תכנון ובנייה:
בית המשפט המחוזי קבע כי הגשת העתירה כנגד ועדות התכנון הביאה להתקדמות בהליכי התכנון, דבר אשר ייתר את הצורך בהמשך הדיון בעתירה לגופה.
עת”מ 1541-01-13 העמותה לקידום תכנון ופיתוח חוף התכלת הרצליה ואח’ נ’ הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז תל אביב ואח’ (ניתן ביום 30.6.14).
העמותה לקידום תכנון ופיתוח חוף התכלת הרצליה ובעלי הקרקע עתרו כנגד מחדלם של ועדות התכנון, בטענה כי האחרונות לא מקדמות כראוי את הליכי התכנון של התוכנית במתחם חוף התכלת בהרצליה. במסגרת העתירה ביקשו העותרים להורות לוועדה המחוזית לתכנון ובנייה להעפיל את סמכותה מכוח סעיף 28 לחוק התכנון והבנייה, ליטול את סמכויות הוועדה המקומית הרצליה בכל הנוגע לתכנית, ולעשות בעצמה את כל הדרוש לשם הפקדת התכנית על חשבון הוועדה המקומית. כמו כן, ביקשו העותרים, לחילופין, להורות לוועדה המקומית לקבוע דיון בתוך 45 ימים ממתן פס”ד בעתירה לשם מתן המלצה להפקדת התכנית.
בעקבות הגשת העתירה והתקיימותם של מספר דיונים בעניין, החלה התקדמות בהליכים התכנוניים; המשיבים הציגו לפני העותרים החלטה המתייחסת לפתרון קשר-גשר שנבחר מתוך 4 חלופות שהוצגו בדיונים שהתקיימו בפני מוסדות התכנון, ובהמשך אישרה הוועדה המחוזית את ההנחיות לעריכת תסקיר השפעה על הסביבה, ואף נקצב מועד להשלמתם, וכן הוחלט על הקמת ועדה מקצועית.
לאור ההתקדמות בהליכים התכנוניים הודיעו העותרים כי הם מסתפקים בתוצאות שהושגו וכי הם מוותרים על המשך הדיון בעתירה, תוך שהם מקווים שהמשך התקדמות ההליכים יהיה כהתקדמות שהושגה בעקבות הגשת העתירה.
העותרים טענו כי אלמלא הוגשה העתירה לא הייתה מושגת ההתקדמות אשר בעטיה התייתר המשך הדיון בעתירה לגופה. מנגד, טענו המשיבים כי העתירה לא קידמה ולו במעט את הליכי התכנון, ולמעשה לא קיים קשר סיבתי בין העתירה לבין התוצאות משביעות הרצון שהושגו.
בית המשפט המחוזי (מפי כבוד השופטת אבניאלי) קבע כי בנסיבות אלו למעשה הסתיים ההליך בעתירה המנהלית, והיות שהועדה המקומית כבר קיבלה החלטה להמליץ על הפקדת התכנית, התייתר הצורך להורות לוועדה המקומית לקבוע דיון בוועדה המקומית לצורך מתן המלצה להפקדת התכנית – משזה כבר הושג. כמו כן, לאור העובדה שההתקדמות הושגה רק לאחר שהתקיימו שני דיונים ארוכים במעמד הצדדים, ביהמ”ש התקשה לקבל את הטענה כי לא קיים קשר סיבתי כלשהו בין הגשת העתירה לבין ההתקדמות שחלה בהליכי התכנון- עד כדי מתן המלצה להפקדת התכנית ע”י הוועדה המקומית – וקבע כי לא ניתן לומר בוודאות כי הדבר היה נעשה גם אילולא הוגשה העתירה.
תכנון ובנייה:
הלכת קנית לא תחול במקום בו ההשבחה נובעת משימוש חורג, מכיוון שאז אין רלוונטיות להיקף הזכויות של המשתמש בנכס.
עמ”נ (מרכז) 11143-04-13 הועדה המקומית לתכנון ובניה נס ציונה נ’ משכנות ראשונים בע”מ (ניתן ביום 29.5.14).
הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בנס ציונה ערערה על החלטת יו”ר ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה במחוז מרכז, אשר קבעה כי מעמדה של משכנות ראשונים על הקרקע אינו עולה כדי בעלות או חכירה לדורות אלא “ברת רשות” ולפיכך תהא פטורה מהיטלי ההשבחה שמוטלים על המקרקעין המצוי בנס ציונה.
