תכנון ובנייה
בית המשפט העליון קבע כי אין מקום להתערב בקביעת גופי התכנון האם הבניין נבנה כחוק וכי יש לדון רק בשאלה האם יש מקום לאישור התכנית בדיעבד, זאת למרות העובדה שבעל המקרקעין או היזם קבע עובדות בשטח ופעל בניגוד לתכניות הקיימות.
עע”מ 6738/13 מדינת ישראל נ’ ש.י. שפץ קבלני בניין בע”מ ( ניתן ביום 02.12.2014)
מדובר בערעור אשר הוגש על פסק דין של בית המשפט לעניינים מנהליים בתיק אשר דן בעתירה מנהלית כנגד גופי תכנון אשר דחו תוכנית שנועדה להכשיר בנייה בלתי חוקית בסדר גודל עצום (בניין בן 9 קומות). בית המשפט לעניינים מנהליים קבע כי אכן היתר הבנייה לא היה צריך להינתן מלכתחילה, יחד עם זאת ביהמ”ש סבר כי ועדת הערר שגתה בכך שלא ייחסה משקל מספק לשיקולי המשיבים אשר רכשו דירות בבניין בתום לב ותוך הסתמכות על היתר הבנייה. לפיכך הכשיר בית המשפט המחוזי את המבנה.
בית המשפט העליון קיבל את הערעור בחלקו וקבע כי אין מקום להתערב בקביעה האם הבניין נבנה כחוק ויש לדון רק בשאלה האם יש מקום לאישור התכנית בדיעבד, למרות העובדה שבעל המקרקעין או היזם קבע עובדות בשטח ופעל בניגוד לתכניות הקיימות. לצורך בחינת שאלה זו קבע בית המשפט כי השיקולים שעל הרשות התכנונית לשקול הם בין היתר שיקולי השמירה על שלטון החוק, השיקול התכנוני והשיקול של הגנה על צדדים שלישיים. ככלל המשקל שינתן לשיקול הפגיעה בשלטון החוק הוא מכריע וסטייה ממנו מצריכה נימוקים כבדי משקל.
במקרה דנן, קבע בית המשפט כי השיקול התכנוני והשיקול של שמירה על שלטון החוק תומכים בדחיית התכנית. על כן בצדק העניקה ועדת הערר לשיקולים אלו משקל רב. בית המשפט לעניינים מנהליים סבר כי במקרה זה יש לעשות שימוש בתורת הבטלות היחסית בשל תום ליבו של היזם בכל הנוגע להוצאת היתרי בנייה, התרשלות גופי התכנון ופגיעה בדיירים תמי לב שרכשו דירות בבניין. אולם, במסגרת הדיון התגלה כי תום ליבו של היזם מוטל בספק.
משכך, בכל הנוגע לקומות התחתונות, קבע בית המשפט העליון כי מוצדק להשתמש בתורת הבטלות היחסית כפי שהחליט בית המשפט לעניינים מנהליים זאת מאחר ולקומות אלו הוצאו היתרי בנייה. מאידך, בכל הנוגע לקומות העליונות נקבע כי יש מקום להתערבות בהחלטת בית המשפט המחוזי ולא להכשירן בדיעבד מאחר ונבנו ללא היתר בנייה כלל ולא לפי תכנית קיימת.
בג”ץ דחה את עתירה למתן צו על תנאי וצו ביניים כנגד ההחלטה לסלול כביש כניסה מערבי חדש לירושלים (כביש 16) שמסלולו עובר ביער ירושלים, וקבע כי איזון בין תועלות חברתיות שונות, בין פיתוח לבין שיקולים סביבתיים של שימור הטבע והנוף, מסור לשיקול דעתם של מוסדות התכנון ולא נמצאה עילה להתערב בו.
בגץ 3917/14 פורום הארגונים למען יער ירושלים ו-10 אחרים נ’ הועדה הארצית לתכנון ולבניה תשתיות לאומיות ( ניתן ביום 17.12.14 )
מדובר בעתירה של פורום הארגונים למען יער ירושלים אשר נזעקו להגנתו של יער ירושלים מפני החלטה לסלול כביש החודר ליער ירושלים ומאיים על שלמותו.
