הארכת התנאים על פי ס’ 78 לחוק נעשתה כדין ומתקבלת על הדעת.
השנייה, האם העובדה כי התנאים על פי ס’ 78 יוצרים מניעה של התמריצים הכלולים בתמ”א 38 ואי לכך לסיכול חיזוק המבנה, מספיקה לצורך אי הארכת התנאים.
ס’ 77 לחוק התכנון והבנייה קובע כי מי שרשאי להגיש תכנית למוסד תכנון, רשאי לפנות למוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית, בבקשה לפרסם הודעה בדבר הכנת התכנית.
ס’ 78(א) לחוק קובע כי כאשר פורסמה ברשומות הודעה כאמור בסעיף 77, רשאי מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית, לקבוע תנאים שלפיהם יינתנו היתרי בניה, היתרים לשימוש בקרקע או אישור תשריט של חלוקת קרקע בתחום התכנית המוצעת. תוקפם של תנאים אלה יהיה עד להפקדת התכנית, דחייתה או עד שיבוטלו התנאים או שישונו על ידי מי שקבעם, או לפרק זמן שלא יעלה על שלוש שנים. כמו כן, מוסד התכנון רשאי להאריך את תוקפם של התנאים או לשנותם לפרק זמן נוסף שלא יעלה על שלוש שנים מנימוקים מיוחדים שיירשמו.
ס’ 78(ב) לחוק קובע כי מי שרואה עצמו נפגע מהחלטת מוסד תכנון לפי סעיף 78 (א), רשאי לערור כאשר ההחלטה היא של ועדה מחוזית – למועצה הארצית ואילו כאשר ההחלטה היא של ועדה מקומית – לועדת הערר.
בנוגע לשאלה הראשונה באשר לחוקיות וסבירות הארכת התנאים בהתאם לס’ 78 לחוק קבעה המועצה הארצית כי החלטה מנהלית חייבת להתקבל על בסיס בחינה עובדתית ועל פי תשתית עובדתית ראויה. ההחלטה חייבת להיות בכל מקרה תוצאה של בדיקה עניינית, הוגנת ושיטתית. תהליך קבלת ההחלטה על ידי מי שהוקנתה לו סמכות על פי חוק מן הראוי שיהיה מורכב, בד”כ, ממספר שלבים בסיסיים חיוניים: איסוף וסיכום הנתונים, בדיקת המשמעויות של הנתונים, ולבסוף סיכום ההחלטה המנומקת. תהליך מסוג זה מבטיח כי תיעשה בחינה הוגנת של כל טענה.
עם זאת, קבעה המועצה הארצית כי חובת ההנמקה תהא תמיד תלוית הקשר ותלויה בטיב ההחלטה שאותה נדרש גוף מנהלי לקבל.
תכליתם של ס’ 77-78 ברורה- למנוע מצב שבו תכנית המצויה בהכנה מסוכלת ע”י הוצאת היתרי בניה המנוגדים לה. על כן, ניתן להורות על פרסום הודעה על הכנת תכנית ולקבוע תנאים להוצאת היתרי בניה בתקופת הביניים אף על פי שיתכן מצב בו התכנית רחוקה מלהיות מסמך מגובש וסדור.
אשר על כן, לא צריכה הועדה המקומית בשלב זה להציג תכנית מתאר מגובשת וערוכה. התכנית אותה הציגה הועדה המקומית מספיקה לשלב זה של הליך התכנון.
במקרה קונקרטי זה מדובר בתכנית פינוי בינוי בהיקף ניכר ועל כן הינה מורכבת וקשה ליישום. על כן, אין זה נכון לפגום במאמץ הזה על ידי יצירת מצב בלתי הפיך. עוד בחנה המועצה הארצית את האפשרות להחריג מן התכנית את המבנה הספציפי בו העותרים הם בעלי זכויות. המועצה הארצית מצאה כי ההחרגה אינה אפשרית ואינה מוצדקת מאחר ומדובר בתכנון קוהרנטי ורציף בו דבר תלוי בדבר והחרגת מבנה העוררים עלול להביא לפרימת המארג הכולל ולפגום בראיה התכנונית הכוללת.
בנוגע לשאלה השנייה, קבעה המועצה הארצית כי הפגיעה בעוררים אינה ממשית ובוודאי שאינה שקולה לעיכוב בהליכי התכנון. המועצה הארצית מבינה את צורך התושבים בהתחדשות וביטחון ומכירה בחשיבותה של תמ”א 38 לספק צרכים אלו. יחד עם זאת, הטלת המגבלה לפי ס’ 78 לחוק אינה מונעת את חיזוק המבנים. ככל שמצב המבנה דורש חיזוק ניתן לבצעו גם כעת ללא ההטבות המוקנות מכוחה של תמ”א 38.
