תכנון ובניה:
ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה קיבלה את טענות הוועדה המקומית לתכנון ובניה שומרון, המיוצגת על ידי משרד עו”ד שרקון, בן עמי, אשר ושות’, וקבעה כי אין למוסד תכנון סמכות לקבוע הוראת פטור מהיטל השבחה במסגרת תוכנית, ובאם נקבעה הוראת פטור כאמור, אזי היא חסרת תוקף ואין הוועדה המקומית יכולה להסתמך עליה, גם אם התוכנית אושרה עם הוראת פטור שכזו.
ערר 8001/15 גיא סלמה נ’ הועדה המקומית לתכנון ובניה שומרון:
מדובר בערר על הודעת תשלום היטל השבחה ששלחה הוועדה המקומית לתכנון ובניה שומרון לעורר, בגין השבחה שנוצרה בתוכנית פינוי בינוי (ש/1053) אשר חלה בין היתר גם על הנכס שבבעלותו של העורר.
העורר טען כי אין הוא חייב בתשלום היטל השבחה וזאת ממספר סיבות כדלהלן: (א) ס’ 20 לתוכנית קובע כי “חל פטור מתשלום היטל השבחה”. (ב) הוועדה המקומית מעולם לא גבתה היטל השבחה בעבר בגין תכנית זו. (ג) מדובר בזכויות מותנות ועל כן אין לחייבו בהיטל בעת מימוש על ידי מכר בהתאם לעקרונות שנפסקו בפסה”ד של ביהמ”ש העליון בעניין אליק רון [רע”א 3002/12 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה גבעתיים נ’ אליק רון (פורסם בנבו)]. (ד) מדובר בתוכנית פינוי בינוי המותנית בהכנת תוכנית איחוד וחלוקה, ולאור הספק המוטל באפשרות למימושה, לא חלה השבחה במקרקעין.
הוועדה המקומית טענה כי הוראה בתוכנית אינה יכולה להקים פטור מהיטל השבחה, וכי בנסיבות אלה אין בסמכותה ליתן פטור מהיטל השבחה מאחר ומתן פטור יכול להיעשות ע”י המחוקק בלבד, כאשר עילות הפטור הינן מוגדרות וקבועות בסעיף 19 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ”ה-1965.
ועדת הערר קיבלה את עמדת הוועדה המקומית וקבעה כי ההוראה האמורה בתכנית אינה יכולה להקים פטור מהיטל השבחה, בהיעדר סמכות על פי דין לוועדה המקומית או לוועדה המחוזית (שאישרה את תכנית ש/1053) לקבוע הוראת פטור כזו בתכנית וכי הוראת פטור מהיטל השבחה יכול שתיעשה ע”י המחוקק בלבד במסגרת חוק התכנון והבניה.
ביחס לטענה כי הוועדה המקומית לא גבתה בעבר היטל השבחה בגין תכנית זו, קבעה וועדת הערר שאף טענה זו אינה יכולה לסייע לעורר; שכן, העורר, כך קבעה וועדת הערר, אינו יכול להסתמך על מצב דברים זה (ככל שהתקיים) שבו הוועדה המקומית לא גבתה היטל השבחה בעבר בגין תכנית זו מסיבה כלשהי וגם אם מתוך טעות או רשלנות, מקום שהיתה אמורה לעשות כן.
באשר לטענתו השלישית של העורר, נקבע כי פרשנותו של העורר אינה עולה בקנה אחד עם פסיקת בית המשפט העליון בעניין אליק רון: בית המשפט העליון פסק שם, כי כאשר עסקינן בזכויות המאופיינות כזכויות “מוקנות- מותנות” (באותו עניין הותנתה קבלת זכויות בניה באישור נוסף של הוועדה המקומית ללא צורך בהליך של הקלה), תשלום ההיטל יתחלק לשני מועדים שונים: האחד- מועד המכר, שאז יגולם ההיטל המתייחס לחלק עליית השווי שגלומה במחיר העסקה, והשני במועד מימוש הזכויות בפועל, שבו מתקיימת השבחה נוספת. לפיכך, קבעה וועדת הערר, כי יש לדחות את טענת העורר לפיה מכח הלכה זו אין לחיייבו לכאורה בהיטל השבחה בעת מימוש ע”י מכר בשל העובדה שמדובר בזכויות “מותנות”, שכן ביהמ”ש העליון קבע כי גם במצב שבו קיימות זכויות “מותנות”, עדיין יש לשלם ולו חלק מן ההשבחה במועד המכר.