הועדה המקומית לתכנון ובנייה גרסה שהמועד הרלוונטי לבחינת החיוב בתשלום ההיטל הוא ביום קרות האירוע המשביח וביום זה משכנות ראשונים, הייתה במעמד של בעלים או חוכר לדורות במקרקעין ולפיכך נטל תשלום היטל ההשבחה מונח על כתפיה. לשם הזהירות מוסיפה הוועדה המקומית וטוענת כי ישנם סיטואציות בהם מעגל החיוב בתשלום היטל השבחה מתרחב וחל גם על “ברי רשות” במקרקעין. טענות אלה נדחו בכל תוקף על ידי משכנות ראשונים תוך הבלטת העובדה כי במועד הרלוונטי לבחינה היא לא הייתה הבעלים והחוכר לדורות ולכן לפי הדין אינה חבה בהיטל ההשבחה.
בית המשפט המחוזי קיבל את טענת המערערים, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה נס ציונה וקבע כי בעל דין שטוען שיש לפטור אותו מחובת תשלום היטל השבחה בטענה כי הינו “בר רשות” צריך להוכיח ולהציג בפני בית המשפט את הראיות הרלוונטיות שיעידו על כך. כמו כן, לפי הלכת קנית בעוד שחוכר לדורות במועד ההשבחה חייב בתשלום היטל השבחה, בר רשות לא חייב בתשלום, אולם במקרה הנדון הלכת קנית לא תחול וזאת מכיוון שהיא אינה רלוונטית במקום בו ההשבחה נובעת משימוש חורג, שכן אז אין רלוונטיות להיקף זכויותיו של המשתמש בין אם הוא בעלים, חוכר לדורות או “בר רשות” במקרקעין. בענייננו, בית המשפט הגיע למסקנה כי במועד הקבוע לבחינת החבות בתשלום, משכנות ראשונים הייתה בעלת זכויות המחייבות אותה בתשלום ההיטל, ולפיכך הערעור על החלטת יו”ר וועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה מתקבלת.
מקרקעין:
בית המשפט קבע כי התנהגות הצדדים לאורך השנים מספיקה כדי להקנות את השימוש לאחד הצדדים חרף אי רישום זכויות
ת”א 20958-04-11 קוט נ’ סרחאן ואח’ (ניתן ביום 9.6.14)
כמאל קוט עותר למתן צו מניעה לצמיתות אשר ימנע מבני הזוג סרחאן כל ניסיון לסגור ולמנוע ממנו את השימוש במקרקעין. לשיטתו של קוט הדרך הינה דרך משותפת לכל בעלי הזכויות במקרקעין, ואין לבני הזוג סרחאן בלעדיות לייחד לעצמם את השימוש בדך שבמחלוקת.
בני הזוג סרחאן טענו כי מדובר על מקרקעין שנמצא זה מכבר כחלק ממתחם המגורים שלהם והדבר מקבל חיזוק משמעותי לאור הבקשות להיתרי בנייה שהוגשו על ידי הצדדים ובמסגרתם ניתן לראות שהמקרקעין שבמחלוקת מופיע כחלק משטח המגורים של בני הזוג סרחאן. הווה אומר, התנהגותם של הצדדים מזה עשרות שנים בצורה של חלוקת השטח כך שהדרך המצויה במחלוקת הייתה בחזקת בני הזוג מעידה על כך שגובש “הסכם” בין הצדדים המקנה לבני הזוג סרחאן את השימוש הבלעדי בחלק מהדרך.
בית המשפט השלום (כבוד השופטת עינב גולומב) קבע כי הצדדים פעלו בצורה עקבית לאורך עשרות שנים שיש בה כדי להעיד על שימושם הבלעדי של בני הזוג סרחאן במקטע הדרך שמצוי במחלוקת, זאת חרף העובדה כי בעת רכישת הזכויות על ידי הצדדים לא נקבעה כל זכות שימוש בלעדית למי מהצדדים. יתרה מזאת, החלטתו של בית המשפט לדחות את עתירתו של כמאל קוט נשענת גם על העובדה כי מקטע הדרך שעליו עותר קוט מתוחם ומגודר בגדר שבסיסה קיר בטון ועליו גדר תיל ישנה. מחד, המקטע הנ”ל יוצר רצף פיזי הכרחי ובלעדי למתחם המגורים של בני הזוג שכן המגרשים של בני הזוג לא גובלים באף אחת מהדרכים אשר עוברות בסמוך למקרקעין. מאידך, בינו לבין מתחם המגורים יש הפרדה פיזית ברורה.
