תכנון ובניה
ועדת הערר המחוזית דחתה את הערר על הסף מחוסר סמכות וקבעה כי ועדה משותפת למספר וועדות מקומית שאינן באותו מחוז, אינה מסוג הוועדות שלוועדת הערר סמכות לדון ולהחליט בערר על החלטותיה. עוד נקבע כי קיימת בעייתיות במתן זכות ערר לועדת ערר של מחוז מסויים על החלטת ועדה משותפת של מספר מחוזות, שכן ייתכנו מקרים בהם ייווצר ספק ביחס למחוז הרלוונטי שאל ועדת הערר בתחומו יוגש הערר ולא ברור כיצד ומי יקבע מי היא ועדת הערר אשר מוסמכת לדון בערר.
ערר 385/08 אביחי וקרן סטולרו נ’ הועדה המקומית לתכנון ובניה דרום השרון
עסקינן בערר על החלטת הוועדה המקומית המשותפת תע”ש השרון, אשר דחתה את התנגדות העוררים לתכנית שעניינה אישור חלקה הדרומי של כיכר התנועה במושב רמות השבים. הוועדה המקומית לתכנון ובניה ביקשה לסלק את הערר על הסף בטענה כי אין לוועדת הערר סמכות לדון בו, בעוד טענת העוררים הייתה כי יש לפרש את סמכות ועדת הערר כסמכות מרחיבה.
סעיף 12ב(א) לחוק התכנון והבניה תשכ”ה- 1965, דן בסמכויות ועדת הערר וקובע רשימה סגורה של עניינים בהם נתונה לוועדת הערר הסמכות לדון. נקבע כי בכל הנוגע להחלטות ועדה משותפת לוועדות מקומיות ביותר ממחוז אחד, אין סמכות ערר מפורשת בחוק. הסעיף היחיד המתייחס לוועדה משותפת בנוגע לסמכויות ועדת ערר הינו סעיף 12ב(א)(1) לחוק, המתייחס לוועדה משותפת למספר וועדות מקומית שבמחוז אחד. בהתבסס על כך קבעה ועדת הערר כי, ועדה משותפת למספר וועדות מקומיות שאינן באותו המחוז, אינה מסוג הוועדות שלוועדת הערר סמכות לדון ולהחליט בערר על החלטותיה.
זאת ועוד, ועדת הערר הסכימה עם העורר כי מן הראוי הוא שבהחלטות של ועדה משותפת למספר ועדות מקומיות, גם אם אינן באותו מחוז, תהא זכות ערר לגוף שאינו שיפוטי גרידא, אולם לצד זאת קבעה כי אין הדבר עולה בקנה אחד עם הוראות ופרשנות החוק ועל כן על המחוקק לתת דעתו למצב ולהסדיר בחקיקה את האפשרות להגשת ערר על ועדות משותפות החולשות על יותר ממחוז אחד.
לאור האמור נקבע כי לוועדת הערר אין סמכות לדון בערר ועל כן נדחה הוא על הסף.
ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה- מחוז דרום, דנה בערר על החלטת הוועדה המקומית לדחות בקשה להיתר להקמת מתקן לטיפול בפסולת בניין באזור התעשייה הדרומי אשקלון. לצורך הכרעתה דנה ועדת הערר בהיקף שיקול הדעת של מוסד התכנון ובתקפותו של העיקרון המתייחס לזכות לקבלת היתר תואם תכנית. ועדת הערר קבעה כי למוסדות התכנון נתון שיקול דעת רחב בדיון בבקשה להיתר בנייה למתן טיפול בפסולת לפי הוראות תמ”א 4/16, וכי בדין בחנה הועדה המקומית אשקלון את מכלול השיקולים הכרוכים בבקשה כך שבצדק נדחתה הבקשה. עו”ד שחר בן עמי ועו”ד עודד בקרמן ממשרדנו ייצגו את הועדה המקומית לתכנון ולבניה אשקלון בהליך זה.
ערר 6082/15 ירוק מ.ל.ה בע”מ נ’ הועדה המקומית לתכנון ולבניה אשקלון:
רשות מקרקעי ישראל הקצתה לעוררת את המקרקעין בגינם הוגשה בקשה להיתר בניה, כאשר מטרת ההקצאה הינה טיפול בפסולת בניין. גורמים מקצועיים בעירייה, ביניהם מהנדס העיר, המליצו על קידום הבקשה להחכרת הקרקע לצורך הקמת מפעל פסולת, זאת בניגוד למשרד הבריאות אשר התנגד לכך בתוקף בהסתמך על חוות הדעת של רשות המים וחברת מקורות, לפיה הקמת המפעל למיחזור פסולת בניין במקרקעין תגדיל את הפוטנציאל לזיהום מי התהום. על המקרקעין חלה תכנית מתאר מקומית אשר מייעדת את המקרקעין לאזור תעשייה, ותמ”א 4/16 אשר נועדה ליצור מסגרת תכנונית להקמת אתרי פסולת תוך קביעת הוראות לעריכת תכנית מפורטת והיתר בנייה לאתרי פסולת.
