חדשות במקרקעין, בתכנון ובנייה – ניוזלטר מס’ 50

מקרקעין

בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים קבע כי למושב לא קמה זכות לפיצויים בגין קרקע שהוחכרה לו במשך שנים רבות ובהמשך הוחזרה למינהל, בהתאם להחלטה 343 של המינהל, הקובעת את שיעורי הפיצויים בגין החזרת קרקע לחזקת המינהל.

 ע”א 1955/13 עופר מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע”מ נ’ רשות מקרקעי ישראל (פורסם בנבו, ניתן ביום 11.9.14)

 המערערת (להלן: “המושב“) שכרה מאז שנת 1953 שטחים חקלאיים מהמינהל. המושב סבור כי החזרת חלק מהשטחים למינהל, מזכה אותו בפיצויים, בהתאם לקריטריונים שנקבעו בהחלטה מס’ 343 של המינהל (להלן: “ההחלטה“), הקובעת את שיעורי הפיצויים בגין החזרת קרקע למינהל. המינהל מצדו, טוען כי המושב איננו עומד בתנאים שנקבעו בהחלטה ולפיכך אינו זכאי לפיצויים.

בית המשפט העליון דחה את הערעור וקבע כי על מנת שתקום זכות לפיצוי מכוח סעיף ב(4) להחלטה 343, על החוכר לעמוד בשלושה תנאים: 1. קרקע חקלאית שהוחכרה לזמן ארוך; 2. בתוך תקופת החכירה בוטלה זכותו של החוכר; 3. הזכות בוטלה בעקבות שינוי בייעודה של הקרקע, או מחמת סיבה אחרת שאינה תלויה בחוכר ושלא היה באפשרותו למנעה.

המושב טוען כי תנאי סעיף ב(4) מתקיימים בעניינו. לשם הוכחת זכאות לפיצויים מכוח סעיף ב(4), נדרש להוכיח כי עסקינן בקרקע שהוחכרה לזמן ארוך. מסעיף ההגדרות של ההחלטה עולה כי החלופה העיקרית למונח “זמן ארוך” הינה “החכרת קרקע חקלאית לתקופה העולה על שלוש שנים”. על פי החלופה המשנית, “זמן ארוך” הוא “החכרה שהיא לא לפי המלצת שר החקלאות לזמן ארוך, אולם מסיבות מנהליות וטכניות (כגון העדר הסדר קרקעות או מיפוי מדויק), נעשתה לזמן קצר.

כל אחד מחוזי החכירה שנחתמו עם המושב מאז 1953 היה לתקופה של שלוש שנים לכל היותר. די בכך כדי לדחות את האפשרות כי המושב עומד בתנאיה של החלופה העיקרית.  באשר לחלופה המשנית, עסקינן בשטח שנמצא מעבר למשבצת הקבע של המושב. בית משפט קמא קבע כי לא הוכח שכוונת הצדדים המקורית הייתה להחכיר מקרקעין אלו לטווח ארוך, וממילא כעת לא קמה למושב זכאות לפיצויים מכוח סעיף 4(ב). לא נמצאה עילה להתערב בקביעה עובדתית זו

בית המשפט העליון קבע כי בעקבות חקיקת חוק פינוי בינוי (פיצויים), התשס”ו-2006, אין בכוחו של דייר סרבן להכשיל פרויקט פינוי בינוי, מבלי לחשוף עצמו לאחריות נזיקית כלפי יתר בעלי הדירות בבית המשותף.

ע”א 3511/13 רגינה שוצברגר נ’ שלום מרין (פורסם בנבו, ניתן ביום 24.7.14)