מקרקעין:
בית המשפט השלום קבע כי על הנתבעים, שהינם ברי רשות מכללא, לפנות את המקרקעין וקבע כי הנתבעים זכאים לפיצוי בגין השקעותיהם במקרקעין.
תא(פ”ת) 20468-10-11 רשות הפיתוח מנהל מקרקעי ישראל נ’ בצלאל דמרי (ניתן ביום 9.6.14).
התובע, מנהל מקרקעי ישראל, מנהל את המקרקעין שבבעלות רשות הפיתוח. לטענת התובע, במהלך ביקורו של מפקח במקרקעין גילה כי הנתבעים תופסים שלא כדין חזקה בחלק מהמקרקעין ואף הקימו מבנים במקום, כאשר מעשים אלו בוצעו ללא זכות שבדין וללא אישור.
התובע עותר למתן צו לפינוי וסילוק ידם של הנתבעים מהמקרקעין ולהחזרת המקרקעין לידיו.
הנתבעים טוענים, בין היתר, כי חלק מתוספות הבנייה נבנו בידיעה ו/או באישור התובע, ברישיון ו/או מכוח הרשאה. כן טענו, כי החזיקו בנכס עשרות שנים וכי התובע לא פנה בדרישה להחזיר את החזקה בנכס או לפנות תוספת כלשהי מתוספת הבנייה. לטענת הנתבעים, התובע לא נקט כל מנהג בעלים ושתיקתו לגבי החזקת הנתבעים בנכס במשך שנים רבות מהווה רשות מכללא, בגדר רשות חינם וכן היוותה מצג כי החזקת הנתבעים בנכס הינה ברשות ו/או ברישיון. בשל מצג זה השקיעו הנתבעים השקעותיהם בנכס, ואם ברצון התובע לבטל את רשות החינם, עליו לפצותם בגין הנזק שייגרם להם עקב ביטול הרשות. עוד טוענים הנתבעים כי הינם דיירים מוגנים וכי לתובע לא קמה זכות לפנותם אלא בהתאם להוראות חוק הגנת הדייר.
בית משפט השלום (מפי כבוד השופטת ריקי שמולביץ) קבע כי היות והוכח שבעלי של המקרקעין דורשים את פינוי הנתבעים, עובר הנטל אל הנתבעים להוכיח את זכויותיהם במקרקעין כדי להדוף את התביעה. עוד בית המשפט קבע כי אין ממש בטענת הנתבעים לזכות דיירות מוגנת במבנים המוחזקים על ידם. לא זו אף זו נקבע כי הסכמי השכירות לא הקנו זכויות במגרש או בתוספות הבנייה, וכי הנתבעים לא ביקשו ולא קיבלו מהתובע היתר לבניית המבנים. כמו כן, התובע היה מודע למגוריהם והחזקתם של הנתבעים במקרקעין ובמבנים במשך השנים, היות ולא היה סביר בעיני בית המשפט שלא נערכו ביקורים במקום, מדי תקופה, מטעם התובע, וכי עובדת הביקורים מידי תקופה היא בבחינת ידיעה שיפוטית. בנוסף, נוצר מצג מצד התובע כי בנייה ללא היתר אינה מונעת הענקה ו/או הכרה בזכויות ההחזקה של הדיירים, וכי בהמשך ההחזקה במקרקעין ובביצוע הרחבות ושינויים במבנים ללא היתר, פעלו הנתבעים בהסתמך על המצג האמור.
ביהמ”ש ראה בחלק מן הנתבעים ברי רשות מכללא הניתנת לביטול, בין היתר על ידי הגשת תביעה לסילוק יד. בהגשת תביעה זו גילה התובע כי הוא מעוניין להביא את הרשות לידי סיום, ולכן על הנתבעים לפנות את המקרקעין.
בנוסף, בית המשפט קבע, לשאלת זכאותם של מי מהנתבעים לפיצוי, כי חלק מהנתבעים זכאים לפיצוי שיגלם את השקעתם במקרקעין, וזאת בשל ההחזקה רבת השנים במקרקעין, השתיקה הממושכת של התובע והמצג שנוצר אשר בהסתמך עליו השקיעו הנתבעים במקרקעין.
בית המשפט הבהיר כי הוא לא התעלם מהעובדה שמדובר במבנים ללא היתר, אך נסיבות המקרה הצדיקו את פיצוי הנתבעים; כאשר מדובר בפיצוי בגין השקעות בלבד, עצם העובדה שהנתבעים התגוררו במקרקעין במשך שנים ונהנו מהם אינה שוללת את זכאותם לפיצוי.