תכנון ובנייה:
וועדת הערר קבעה כי אין מקום להתערב בדרישת הוועדה המקומית לחייב בהיטל השבחה את העוררות המחזיקות בהסכמי פיתוח בלבד מול רשות מקרקעי ישראל. הבסיס המשפטי לקביעה זו אינו הגדרת העוררות כבעלות מעמד (קנייני או חוזי) של חוכר לדורות, אלא קביעה כי הסכמי הפיתוח מהווים התחייבות למתן מעמד זה, בכפוף לתנאי מתלה, ומכאן כי העוררות הן החייבות בהיטל השבחה.
ערר (י-ם) 432/13 עמותת בהנחל עליון נ’ הוועדה המקומית לתכנון ולבניה בית שמש( ניתן ביום 5.5.15)
העוררות חתמו על חוזי פיתוח מול רשות מקרקעי ישראל ובהם הוסכם, בין היתר, כי העוררות רשאיות לקדם תכניות ו/או בקשות הקלות וכי בגין השבחת הנכס לא תגבה רשות מקרקעי ישראל תשלום נוסף והחבות בהיטל השבחה תוטל על העוררות. במסגרת הליך הרישוי ביקשו העוררות הקלות מהוראות התכנית, וכי מחלוקת כי ההקלה להגדלת מספר יחידות הדיור הביאה להשבחת המקרקעין.
העוררות טענו כי אינן בעלות זכות חכירה או זכות בעלות במגרשים, אלא הן במעמד של “בר רשות” מכוח חוזה פיתוח. לפיכך נטען, כי אין לחייבן בהיטל השבחה לאור הלכת קנית(דנ”א 1/89). המשיבה התבססה בטענותיה על נוסח ההסכמים ועל פסק דינו של בית המשפט העליון שניתן זה לא מכבר בעניין בלוך(דנ”א 6264/14), לפיו מחויבת בחינה מהותית של המסגרת החוזית תוך מתן משקל מופחת לכותרת ההסכם ולשמה של הזכות המוענקת.
וועדת הערר קבעה כי בהתאם להלכת נויה בנין(ע”א 1321/02), ניתן לראות גם במי שזכאי למעמד קנייני עתידי של חוכר לדורות, ואולם מצוי בתקופת ביניים של מעמד אובליגטורי בלבד, לרבות מעמד הכפוף לקיומו של תנאי מתלה, כחוכר לדורות לעניין התוספת השלישית.
מדיניות רשות מקרקעי ישראל היא ביטול מתכונת ההתקשרות הדו שלבית וקביעת מתכונת התקשרות חד שלבית של חוזה חכירה שבמסגרתו נקבע מועד לסיום הבניה. לשם כך נקבעה גם המדיניות שלפיה, במקרים המתאימים, התשלום המתבצע בגין הזכויות הוא תשלום כולל ורשות מקרקעי ישראל לא תגבה כל תשלום בגין אירועי השבחה ותוספת זכויות. בכך שונה המצב שרווח בעבר שלפיו הזכויות שנרכשו, בשלב הסכם הפיתוח, לא אפשרו, ככלל, את השבחת הנכס מבחינה תכנונית ללא תשלום נוסף למינהל.
משכך, וועדת הערר קבעה בנוסף כי בחינה משפטית של הסוגיה לאור התפתחות הפסיקה בבלוך ובנוה בניין, כמו גם שיקולי מדיניות, תומכים בעמדת המשיבה ובקביעה כי יש לראות בעוררות כחוכרות לדורות לעניין תשלום היטל השבחה בהתאם לתוספת השלישית. הבסיס לקביעה זו אינו הגדרת העוררות כבעלות מעמד של חוכר לדורות, אלא קביעה כי הסכמי הפיתוח מהווים התחייבות להקניית מעמד כאמור בכפוף לקיומו של תנאי מתלה.
בית המשפט לעניינים מינהליים קיבל עתירה כנגד החלטת הועדה המחוזית, אשר דחתה בקשה לשימוש חורג למטרת מסעדה במבנה חקלאי. בית המשפט קבע כי על אף שהמבנה הנדון הוקם שלא כדין, אין לקבוע באופן גורף כי המבנה משנה את אופי הסביבה הקרובה, וכי יש להתחשב בייעודי תכנית עתידית שטרם אושרה. בנוסף יש לשקול במכלול השיקולים את יכולת העותר ליתן ערבויות להשבת השימוש המותר בקרקע.
עת”מ 41161-01-15 מאהר פלש נ’ ועדה מחוזית לתכנון ולבניה ואח’ (ניתן ביום 5.5.15)
העתירה דנן נסובה אודות החלטת הועדה המחוזית לתכנון ובנייה, אשר דחתה את בקשתו לאשר שימוש חורג למטרת מסעדה במבנה חקלאי. הועדה המחוזית החליטה לדחות את בקשת העותר משום כי לטענתה מדובר בסטייה ניכרת מהוראות התכנית החלה על המקרקעין. כמו כן צוין כי להפעלת המסעדה יהיו השלכות סביבתיות, בריאותיות ותחבורתיות, וכי נוכח היקף ההשקעה במסעדה, נראה כי החזרת השימוש במבנה לייעוד חקלאי אינו ממשי.