ועל אף שהעורר ביקש מראש להתמקד בטיעון משפטי ולא בטענות שמאיות ולפיכך ביקש הוא פטור מהגשת “שומה אחרת” מטעמו, וועדת הערר התירה לו לפנים משורת הדין להגיש שומה מטעמו בתוך 30 יום ממתן ההחלטה, שבמסגרתה יוכל העורר להעלות טענות שמאיות ולרבות את הטענה בנושא דחיית מימוש התכנית בשל צורך בהכנת תכנית איחוד וחלוקה (כשבנושא זה קבעה וועדת הערר, ששמאי הוועדה המקומית התייחס לכך בשומתו כאשר הביא בחשבון דחיה של 10 שנים במימוש התכנית לאור הוראות אלה).
בימ”ש העליון דן בשאלת זהותו של הזכאי לפטור מהיטל השבחה מכוח סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה,תשכ”ה-1965, וקבע כי זכאותו של מבקש הפטור במקרה דנן תיבחן מול בקשות הפטור של המחזיקים-הקרובים במגרש הספציפי ולא מול בקשות הפטור בכלל החלקה הנרחבת.
עמנ(נצ’) 27360-01-04 ועדה מקומית לתכנון ובניה הגלבוע נ’ זידאן זועבי:
המדובר בערעור מנהלי אשר הגישה הוועדה המקומית לתכנון ובניה הגלבוע על החלטת ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה, אשר קבעה כי המשיב, עשוי להיות זכאי לפטור מהיטל השבחה בהתאם לסעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ”ה-1965. הוועדה המקומית עתרה לביטול קביעת וועדת הערר באשר לתחולת הפטור וכן לביטול הוראתה האופרטיבית של וועדת הערר לפיה על הוועדה המקומית לבחון האם קרוביו של המשיב המחזיקים בחלקה, זכו לקבל את הפטור בעבר. בית המשפט דחה את הערעור תוך שהוא קובע בין היתר כדלקמן:
משמעות הוראת הפטור הקבועה בסעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, הינה כי יינתן פטור לבית אב, בעת קבלת היתר בניה לבניה חדשה או להרחבה של בית המשמש למגורים, עד לשטח של 140 מ”ר.
כעולה מעניין צרי [ע”א 7417/01 צרי נ’ הוועדה המקומית גבעתיים פ”ד נז(4) 879 (2003)], האיזון בין תכליתה הסוציאלית של הוראת הפטור והתכלית הכללית של הטלת היטל השבחה הוביל לקביעת פטור צר לקבוצה צרה, הבא לידי ביטוי בתנאים הקבועים בסעיף 19(ג)(1), לפיהם הפטור יינתן למחזיק או לקרובו בלבד, שהם בעלים או חוכרים במקרקעין, המשמשים למגוריהם כמחזיקים בלבד, בגין דירה אחת בלבד ועד לשטח של 140 מ”ר. בעניין חמאיסי [רע”א 3626/06 ד”ר זיאד חמאיסי נ’ הועדה לתכנון ובניה מבוא העמקים (פורסם בנבו)] נקבע כי הוראת הפטור חלה גם מקום שבו מדובר בבניה חדשה על קרקע פנויה.
בענייננו, המשיב הגיש בקשה לקבלת היתר בניה לבית מגורים קיים בגודל של 380 מ”ר בהתאם להוראות התכניות, אשר סיווגו את הקרקע כחלק ממגרש ששטחו 4,500 מ”ר. הוועדה המקומית טענה כי למשיב או לקרוביו המחזיקים בחלקים מהחלקה שהינה בגודל של 344,139 מ”ר, מגיע לקבל רק פעם אחת את הפטור האמור בגין ההשבחה שנוצרה, ואף טענה כי רק מחזיק אחד מבין כלל המחזיקים בחלקה יכול ליהנות מן הפטור, אף ללא צורך להידרש לשאלה אם יש קרבת משפחה בין מבקש הפטור לבין יתר המחזיקים.
בית המשפט דחה את הטענות הללו של הוועדה המקומית וקבע כי אין למנוע מהמשיב את הזכאות לקבל את הפטור גם אם מי מבין המחזיקים הרבים בחלקה הנרחבת ששטחה כאמור כ-344 דונם, קיבל בעבר את הפטור.