ההחלטה כאמור דנה בסלילת כביש כניסה מערבי חדש לעיר הבירה, הקרוי כביש 16. הכביש נועד לשרת את התנועה המגיעה לעיר ממערב ומדרום, חלק הארי של תוואי הכביש עובר בשתי מנהרות: האחת, אורכה כ-1.5 ק”מ, אמורה לעבור מתחת לשכונת הר-נוף; השניה, אורכה כ-1.35 ק”מ, מתוכננת לעבור מתחת לשכונת יפה-נוף. בין שתי המנהרות, מתוכנן הכביש לצאת בשלושה גשרים מעל פני הקרקע, בנקודה זו מתוכנן מחלף (להלן: מחלף רבידה) שיחבר את הכביש לגבעת שאול באמצעות כביש מקומי בן ארבעה נתיבים המיועד להיסלל עד אזור התעשיה בגבעת שאול.
במהלך השנים, שאלת נחיצותו של הכביש והשפעות הקמתו מול אי הקמתו, חזרה ונבחנה מספר פעמים. בנוסף נבחנו במהלך השנים מספר חלופות נוספות (כמו חלופת נחל שורק, חלופת הראל וחלופת חמד) אך אלו נפסלו כולן בשל אילוצים ונימוקים שונים. במקום חלופת כביש עילי, נבחרה חלופה לפיה חלק הארי של הכביש יעבור במנהרה, חלופה יקרה פי ארבעה מהחלופה העילית, וזאת על מנת לצמצם ככל שניתן את הפגיעה הנופית והפגיעה ביער ירושלים.
בג”ץ (מפי השופט י’ עמית בהסכמת השופטים ח’ מלצר וא’ שהם) דחה את העתירה וקבע
בהתאם להלכה הפסוקה, כי ביהמ”ש אינו מתכנן-על ואינו מתערב בשיקול הדעת התכנוני-מקצועי של מוסדות התכנון אלא אם כן נפל פגם היורד לשורשה של החלטה. במיוחד כאשר מדובר בהחלטת הועדה הארצית לתכנון ובנייה של תשתיות לאומיות שאושרה וקיבלה תוקף של החלטת ממשלה. עוד נקבע כי ההליך בוצע בשקיפות, תוך שיתוף הציבור ובחינה כראוי של חלופות התכנון, שכן מתכנני הכביש עשו כמיטב יכולתם כדי לאזן נכונה בין צרכי התחבורה לבין ערכי הגנת הטבע והשמירה על הנוף.
עוד ציין בית המשפט כי החלטה תכנונית שגויה עלולה לפגוע באופן בלתי הפיך במערכות אקולוגיות ובערכי טבע ונוף, ומכאן הצורך לאזן באופן סביר בין השיקולים והאינטרסים השונים. בית המשפט דחה את העתירה בקבעו כי איזון זה מסור לשיקול דעתם של מוסדות התכנון ולפי כך לא קיימת עילה להתערב בהחלטתם.
בית המשפט המחוזי קבע כי השומה שנערכה לצורך ביצוע טבלאות האיזון בתכנית איחוד וחלוקה אינה מחייבת לעניין חיוב בהיטל השבחה או פיצוי בגין פגיעה במקרקעין. בהליך זה ייצג משרדנו את הועדה המקומית לתכנון ובנייה פרדס חנה- כרכור החל משלב הסיכומים.
עמ”נ 41505-10-13 אשרי ואח’ נ’ הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה שומרון( ניתן ביום29.01.15)
עניינו של ההליך הינו בשומת היטל השבחה אשר הונפקה למערערים בעקבות אישור תכנית איחוד וחלוקה שלא בהסכמת בעלים, בהתאם לסעיף 122 לחוק התכנון והבנייה, התשכ”ה-1968 (להלן: “חוק התכנון והבנייה“). במסגרת הערעור תקפו המערערים את החלטת ועדת הערר אשר בחרה שלא להתערב בחוות דעתו של השמאי המייעץ. לשיטתם של המערערים, היה על השמאי לשום את שוויים של המקרקעין בהתאם לשומה שנערכה לצרכי טבלאות האיזון עת הוכנה התכנית לאיחוד וחלוקה, היינו, המערערים סברו כי שווי המקרקעין כפי שנקבע בטבלאות האיזון מחייב את הוועדה גם לצורך קביעת שווים של אותם מקרקעין לצורך שומת השבחה ו/או במסגרת תביעתם לפיצוי על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.