במסגרת זו, וכחריג לעקרון הכללי המחייב הסדרת הקמת מתקן לטיפול בפסולת בתכנית מפורטת, מאפשרת התמ”א קידום הקמת אתר טיפול במקרקעין המיועדים לתעשייה, ללא צורך בהכנת תכנית מפורטת, ואולם תוך הפעלת שיקול דעת ושיתוף הציבור במסגרת הליך הרישוי.
ועדת הערר קבעה כי קיום דיונים מהותיים לגבי בקשה להיתר וזאת ללא שיתוף הציבור, הוא מהלך פגום. הטעם לכך הוא מניעת מצב בו וועדה מקומית מקיימת דיון עקרוני ותומכת בבקשה, כך שרק אז יוצאת לפרסום הבקשה לדיון בהתנגדויות. שיתוף הציבור בהליך תכנוני צריך להיעשות בשלב גיבושה של תכנית, ומשזו אושרה, אין עוד מקום לשיתוף הציבור בהליך מימוש ההיתר, ככל וההיתר תואם את התכנית. בשלב זה רואים בתי המשפט בזכותו של בעל המקרקעין לקבל את היתר הבניה כזכות העולה אף כדי זכות קניינית. אולם, במקרה בו הוראות התכנית מקנות למוסד הרישוי שיקול דעת תכנוני, הרי מניה וביה כי טרם הפעלת שיקול הדעת לא קמה למבקש ההיתר זכות קנויה לקבלו. במקרה זה תקום הזכות לקבלת היתר רק לאחר הפעלת שיקול הדעת של הועדה המקומית.
כמו כן, ועדת הערר דחתה את טענת העוררת לפיה מן הראוי לתת משקל זהה לחוות דעת הצדדים בטענה כי סמכות ההחלטה בנושאי התכנון מוקנית למוסדות התכנון, אשר מבססים החלטותיהם על דעות המומחים. נקבע כי אין לראות בחוות הדעת השונות שמתקבלות כבעלות מעמד שווה, לאור המימד האובייקטיבי שישנו בפעולת הגורמים המוסמכים מטעם רשויות המדינה, בשונה מחוות דעת המוגשות ע”י היזם. בית המשפט מעמיד את הגוף הציבורי בחזקת מי שבדק את העניין לגופו ועל כן יכבד החלטותיו במקרה של חוות דעת סותרות, כך שיש להעדיף את חוות הדעת של רשות המים לפיה הקמת מפעל למחזור פסולת בניין במקרקעין תגדיל את הפוטנציאל לזיהום מי תהום.
ביחס לטענת העוררת כי עיריית אשקלון התחייבה כלפיה בהבטחה מנהלית עת שהתחייבה להעביר את אתר הפסולת למקום חלופי, קבעה ועדת הערר, כי הסתמכות על הבטחה מנהלית של גורמים בעירייה במסגרת הליך תכנוני, תסכל את ההליך הקבוע בחוק. אף אם לעיריית אשקלון היה עניין בהעברת מתקן הפסולת למגרש נשוא הערר, הרי שמובן כי במסגרת הליכי הקצאת הקרקע ופינוי המתקן הקודם, לא נשקלו טענות לפיהן מיקום המפעל החדש יפגע במפעלים סמוכים, וכן לא נשקלה עמדת הגורם המוסמך על הגנת מי התהום. נקבע כי על הוועדה המקומית מוטלת החובה לבחון אובייקטיבית את בקשת העוררת ואת עמדת הגורמים המקצועיים שלא היו שותפים להליך ההקצאה. לאור האמור נקבע כי ניכר שבצדק קבעה הוועדה המקומית כי אין לעשות שימוש במגרש נשוא הערר ועל כן דין הערר להידחות, זאת בהתבסס על חוות דעתה של רשות המים.