עוד קבע בית המשפט כי החלטת וועדת הערר באשר לצורך בבדיקת זכאות המשיב מול פטורים שקיבלו קרוביו בעבר, המחזיקים בקרקע, הינה החלטה סבירה העומדת בתנאים שנקבעו בהוראות הפטור והפסיקה, כאשר עמדה זו מתיישבת עם התכלית הסוציאלית של ההוראה, לסייע לבעלי נכסים לבנות ולהרחיב את בתי מגוריהם מבלי לשאת בעלויות כבדות. ביהמ”ש קבע כי הפרשנות המצמצמת שלה טענה הוועדה המקומית מובילה לצמצום יתר עד כדי איון הפטור לחלוטין.
בית המשפט הוסיף וקבע כי צדק המשיב בטענתו, שיש לבחון את זכאותו לפטור ביחס למחזיקים-הקרובים במגרש (ששטחו כאמור כארבעה וחצי דונמים) ולא ביחס לכלל המחזיקים בחלקת הענק. בית המשפט הוסיף וקבע כי הבחינה צריכה להתבצע אך ורק אל מול קרובים המחזיקים במגרש ולא ביחס לקרובים המחזיקים במגרשים אחרים באותה החלקה.
עוד דחה בית המשפט את טענות הוועדה המקומית באשר לנטל הבלתי סביר לכאורה שהוטל עליה בבדיקה זו, אך בד בבד קבע כי חובת ההגינות החלה על הפרט ביחסיו עם השלטון מחייבת אותו לגלות את מלוא התשתית העובדתית הנדרשת ולפיכך קבע כי המשיב יגיש לוועדה המקומית תצהיר מתוקן שבו יפורט מיהם קרוביו המחזיקים במגרש, בהתאם להגדרה שבתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.
וועדת ערר לתכנון ובניה מחוז חיפה קבעה כי עד ולא יאושר סופיות התיקון להוראות תמ”א 38 או עד אשר ייקבעו הוראות מעבר, ככל שייקבעו, חישוב שטח הקומות הנוספות מכוח תמריצי תמ”א 38, ייעשה בהתאם לפרשנות היועץ המשפטי לממשלה.
ערר מס’ 389/15 אולגה נוף ים בע”מ נ’ הוועדה המקומית לתכנון ובניה שומרון
מדובר בערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון ולבניה שומרון המיוצגת על ידי משרדנו, להשהות את בקשת העוררת להיתר בניה שהוגש על ידה להקמת שני מבנים דו משפחתיים, 4 יח”ד, דו קומתי כולל מבני עזר ופיתוח כולל ניצול זכויות לפי תמ”א 38. הבקשה להיתר הוגשה בהתאם להוראות תמ”א 38 תיקון מס’ 3 ובמסגרתה נתבקשה הריסת המבנה הקיים ובנייה חדשה תוך ניצול תוספות הבנייה המותרות בתמ”א 38 לבנייה שכזו.
בעקבות עמדת היועץ המשפטי לממשלה בנושא חישוב השטחים מכוח תמ”א 38, במקרים של הריסה ובניה מחדש, לפיה יש לחשב את שטח הקומות הנוספות מכוח תמריצי התמ”א, לפי שטח הקומה הקיימת בפועל ולא לפי שטח קומה תיאורטית אותה ניתן להקים במגרש, כפי שהיה נהוג עד כה, הוועדה החליטה להשהות את הדיון בבקשת ההיתר עד קבלת הבהרות ממוסדות התכנון לגבי אופן עריכת תחשיב זכויות הבניה בבקשות מסוג זה.
לטענת העוררת, היועץ המשפטי לממשלה נתן את חוות דעתו בתיק ספציפי לוועדת ערר בת”א ואין לקבל אותה במקרה דנן שכן גישה זו מחמירה ביותר ועדיין לא קיבלה תוקף משפטי.
וועדת הערר החליטה, כי עד אשר לא יאושר סופית התיקון להוראות התמ”א או עד אשר ייקבעו הוראות מעבר, ככל שייקבעו, חישוב השטחים בוועדת ערר יעשה בהתאם לפרשנות היועמ”ש. אשר על כן, על הוועדה המקומית להבהיר מהו שטח המבנה הקיים על החלקה ובהתאם לעדכן באם השטחים המבוקשים לניצול במסגרת הבקשה, תואמים את פרשנות היועמ”ש. אם לאו- תבהיר הוועדה המקומית מהם השטחים החורגים ביחס לעמדת היועמ”ש. כמו כן, הבהירה וועדת הערר כי ככל שקיימת בבקשה להיתר אי התאמה לעמדת היועמ”ש, מבקשי ההיתר רשאים לבקש הקפאת הדיון בערר, עד לאחר אישור התיקון לתמ”א 38.