המשיבים הם חוכריהן לדורות של 16 מתוך 18 דירות מגורים בבניין משותף בחיפה. המערערת הינה ביתה של המנוחה פוליקסניה שוורצברגר, שעיזבונה הוא חוכרה לדורות של דירת מגורים נוספת בבניין. המשיבים ביקשו לקדם עסקת פינוי בינוי בבניין, בהתאם לחוק פינוי בינוי (פיצויים), התשס”ו-2006 (להלן: “חוק פינוי בינוי/החוק“), ובהתאם לתכנית מתאר שאושרה על-ידי הועדה המחוזית לתכנון ולבניה (להלן: “התכנית“). בהתאם לתכנית וכחלק מתנאי העסקה, יזכו בעלי הדירות בבניין, לדירה בבניין החדש, העולה בגודלה על דירתם הישנה ותכלול ממ”ד, מרפסת ומחסן. בנוסף לכך, בעלי הדירות אף לא יידרשו לשאת בעלות כספית כלשהי בגין עבודות הבניה. ההסכם עם היזם קבע שתנאי לתחילת העבודות הינו תיקון צו רישום הבית המשותף, הכרוך בהסכמת בעלי כל הדירות בבניין. המערערת התנגדה לביצוע עסקת פינוי הבינוי ועל כן הוגשה נגדה תביעה כספית על ידי המשיבים, בטענה כי התנגדותה הינה סירוב בלתי סביר כמשמעו בסעיף 2(א) לחוק פינוי בינוי, המקים אחריות בנזיקין של המערערת כלפי המשיבים בשל הנזק שנגרם להם עקב אי ביצוע העסקה.

בית המשפט העליון דחה את הערעור וקבע כי ההסדר הקבוע בחוק פינוי בינוי נועד לאפשר את הוצאתן של עסקאות פינוי בינוי בהן חפצים מרבית בעלי הדירות בבית משותף, התקלות בהתנגדות בלתי סבירה מצד אחד או יותר מבעלי הדירות; זאת ע”י חשיפת הדיירים המתנגדים לסנקציה בדמות חיובם בתשלום פיצוי ליתר הדיירים בגין הנזק שנגרם להם בשל אובדן העסקה. בבואו לדון בתביעה המוגשת על פי החוק, בוחן בית המשפט מתי ייחשב בעל דירה כדייר סרבן שסירובו הוא בלתי סביר, זאת על ידי הבחנה בין בעל דירה שהתנגדותו נובעת מנימוקים כנים וראויים שיש להתחשב בהם, לבין בעל דירה שהתנגדותו נובעת מנימוקים שאין מקום להתחשב בהם בנסיבות העניין, ובין בעל הדירה שמטרת התנגדותו סחטנית. התנאי המרכזי במסגרת בחינת סבירות הסירוב הינו תנאי הנוגע לאי כדאיות עסקת פינוי הבינוי. לצד תנאי זה ותנאים נוספים, מופיע בחוק תנאי “סל” המכיר בסירוב כסביר, במקרה בו מתקיימות נסיבות אישיות מיוחדות. נטל הוכחת כדאיות העסקה מוטל על כתבי התובעים, ואופן בחינת כדאיותה הכלכלית של העסקה תיבחן מנקודת מבט אובייקטיבית. החוק מבהיר כי תיתכנה נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה הסרבן, שבהתקיימן אין לצפות כי יסכים לתנאים להם הסכימו שאר בעל הדירות, ואין הוא מגביל נסיבות אלה. עם זאת, רק במקרים נדירים יצדיקו נסיבותיו האישיות של בעל הדירה הסרבן, לראות בסירובו סירוב סביר. במקרה דנן קבע בית המשפט המחוזי כי המדובר בעסקה כלכלית, ובית המשפט העליון לא להתערב בהחלטה זו. המערערת עמדה על סירובה על אף שבמסגרת מגעים שניהלו הצדדים הוצעו לה הצעות נוספות, שדומה כי הינן עדיפות אף על ההצעות שהוצעו לה בעבר ועדיפות על שהוצע לשאר דיירי הבניין. בית המשפט המחוזי אף עיכב את ביצוע פסק דינו על מנת לאפשר למערערת לשקול עמדתה בשנית אך המערערת לא עשתה כן. בהתאם לכך, ולצד הוראה כי יוטל עיכוב נוסף בן חודש ימים, כאשר בתקופה זו תוכל המערערת לשקול שנית את החלטתה, קבע בית המשפט העליון שיש לדחות את הערעור ולהשית על המערערת הוצאות, על הצד הנמוך בסך 20,000 ₪.