כמו כן, תכנית הפינוי בינוי מספקת במסגרת התכנון הכוללני, מענה מקיף, רוחבי ויעיל לדיירי המתחם כחלק מראיה כוללת. התכנית תיתן מענה למצבו של המבנה שבו הם מתגוררים על ידי הריסתו והקניית זכויות במבנים אחרים ותאפשר השבחת זכויותיהם באופן ניכר על ידי שילובם במתחם חדש.
בערר נקבע כי מטרתם של ס’ 77-78 היא למנוע מצב שבו תכנית המצויה בהכנה מסוכלת ע”י הוצאת היתרי בניה המנוגדים לה. במקרה הקונקרטי של ערר רח’ אידמית מדובר בתכנית פינוי בינוי בהיקף ניכר שהינה מורכבת וקשה ליישום. על כן, אין זה נכון ליצור מצב בלתי הפיך אשר יקשה עוד יותר על ישום התכנית. המועצה הארצית בחנה את האפשרות להחריג מן התכנית את המבנה הספציפי בו העותרים הם בעלי זכויות אך מצאה כי ההחרגה אינה אפשרית ואינה מוצדקת מאחר והחרגת המבנה עלולה להביא לפרימת המארג הכולל ולפגום בראיה התכנונית הכוללת.
באשר לאי ישום תמ”א 38 על המבנה, קבעה המועצה הארצית כי הפגיעה בעוררים אינה ממשית ובוודאי שאינה שקולה לעיכוב בהליכי התכנון, על כן דחתה את הערר.
בית המשפט המחוזי בתל אביב פסק כי ניתן לאשר גידול סוסים בקרקע חקלאית
תא (ת”א) 2064-07 דוד אהרוני נ’ מינהל מקרקעי ישראל מחוז מרכז, ניתן ביום 27.5.14
התובעים הינם בעלי מקרקעין, אשר הוגדרו במקורם כשטח חקלאי. לטענת התובעים, הם ניסו להתפרנס מחקלאות אבל לא הצליח מכיוון שמדובר באדמה סופחת מים. על כן פנה למינהל כדי לשנות את ייעוד המקרקעין ל”חקלאי מיוחד”. המינהל, על פניו הסכים לתכנית וזו נחתמה על ידי מתכנן מחוז המכרז של המינהל. כיום מנהלים במקרקעין פנסיון לגידול וטיפול בסוסים ומסעדה. טענת המינהל היא כי החתימה נעשתה ללא סמכות ולא על פי הדין, וכי מדובר בפנסיון סוסים שאין לנהלו באופן מסחרי במקרקעין. בנוסף, גודל המסעדה הינו יוצא דופן ובניגוד להחלטות המינהל.
מבחינה היסטורית, אין מחלוקת כי היעוד המרכזי של הנחלה הייתה לשימוש חקלאי. התובעים ניסו לגדל כבשים במקום אך מכיוון שלא ניתן היה לגדל עשבי מרעה עקב אופי הקרקע שאינה סופחת מים, ניסיון זה לא צלח. מכאן, טוענים התובעים כי מה שנותר להם לעשות זה גידול בעלי ככורח המציאות ולא כבחירה מבין חלופות אפשריות. על כן נבחנה השאלה האם ניתן לגדל סוסים בקרקע חקלאית, רבות סוסים של צד ג’.
סעיף 1 לחוק ההתיישבות החקלאית (סייגים לשימוש בקרקע חקלאית ובמים), תשכ”ז-1967 קובע כי קרקעי חקלאית היא קרקע “שנועדה לשמש לייצור תוצרת חקלאית… לגידול בעלי חיים…”. אמנם עיקרו של חוק זה הוא הסדרת נושא המים, אך כאשר בית המשפט העליון פונה להגדרות של חוק התכנון והבנייה, לצורך האבחנה אם מבנה מסוים יכול להיכלל במסגרת פעילות חקלאית, אזי כשעסקינן בבעלי חיים, נראה שאנלוגיה מתאימה יכולה להיות במסגרת חוק זה.
על כן, מאחר שסוסים אינם יכולים לגדול ולהלך ברחובות הערים, אין מקום מתאים יותר לגידולם מאשר על קרקע חקלאית, שם יהיה להם מקום לינה (אורווה), מקום ריצה ואימונים (חצר) ומקום אכילה (מתבן).
מאחר ולא הוכח בפני בית המשפט כי יש במקום חנות למכירת אביזרים שונים לסוסים, התוצאה היא שהתובעים פועלים כדין, ואין להמשיך נגדם בהליכי הוצאה לפועל בעניין זה.