מקרקעין:
בית המשפט קבע, כי הפרת חוזה אינה מביאה לביטול אוטומטי של החוזה, ועל הנפגע להפעיל את זכות הביטול באופן אקטיבי. רצון הנפגע לבטל את החוזה צריך להיות ברור וחד משמעי. משרמ”י השכירה את המושכר לאחר, ללא הודעת ביטול והפקיעה את זכותן של החוכרות לעיבוד המקרקעין, נקטה בהפרה יסודית של החוזה. אולם, החוכרות לא נקטו בכל פעולה אקטיבית לביטול החוזה. לכן, אין לומר כי השלילה הזמנית של הזכות להחזיק במקרקעין ולעבד אותם בהתאם לחוזי החכירה, הביאה לביטול החוזה. היות והחוזה לא בוטל באופן אקטיבי והחוכרות לא הוכיחו את גובה הנזק, בית המשפט פסק לאכיפת חוזי החכירה ללא פיצויים, פרט להוצאות משפט.
ת”א 14830-05-09 יכין חקל בע”מ ואח’ נ’ רשות מקרקעי ישראל דורית יפרח דרורי
המדובר בתביעה שהוגשה כנגד רשות מקרקעי ישראל, בטענה כי זו נישלה את החוכרות מזכויותיהן במקרקעין. החוכרות התקשרו בהסכמי חכירה על המקרקעין שבבעלות רמ”י עוד בשנת 1954 וטרם סיום החוזים שלחו החוכרות הודעה בדבר הארכת חוזי החכירה. הסכמים אלו הוארכו למשך 49 שנים נוספות. אולם, במהלך תקופת החכירה וללא ידיעת החוכרות השכירה רמ”י חלק מהמקרקעין לאדם נוסף, בטענה כי החוכרות לא עמדו במטרת החכירה והזניחו את המקרקעין, ומשכך מיום השכרת המקרקעין, המקרקעין אינם בחזקת החוכרות או בשליטתן.
הדרך שקבעו הצדדים לביטול החוזה היא משלוח הודעת ביטול בדואר רשום. זאת לאחר מתן הודעה מוקדמת על ידי רמ”י לחוכרות שבה הן נדרשות לתקן או להסיר את ההפרה תוך 3 חודשים מיום ההודעה. בית המשפט קבע, כי מהמסמכים ומהתנהגות רמ”י עולה, כי לא זאת בלבד שרמ”י לא ביטלה את החוזים כנדרש, אלא שהיא אף גילתה דעתה בהתנהגותה שהקשר החוזי בין הצדדים נמשך. זאת, בהארכת החוזים זמן קצר לאחר ההשכרה של המקרקעין ובהמשך גביית דמי החכירה בגין החכרת המקרקעין במשך כל השנים. יתרה מכן, ציין בית המשפט כי אף היקף ההפרות הנטענות ומשכן לא הצדיק שימוש בסעד הקיצוני של ביטול החוזה כפי שנעשה על ידי רמ”י. זאת, בשים לב לתקופת העיבוד הממושכת של המקרקעין על ידי החוכרות לשביעות רצונה של רמ”י במשך עשרות שנים. אשר על כן, הפקעת זכות החוכרות להחזיק במקרקעין ולעבדם הינה הפרה של לבה לבה של ההתקשרות החוזית בין הצדדים.
יחד עם זאת ועל אף ההפרה, החוזים לא בוטלו על ידי החוכרות שעמדו לפני ואחרי הגשת התביעה על אכיפתם, לכן אין לומר כי נזקיהן עקב השלילה הזמנית של הזכות להחזיק במקרקעין ולעבד אותם בהתאם לחוזי החכירה מגיעים כדי מלוא שווי המקרקעין.
בית המשפט קבע, כי רמ”י מחויבת לקיים את חוזי החכירה ולרבות הזכות להארכתם למשך 49 שנים נוספות, וכן להשיב לחוכרות את החזקה במקרקעין תוך 90 ימים. כמו כן, רמ”י תהא האחראית לפינוי הפולשים למקרקעין בתקופה בה הוחזקו המקרקעין על ידה או עבורה שבמהלכה לא החזיקו החוכרות במקרקעין. כמו כן, היות והחוזים לא בוטלו ומשלא הוכיחו החוכרות את גובה הנזק הנטען על ידן, לא נפסקו לטובת החוכרות פיצויים, פרט להוצאות משפט.