בית המשפט קבע כי למרות שהמבנה הוקם בחריגה מהתוכנית המאושרת, ספק האם מדובר בשינוי כזה המשנה את אופייה של הסביבה הקרובה כדי להוות סטייה ניכרת. הועדה המחוזית עצמה ציינה בהחלטתה כי מדובר בסביבה מופרת ובפועל ישנם מבנים ושימושים אשר לא תואמים בהכרח את השימוש המותר. מכאן, הרי שהלכה למעשה, המבנה אינו משנה בהכרח את אופייה של הסביבה הקרובה, אשר כאמור, ככל הנראה, איבדה מצביונה החקלאי.
כמו כן, קבע בית המשפט כי ככלל אין להקל ראש בהתרת שימוש חורג, אך עם זאת ציין כי בנסיבות אלו, לא ניתן להתעלם מהעובדה כי קיימת תוכנית חדשה שטרם אושרה, אשר משנה את ייעוד הקרקע לייעוד לתעשייה והיא מצויה בשלבים מתקדמים מאוד, וכך גם עולה ממסמך מאת מנהל התכנון.
אין ספק כי דרך המלך היא הכנת תוכנית הקובעת שימוש מותר אולם בנסיבות מיוחדות ראוי לאפשר שימוש חורג לתקופה מוגבלת. כמו כן, היה בכוחה של הועדה לדרוש מתן ערבויות מספקות וראויות להבטחת השבת השימוש המותר. נראה לכאורה, כי הועדה נמנעה ממתן האישור באופן גורף יתר על המידה, מבלי לשקול את נסיבותיו המיוחדות של המקרה כמו גם אך לא רק את המלצת הועדה המקומית.
אי לכך, בית המשפט הכריע כי החלטת הועדה המחוזית בטלה, וכי יש לשוב ולבחון את בקשת השימוש החורג לגופה בשים לב למגמת התכנון המסתמנת והשפעתה על האזור. הוחלט כי הדיון יוחזר לוועדה המחוזית על מנת שזו תקיים דיון חוזר התאם לקביעות שפורטו בפסק הדין דנא.
מקרקעין:
בית המשפט העליון קבע כי זכותם של חוכרים המחזיקים בחוזי חכירה לדורות, להאריכם לתקופה נוספת ללא החלת תנאים מפלים מצד ממ”י לחוזים המוארכים על פי החלטותיה השונות.
ניתן להבין הלכת בית המשפט העליון בזכות זו, תוך קריאה משותפת ושלובה של שני פסקי דין מרכזיים בזכות נשוא עניין זה והבנת חששות הצדדים כדלקמן:
בית המשפט העליון אפשר להאריך את חוזה החכירה לדורות לתקופה אחת נוספת, תוך עדכון דמי החכירה וביטול כל החלטות ממ”י המפלות לרעה, לרבות החלטה 1054.
ע”א 7124/13 אלנתן שניר נ’ ממ”י (ניתן ביום 25/03/15)
בשנת 1932 נחתם הסכם חכירה לדורות בין אבי המנוח של העותר ובין קק”ל לתקופה של 49 שנים, בהתייחס לנחלה חקלאית בכפר מל”ל. בתום תקופת החכירה ביקש העותר לחדש את החוזה המקורי באותם תנאים אך המשיבה סירבה. בהסכם תניות ספציפיות שונות שאחת מהן היא גדר המחלוקת- תניה הקובעת את חידוש ההסכם בתום תקופת החכירה “באותם התנאים”.
הצדדים נחלקו בשאלה האם זכאי העותר לחתום על הסכם חכירה חדש לתקופה נוספת בת 49 שנים ולהותיר את אפשרות החידוש גם לחוזה החדש. המינהל (כיום רמ”י) דרש להכפיף את החוכר להסכם שונה המכיל הפניה להחלטות המינהל, או שייחתם חוזה בנוסח המקורי ללא הסעיף המעניק זכות לחידוש.