בית המשפט המחוזי בתל אביב בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים דחה את עתירת דיירי שיכון דן בתל-אביב, שהוגשה כנגד החלטת ועדות התכנון והבניה להתיר מימוש זכויות בנייה בנכס מכוח תמ”א 38, בפסקו כי בדין הסתמכה וועדת הערר על מדיניות קיימת ביחס לעיר כולה לגבי יישום תמ”א 38, שבגיבושה נשקלו כל השיקולים שהיה מקום לשקול בנסיבות העניין, ולא התחשבה במדיניות החדשה שאומצה לגבי שיכון דן בלבד, בה הוגבלה האפשרויות למתן זכויות מכוח תמ”א 38.
עת”מ 50776-04-15 לזובסקי נ’ ועדת ערר מחוזית לתו”ב מחוז תל אביב, בפני כב’ השופטת ד”ר מיכל אגמון-גונן (פורסם בנבו, 21.10.15):
המדובר בעתירה שעניינה היתר בנייה המאשר הריסת בניין קיים למגורים בן קומה אחת המצוי בשיכון דן בתל אביב, והקמת בניין חדש למגורים בן 3 קומות, קומת גג ומרתף. השאלה המרכזית שנדונה בעתירה היא האם לדיירי שיכון דן בתל-אביב עומדת הזכות לשמור על צביון השכונה אל מול מגמות ארציות ומקומיות של התחדשות עירונית וציפוף, כפי שהן באות לידי ביטוי, בין השאר, בתמ”א 38.
טענתם המרכזית של העותרים הינה לאי סבירות החלטת וועדת הערר בשל צביון השכונה, מאחר שהבניין שאושרו לגביו זכויות הבניה, חורג משמעותית מהבנייה המאפיינת את שיכון דן, הכוללת בנייה צמודת קרקע. טענה נוספת שהעלו העותרים, היא כי לא ניתן לאשר בנייה קודם להרחבת התשתיות, אשר נועדו, במקורן, לשכונה ובה בתים צמודי קרקע עם כבישי גישה צרים.
טענת המשיבים היא כי החלטתה של ועדת הערר סבירה בנסיבות העניין, שעה שהסתמכה על מסמך מדיניות של הועדה המקומית לגבי מימוש תמ”א 38 בכל תחום העיר תל-אביב-יפו, וכי חזקה עליה ששקלה גם את עניין העומסים על התשתיות בעת גיבוש מסמך המדיניות. המשיבים מפנים לפסיקה לפיה בית המשפט לא ישקול שיקולי מדינות בבחינת “מתכנן על”, שעה שהחלטת רשויות התכנון נמצאת במתחם הסבירות.
בית המשפט לעניינים מנהליים בהכרעתו הסכים עם המשיבים וקבע כי וועדת הערר הפעילה כראוי את שיקול דעתה בהתבססה על המדיניות הקיימת לגבי העיר כולה לגבי יישום תמ”א 38, ושבגיבושה נלקחו בחשבון כל השיקולים שהיה מקום להתחשב בהם בנסיבות העניין: מגמות של ציפוף והתחדשות עירונית, לצד התחשבות בעקרונות שימור, קיימות וסביבה; הצורך בחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה לצד זכויות התושבים ואיכות חייהם. עוד קבע בית המשפט כי צדקה וועדת הערר משלא התחשבה במדיניות החדשה שאומצה לגבי שיכון דן בלבד, לאחר מתן ההיתר, בה הוגבלה האפשרויות למתן זכויות מכוח תמ”א 38. כמו כן, הוסיף בית המשפט כי ההחלטה על שינוי המדיניות ביחס לשיכון דן בלבד, שנעשתה לאור פניית תושבי השכונה, אינה סבירה ואין כל נימוק מדוע יש להחריג את שיכון דן מהמדיניות שנקבעה לגבי שכונות מסוגה.
מקרקעין ונדל”ן:
בית המשפט העליון דן בשאלת פרשנותו הנכונה של סעיף 5א לחוק המכר (דירות), התשל”ג- 1973 שעניינו הפיצוי המגיע לרוכש דירה מקבלן בגין איחור במסירתה. בית המשפט קבע כי יש לקבל את הערעור בכל הנוגע לתשלום פיצויים למבקשים בגין איחור במסירת הדירה. וקבע כי כל עוד הצדדים לא הסכימו על מועד חדש למסירת הדירה, יש להתייחס לצורך שאלת הפיצוי, למועד המקורי שנקבע בחוזה בין הצדדים. עוד נקבע כי על הסכמה חוזית לגבי דחייה של מועד המסירה להיות כזו כך שמועד המסירה יהיה ברור ושקוף, במידה המאפשרת לרוכש לסמוך עליו.