תכנון ובנייה

בית המשפט העליון קובע כי ניתן לתבוע מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה רק במקרה בו ניתן היתר בניה המהווה יישום התכנית במקרקעין ולא עם פרסום התכנית.

בר”ם 1560/13 הועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת גן נ’ מגן אינטרנשיונל יזמות והשקעות בע”מ (ניתן ביום 22.7.14)

המשיבות היו בעלים של חלק מן הזכויות בשטח מקרקעין בעיר רמת גן. טענותיה של אחת המשיבות, חברת מגן אינטרנשיונל יזמות והשקעות בע”מ, נסבות בעיקר על האפשרות להקים ולקיים אנטנה סלולארית בחלקה הסמוכה למקרקעין שברשותה. בחלקה זו כבר הייתה ממוקמת אנטנה סלולארית כבר משנת 1997 על פי היתר שניתן לכך באותה עת, ובהתאם לתכניות התקפות במקום. עם זאת, טוענת המשיבה כי פרסומה של מתן תוקף של תכנית המתאר הארצית לתקשורת תמ”א 36א, העצים את הפגיעה במקרקעיה בכל הנוגע לאפשרות שתמוקם במקרקעין הגובלים אנטנה סלולארית. על כן, הגישו המשיבות יחד תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ”ה-1965 (להלן: “חוק התכנון והבניה“) לועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן. תביעתן נדחתה על הסף וערר שהגישו המשיבות לועדת הערר נדחה. ערעור שהגישה המשיבה התקבל על ידי בית משפט קמא, אשר קבע כי הזכאות לפיצוי מבוססת על פגיעה על ידי תכנית, גם במקרה שבו טרם הוצא היתר בניה מכוחה. מכאן הערעור שלפנינו.

בית המשפט העליון קבע כי לצורך תביעת פיצויים מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, הגדת המונח “תכנית” כוללת גם תכנית מתאר ארצית. לכאורה, קביעה זו מעוררת קושי מסוים מאחר וקיים כלל לפיו על מנת שתכנית תוכל לשמש כבסיס לתביעה על פי סעיף 197, עליה להיות מסוימת וברורה, כך שאדם סביר יוכל לעמוד על טיבה. תכנית מתאר ארצית מסדירה מדיניות תכנון רחבת היקף, והוראותיה הן כלליות ולעיתים אינן כוללות פרטים ספציפיים של המקרקעין המדויקים עליהם היא משפיעה. בהתאם לכך, קבע בית המשפט העליון כי על מנת שניתן יהיה לתבוע על פי תכנית מתאר ארצית, יש צורך במסוימות של פגיעה.

בנסיבות בהן תכנית כללית כדוגמת תמ”א 36 עשויה לפגוע פגיעה “ישירה” בערכם של מקרקעין במובן של איסור או הגבלה על הקמת מתקנים הנובעים מהתכנית עצמה, ורק בנסיבות אלה, ניתן להגיש תביעה על פי סעיף 197 מייד עם פרסומה. מגיש תביעה שכזו רשאי להיות בעל המקרקעין הנפגעים, וזאת לעומת בעל מקרקעין שכנים, שלכאורה יוצא נשכר מכך. מנגד, פגיעה בבעל מקרקעין שרק חושש כי יוקמו מתקני שידור במקרקעין סמוכים מהווה פגיעה “עקיפה” בלבד. בהתאם לכך, ניתן לתבוע פיצויים לפי סעיף 197 מכוח תכנית מתאר ארצית, אם ניתן יהיה להוכיח פגיעה ספציפית מכוח התכנית ובטרם ניתן היתר בניה מכוחה.

תמ”א 36 איננה קובעת מיקומים ספציפיים להתרת שימושים שיש בהם להוות פגיעה. פגיעה הנובעת מתמ”א 36 תתגבש רק במקרה שבו ניתן היתר בניה המהווה יישום התכנית על מקרקעין. קביעה זו עולה בקנה אחד עם עקרונות היסוד המעצבים את דיני הפיצויים בגין פגיעה על ידי תכנית; שיקולי הגינות המצדיקים הענקת פיצוי במצבים של פניה ממוקדת ככל הניתן, לעומת פגיעה מפוזרת, והחשש מפני הרתעת יתר של רשויות מפני תכנון המקדם את רווחת הכלל.