בית משפט קמא קיבל את עמדת המינהל, וקבע שקק”ל זכאית לסיים הסכמי החכירה לדורות שנחתמו בעבר עם חקלאים ולא להאריכם באותם התנאים. חוות הדעת נסמכה בין היתר על חוות דעתו של ההיסטוריון פרופ’ יוסי כץ שהוגשה לבית המשפט אשר ניתחה את אומד דעתם הסובייקטיבית של קק”ל כרשות ציבורית ושל החוכר במעמד עריכת הסכם החכירה בשנת 1932, והגיע למסקנה כי הוקנתה בהסכם המקורי זכות חכירה מוגבלת בזמן שאינה עולה על שתי תקופות חכירה בנות 49 שנים כל אחת. כמו כן נפסק כי אין בקבלת עמדת המינהל כי תקופת החכירה הוגדרה ונתחמה מלכתחילה כדי להביע עמדה על מה שיתרחש בתום תקופת החכירה או לשלול באופן גורף אפשרות לחידוש הסכם החכירה .בנסיבות העניין, מלשון החוזה עולה שכל תנאי החוזה המקורי מתקיימים “באותם תנאים”, למעט הסעיף הקובע שהחוזה יחודש באותם תנאים. תכלית החוזה המקורי הייתה ליצור זכות שימוש וחזקה לתקופה מוגדרת ולא לאפשר העברת בעלות. קבלת עמדת העותר תאפשר הארכת החוזה עד אינסוף ותהווה הכרה בזכות חכירה לצמיתות שאינה קיימת בדין ועומדת בניגוד למטרת החכירה.
בפסק הדין בעניין חיות (ניתן ביום 26/12/07) עלתה שאלה דומה כאשר למשיבים זכויות בנחלה באמצעות חוזה חכירה עם קק”ל מיום 1/10/1940 המסתיים ביום 30/09/1989 שניתנה בו אופציה (בהתאם לסעיף ג’ לחוזה) לחדשו לתקופה נוספת בת 49 שנים. אלא שעם סיום החוזה המקורי ועד לדיון בפס”ד זה (2006), לא נחתם חוזה חכירה חדש בין הצדדים כאשר המשיבים המשיכו להחזיק ולשבת בנחלה תוך תשלום דמי חכירה נמוכים. ביהמ”ש נדרש לפרש את סעיף ג’ של חוזה החכירה המקורי המאפשר הארכת חוזה החכירה לתקופה נוספת ונוקט במילים “חידוש חוזה החכירה לפי מה שיהיה נהוג בעת החידוש”. בבית משפט קמא המשיבים טענו כי יש לפרש את סעיף ג’ להסכם המקורי לפיו החידוש יהא לפי התנאים של חוזה החכירה הראשון, לאור העובדה כי לא הוכח שבשנת 1989 (סיום חוזה החכירה הראשון) היה נהוג לחדש את חוזה החכירה עם תנאים שונים שממ”י דורשים כעת (2006). המערערת טוענת כי יש לפרש את סעיף ג’ להסכם המקורי לפי הגדרתו הפורמאלית. קרי- יש לחתום על חוזה החכירה בתנאים הנהוגים ביום חתימתו (היום). בית משפט קמא קיבל את טענות המשיבים ממספר טעמים להלן: מועד הארכת תקופת החכירה הייתה צריכה להתבצע בשנת 89 ולכן אין לפרש את סעיף ג’ לעיל כהגדרה פורמאלית של מעמד חתימת החוזה החדש בלבד. שינוי חוזה בהתנהגות מצד המערערת שכעת מנועה להעלות טענות של חידוש חוזה עם תנאים שונים, הואיל וחלפו 16 שנים מסיום חוזה החכירה הראשון. השכל הישר לא מאפשר החלה רטרואקטיבית של חוזה משנת 1989 עפ”י תנאים הנהוגים כיום. בנוסף, המערערת לא הוכיחה שהיה נהוג בשנת 1989 לחדש חוזי חכירה עם תנאים שונים מהחוזה המקורי. בערעור, שלושה שופטי עליון מבטלים את פס”ד של המחוזי וקביעותיו, אך מצהירים שהמשיבים רשאים לחתום על הסכם חכירה בתנאי הסכמי ממ”י שנהגו בשנת 1989 לגבי מושבם. במידה ותעלה מחלוקת בעניין התנאים של ההסכם משנת 1989, אזי תשמר לצדדים הזכות לפנות לערכאות משפטיות בעניין זה בלבד.
בערעור של פסק דין לעיל (אלנתן) הצדדים הסכימו לדחיית הערעור. נקבע כי יתאפשר חידוש חוזה לתקופה אחת נוספת בתנאי ההסכם המקורי, בכפוף לעדכון דמי החכירה ולהשמטת זכות בעניין החידוש לתקופה נוספת. המערער לא יופלה לרעה על בסיס פסק הדין של המחוזי ביחס לבעלי זכויות אחרים באותו מעמד בכפר מל”ל עפ”י החלטת מועצת מקרקעי ישראל, לרבות החלטה 1054 ולנהלי רמ”י. הובהר למערער המצב התכנוני והצפי לאישור התב”ע לשינוי ייעוד לחלק מן החלקות בנחלה, כחלק מתכנית הנמצאת לקראת הפקדה שבאמצעותה רמ”י תדרוש השבת השטח ששינה ייעודו.