בית המשפט דחה את ערעורם וקבע כדלקמן, תוך שקבע כי כאשר קיים פער זמנים בין מועד עריכת השומה לצורך טבלאות האיזון למועד פרסום התכנית למתן תוקף, לא ניתן להסתפק בטבלאות האיזון לצורך הערכת שווי המקרקעין לצורך חיוב בהיטל השבחה או פיצוי בגין פגיעה. כך, תמורות כלכליות, שינויים בצרכים, אישור תכניות באזורים סמוכים וכדומה, כל אלו יש בהם בכדי ליצור שינויים בשווי של מקרקעין במועדים שונים.
עוד נקבע כי טעם נוסף למסקנה כי אין לחייב את אימוץ טבלאות האיזון נעוץ בהליכים השונים הקבועים בדין לתקיפת השומות. כלומר היות וטבלאות האיזון נערכות בטרם אישורה של התכנית ומובאות בפני ועדות התכנון לאישור הרי משהופקדה התכנית לאישור ונכללו בה טבלאות איזון, רשאים בעלי הזכויות להתנגד לאישור, בנסיבות כאלה ימנה מוסד התכנון בורר. לעומת זאת, מחלוקות בעניין שומת המקרקעין לצורך תביעת פיצויים או לצורך תשלום היטל השבחה נדונות בפני הועדה המקומית, אם זו דחתה את התביעה רשאי בעל הזכויות לפנות לערר לוועדת הערר, לפיכך נקבע כי ככל שנאמץ את הגישה לפיה טבלאות האיזון מחייבות את הצדדים גם בנוגע לשומת ההשבחה או שומת לצרכי תביעת פיצויים לפי סעיף 197, יהיה בדבר משום עקיפת הליכי הערר על השומה והדבר יביא לפגיעה בזכויות בעלי המקרקעין להשיג על השומות.
מקרקעין
בית המשפט העליון קבע כי יורשיו של מנוח אשר היה זכאי להחזיק חוזה חכירה תקף למשק עזר במושב מגוריו, זכאים לקבל בירושה את זכויותיו הנובעות מכך.
ע”א 7760/12 מנהל מקרקעי ישראל נ’ חיים עטיה ( ניתן ביום 17.1.2014)
מדובר בערעור שהוגש על ידי מינהל מקרקעי ישראל על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, אשר במסגרתו התקבלה תובענת המשיבים, לפיה יש לראות באביהם המנוח כמי שהיה זכאי “להחזיק חוזה חכירה תקף למשק עזר” ומשכך, זכויותיו הנובעות מזכאות זו, יועברו לידי המשיבים, יורשיו.
בית המשפט העליון דחה את ערעורו של מינהל מקרקעי ישראל וקבע כי לא ניתן להתעלם מן העובדה שהמנוח נהג מנהג בעלים בשטח המדובר אשר היה ביתו ומקור פרנסתו במשך למעלה מחמישים שנה. עוד נקבע, כי על אף שהמנוח לא הגיש כל בקשה רשמית להסדרת זכויותיו למינהל כנדרש, ומשכך אף לא הוכר במינהל כזכאי לחתום על חוזה למשק-עזר, קיימת לו זיקה עמוקה לקרקע שמן הראוי שתזכה בהכרה משפטית הולמת.
בית המשפט קבע כי חרף העובדה כי המדובר במקרקעי ישראל אשר מהווים משאב מדינתי רב חשיבות אך ואף כי לא הוגשה למינהל מקרקעי ישראל כל בקשה ע”י המנוח שעניינה בהסדרת זכויותיו במגרש, אין המינהל יכול להיבנות מכך. עוד נקבע כי מאחר והוגשה על ידי המושב בו התגורר המנוח בקשה לוועדה הבין מוסדית לבניה חריגה במושבים המהווה גוף חיצוני למינהל, אשר נתנה המלצתה למינהל, היה זה “תורו” של המינהל לפעול ולו מרגע שהתקבלה במינהל המלצת הוועדה.
בנוסף, קבע בית המשפט כי לא נמצא שיש להתערב בקביעתו של בית המשפט המחוזי לפיה המנוח היה בתהליך של חתימה על חוזה חכירה וכי תהליך זה הופסק שלא מיוזמתו, אלא בשל אי תקינות פעילות מינהל. בנסיבות הנ”ל, קיבל בית המשפט העליון את העמדה לפיה המנוח עמד בכל התנאים הדרושים וכתוצאה מכך היה זכאי כי המגרש יוחכר לו.