רע”א 15/6605 אילנה ודוד שמש נ’ ספייס בניה ויזמות בע”מ (ניתן ביום 21.02.2016).
מדובר בבקשת רשות ערעור על החלטתו של בית המשפט המחוזי. בית המשפט העליון קיבל את ערעור המבקשים במלואו וקבע כי מגיע להם תשלום פיצויים מלא בגין איחור במסירת הדירה על ידי המשיבה בשבעה וחצי חודשים. בית המשפט קבע כי מדובר בשאלה בעלת חשיבות ציבורית ועקרונית, הנוגעת להתנהלותם של קבלנים מול רוכשי דירות באשר לאופן פרשנותן של הוראות החוק החלות על איחור במסירת הדירה שנרכשה, עניין שטרם נדון בבית המשפט העליון.
בית המשפט קבע באשר לפרשנות סעיף 5א לחוק כי יש להבחין בין קביעת “מועד חוזי נדחה” ל”פטור בגין איחור” בגין שינויים ותוספות בבניית הדירה. נקודת המוצא של בית המשפט היא כי פערי הכוחות בין הקבלן לבין רוכש הדירה באים לידי ביטוי באופן מובהק בהקשר של איחור במסירה. איחור כזה עלול להותיר את הרוכש ללא פתרון דיור, נזקים כלכליים ולהותירו במצוקה לאור חוסר הוודאות בכל הנוגע למועד המסירה. באמצעות סעיף 5א לחוק, ביקש המחוקק להקטין את פערי הכוחות בין הצדדים ולחזק את מעמדו של רוכש הדירה, באופן שיבטיח את זכאותו של הרוכש לפיצוי ויתמרץ את הקבלן להימנע מאיחור במסירת הדירה.
בית המשפט בחן האם לפניו מקרה של הסכמה עדכנית על מועד המסירה או שמא תניית פטור “המוצגת” או “מתחפשת” לתניה שעניינה הסכמה על מועד מסירה חדש, אך בפועל נועדה לפטור את הקבלן מחובת הפיצויים המוטלת עליו מכוח החוק.
בית המשפט קבע כי חוזה המכר אינו קובע מועד מסירה חדש, אלא מקנה למעשה לקבלן את האפשרות לקבוע את מועד המסירה. בשל כך, הרוכש אינו יכול להסיק מהאמור בסעיף זה מתי הדירה עתידה להימסר לחזקתו, ולא יכול לתכנן את צעדיו כראוי. במהותו, סעיף זה מקנה למשיבה פטור מחבות בגין אי-עמידה במועד המסירה המוסכם, מבלי להגדיר מועד מסירה נדחה.
לאור האמור לעיל, בית המשפט זיהה את האמור בחוזה כתניית פטור אשר במהותה מקנה למשיבה פטור מחבות בין אי-עמידה במועד המסירה המוסכם, מבלי להגדיר מועד מסירה נדחה. משמעותה האופרטיבית של הקביעה כי מדובר בתניית פטור איננה כי המשיבה זכאית ליהנות מן הפטור, אלא כי מדובר בתניה שלא ניתן לתת לה תוקף, מאחר שהיא מנוגדת לאמור בסעיף 5א לחוק.
מסקנת בית המשפט היא שהתניה האמורה בחוזה המכר היא תניית פטור המנוגדת להוראות הקוגנטיות הקבועות בסעיף 5א לחוק. הצדדים לא הסכימו על מועד חדש למסירת הדירה, ולכן לצורך קביעת הפיצוי על פי סעיף 5א לחוק יש להתייחס למועד המקורי שנקבע בחוזה בין הצדדים, קרי שבעה וחצי חודשים טרם מועד המסירה בפועל.
אישור הצעת חוק: תוכנית להוזלת הנופש בישראל
מליאת הכנסת אישרה את הצעת שר התיירות להוזלת מחירי הנופש בישראל, לפיה בתי מלון יוכרו כתשתית לאומית ויאושרו באופן מהיר וישיר בוועדה לתשתיות לאומיות. כמו כן, ועדות מקומיות עצמאיות יוכלו לאשר תוספת של עד כ- 20% לזכויות הבנייה של מלונות לטובת מגורים. נראה כי צעד זה יוזיל את מחירי החופשה בישראל ב-20% בתוך חמש שנים, יפחית ליזמים את הסיכון בהקמת מלון בישראל, יגדיל את מקורות המימון שלהם ויקצר להם את זמן החזר ההשקעה הראשונית.