בית המשפט השלום בנצרת קבע כי המקרה דנן אינו נכנס לגדר מקרים חריגים ונדירים לפיהם הנתבעים יכולים לקבל מעמד של בעלי רישיון מכללא במקרקעין שבבעלות מנהל מקרקעי ישראל ואף שיקולי הצדק לא עומדים לצדם לצורך פינוי מאוחר או מתן תמורה על השבחת המקרקעין.
ת”א 18490-10-09 מינהל מקרקעי ישראל נ’ מ.מ. כפר כנא ואח’
המדובר בתביעה לסילוק יד שהגיש מנהל מקרקעי ישראל נגד חברות שביצעו עבודות פינוי פסולת, במקרקעין מוסדרים בבעלות המדינה המנוהלים על ידי המנהל. החברות הקימו תחנת מעבר לפינוי והפרדה של פסולת בכפוף להסכם שנעשה מול המועצה שבתחומה נמצאים המקרקעין, אולם כאמור המקרקעין אינם בבעלות המועצה, אלא בבעלות המנהל ומשכך ההסכם אינו תקף. בית המשפט קבע, כי על אף שמדובר בשימוש במקרקעין שנמשך כ-12 שנים, לחברות לא ניתן אף מעמד של רישיון מכללא להחזיק במקרקעין ובהתאם לכך מורה על סילוק ידן מהמקרקעין.
סוגיית הכרת הרישיון מכללא במקרקעין ציבוריים נידונה מספר פעמים בפסיקה, לפיה יש לתת את הדעת למאפיינים הייחודיים לבעלות ציבורית במקרקעין והפיקוח עליהם, כמו גם לעקרונות המחייבים מתחום המשפט המנהלי, לרבות מערכת דינים המסדירים קוגנטית את תחום ההקצאה וההרשאה לשימוש במקרקעי ציבור כגון דיני מכרזים. נוסף לכך, יש לתת את הדעת לכך שמקרקעי הציבור הם רבים ופזורים והרשות פעמים רבות אינה מודעת לפלישה, ולחלופין לא תמיד משכילה לטפל בה באופן יעיל. זאת ועוד, מבנה הרשות הציבורית כולל הפרדה בין גורמי הפיקוח לבין הגורמים המוסמכים לעסוק בהקצאת מקרקעין, באופן שקיים קושי להשליך ממחדל בפיקוח על מישור ההסכמה לשימוש.
החברות אינן עומדות במקרים החריגים והנדירים בהם ניתן מעמד רישיון מכללא, שכן המדובר בחברות עסקיות שחזקה עליהן כי הן מודעות לצורך לוודא מראש את זהות בעל הזכויות במקרקעין. לפיכך, לחברות לא קמה גם טענת ההסתמכות כי המועצה איתה נערך ההסכם לשימוש בקרקע, הינה בעלת הקרקע, וזאת מבלי לבדוק את מצב הזכויות. חרף מחדלי המנהל והתמהמהותו מלקיים אכיפה יעילה שאינה ראויה לשום שבח ועל אף תרומתה הנכבדה של המועצה למצב זה, מכאן ועד להסקת מסקנה בדבר הסכמת המנהל לשימור כאמור- הדרך ארוכה.
יתרה מכך, בית המשפט לא התנה את פינוי החברות בתנאים, על אף שהוא מורשה לעשות כך מטעמי צדק, שכן החברות לא עמדו בשיקול המרכזי להתניית פינוי מחזיק- קיומה של הסתמכות לגיטימית של המשתמש במקרקעין. אשר על כן, בית המשפט הורה על סילוק ידן של החברות וקבע כי המקרקעין יושבו לידי המנהל כשהם פנויים מכל אדם, נכס, נטיעה, בניה או תשתית שהונחה במקרקעין. כמו כן, ניתן צו הריסה נגד המחוברים המצויים במקרקעין. ככל שהחברות לא יפנו את המקרקעין עד למועד ביצוע פס”ד, המנהל יהא זכאי לפנות בעצמו ועל חשבונם. בנוסף, ניתן צו קבוע האוסר על הנתבעים לעשות כל שימוש במקרקעין.