בית המשפט העליון קבע לראשונה כי על ידי אימוץ פרשנות מהותית למונח חוכר לדורות שבסעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, ברי רשות במקרקעין מחויבים בתשלום היטל השבחה בגין תכנית משביחה, כמו גם חוכרים לדורות ובעלים.

 רע”א 725/05 הועדה המקומית לתכנון ולבנייה שומרון נ’ עוזי ושפרה בלוך (פורסם בנבו, ניתן ביום 3.9.14)

 בניגוד להלכות אשר רווחו עד כה לעניין חיוב בהיטל השבחה לבר רשות במקרקעין, נקבע לאחרונה על-ידי בית המשפט העליון במסגרת התיק שבכותרת אשר התנהל שנים רבות – כי בר רשות אכן יחויב בהיטל השבחה. הלכה זו מהווה הלכה מהפכנית, המשנה את פני הדברים בהיטל השבחה, ומגיעה לאחר שורה ארוכה של פסיקות סותרות.

המדובר במשיבים, שהם חברי אגודה חקלאית שיתופית השוכרת ממינהל מקרקעי ישראל שטח המכונה “משבצת”. על פי הסכם השכירות של האגודה מול המינהל, דמי השכירות עבור המשבצת ישולמו על ידי האגודה למינהל, והיא תעניק לחבריה זכויות של ברי רשות בחלקותיהם. בעקבות תכנית מתאר חדשה, קיבלו המשיבים היתר בניה לבנות בחלקה יחידת מגורים נוספת, ועל כן נדרשו לשלם היטל השבחה. בית משפט קמא קבע כי המשיבים אינם חייבים בתשלום היטל ההשבחה ומכאן רשות הערעור.

 בית המשפט העליון קיבל את רשות הערעור וקבע כי על פי סעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, החייב בהיטל השבחה הינו הבעלים, וכאשר מדובר במקרקעין מוחכרים לדורות, החייב בתשלום ההיטל הינו החוכר. במקרה דנן, באשר לעצם קיומו של מעשה ההשבחה אין חולק, והיתר הבניה שניתן למשיבים אכן עולה כדי מימוש זכויות במקרקעין. המחלוקת היא האם המשיבים נופלים בגדר רשימת החייבים בהיטל. בית המשפט בחן שאלה זו וקבע כי בהתאם ללשון החוק ובנסיבות העניין, מעמדם של המשיבים עולה במהותו בהיבטים רבים ומשמעותיים, לכדי מעמד של חוכרים לדורות.

בית המשפט עמד על התכלית האובייקטיבית והסובייקטיבית של היטל ההשבחה וקבע כי הפרשנות הראויה למונח חוכר לדורות לצורך סעיף 2(א) לתוספת, היא הפרשנות המהותית, לפיה יש להטיל את תשלום ההיטל גם על מי שמעמדו באופן מהותי, עולה לכדי מעמד של חוכר לדורות.  פרשנות זו מגשימה את הבסיס הרעיוני להטלת היטל ההשבחה. כמו כן, הפרשנות המהותית מגשימה גם את האינטרס הכלכלי העומד בבסיס ההיטל.

לאור זאת, נקבע כי ברמה העקרונית הייתה לועדת הערר סמכות שבשיקול דעת ליתן לוועדה המקומית שהות על מנת להכין תוכנית מתאר חדשה גם אם בכך נשללה מנאות מזרחי הזכות לקבל לאלתר היתר בנייה על פי התוכנית הקיימת. בנסיבות העניין, ולאור מצוקת החניה הקשה במקרקעין, נקבע כי החלטת ועדת הערר מצויה במתחם הסבירות וכי שגה בית המשפט המחוזי משבחר להתערב בה. אשר על כן בוטל פסק דינו של בית המשפט המחוזי, ואילו החלטת ועדת הערר הושבה על כנה.