מקרקעין ונדל”ן
אנו שמחים לבשר כי משרדנו דורג כאחד ממשרדי העילית בישראל בתחום הנדל”ן לפי דירוג BDI לשנת 2016.
בית משפט השלום בהרצליה קיבל את תביעת עיריית תל אביב-יפו לסילוק פולשים ממקרקעין בשטח של 140 מ”ר, לאחר שהוכח באמצעות תצלומי אויר כי אינם מתגוררים בשטח מאז שנות ה-70, כפי שטענו, זאת על אף שגם אם היו פולשים לשטח ומתגוררים בו זמן ממושך, לתובעת הזכות להפקיע את הקרקע לצורך ציבורי ולדרוש פינוי הפולשים.
ת”א 42078-04-13 עיריית תל אביב-יפו נ’ פרפרה (פורסם בנבו, 2.5.16)
מדובר בקרקע שנרכשה על ידי העירייה לצרכי ציבור, כאשר בשנת 2004 פורסמה הודעה כי המקרקעין דרושים לעירייה לצרכי ציבור. הנתבעים פלשו למקרקעין ומחזיקים בו ובמבנים המצויים בו בניגוד לדין וללא הסכמת התובעת, כאשר לטענתם שטח הפלישה מצוי בחלקה ענקית שהופקעו ממנה 23% בלבד. עוד נטען כי מעמדם בשטח הנו של בר-רשות בלתי הדירה, המקנה להם רישיון וזכות לפיצוי.
בית המשפט דחה טענות אלה, לאור עדויות מטעם העירייה לפיהן 99% מהשטח מיועד לשטח ציבורי פתוח, ובקבעו כי הרי שדי בזכות העירייה להחזיק במקרקעין כדי שתהא לה הזכות לפנות ממנו את הנתבעים. בהתאם להלכה, רשות מקומית זכאית לדרוש את פינוי מי שמחזיק במקרקעין שלא כדין אף טרם ההפקעה, וכך נקבע גם במקרה זה.
כמו כן, בית המשפט דחה את טענת הנתבעים כי הנם ברי רשות בנכס, שעה שלא הוכח מתן רשות בהיתר מפורש לנתבעים על ידי הבעלים של המקרקעין. גם טענת הנתבעים כי הם במעמד של “ברי רשות מכללא” נדחתה היות ולא עלה בידם להוכיח שהייה ממושכת במקרקעין וידיעת הבעלים על ההחזקה.
זאת ועוד, טענת העירייה כי אף אם היו הנתבעים ברי רשות מכללא ניתן אף ניתן לפנותם נתקבלה על ידי בית המשפט, בקבעו כי היות ומדובר במקרקעין שהנם מקרקעי ציבור, רשות בהם ניתן ממילא לביטול בכל עת.
בית המשפט קבע כי שעה שהנתבעים כשלו בהוכחת זכאותם בנכס, ועל אחת כמה וכמה שהעירייה הוכיחה באמצעות תצלומי אויר כי הפלישה החלה לכל המוקדם בתחילת שנות ה-2000, ולא בשנות ה-70 כטענת הנתבעים, נשללה אף זכותם לפיצוי שכן חוק התכנון והבניה קובע כי לא תחול חובת תשלום פיצויים על הפקעת מבנה שהוקם תוך הפרת אותו חוק. אף פיצוי בגין השקעה במקרקעין לא ניתן שעה שלא הוכחה כל השקעה וטענה זו נטענה בעלמא. אף טענת הנתבעים לפיצוי בצורך דיור חלופי נשללה משום שהם אינם בעלי זכות שבדין או זכות שביושר, ולפיכך אינם זכאים לפיצוי מכח חוק התכנון והבניה.
את התובעת, עיריית תל אביב-יפו, ייצגו עו”ד אבי אסיאו ועו”ד דור יורוביץ ממשרדנו.
תכנון ובניה
בית המשפט העליון קיבל בקשה לסעד זמני שעניינו עיכוב ביצוע חיובן של המבקשות- עיריית רמלה והועדה המקומית לתכנון ובניה – רמלה לחתום על תכנית בניין עיר אשר הוכנה על ידי המשיבה- חברת א.ג.ו נכסים בע”מ, בקבעה כי על אף שסיכויי הערעור נמוכים, מאזן הנוחות נוטה בבירור לטובת המבקשות, כאשר שני תנאים אלה לאישור בקשות לעיכוב ביצוע מקיימים מערכת יחסים של “מקבילית כוחות”, כך שניתן להקל בתנאי אחד במידה שמשקלו של האחר משמעותי בנסיבות העניין.
עע”מ 254/16 – עיריית רמלה ואח’ נ’ א.ג.ו. נכסים בע”מ ואח’ (פורסם בנבו, 17.4.16)
עסקינן בקרקע שנרכשה ע”י המשיבה מרשות הפיתוח בשנת 2002, לצורך הקמת מבנה משרדים, וזאת בשונה מייעודם של המקרקעין על פי תכנית בניין עיר. לאחר דין ודברים בין המשיבה לבין מהנדס העירייה, ולאור הפחתה של מספר הקומות המירבי המקורי בשל הסתרת כנסייה המאפיינת את העיר רמלה, ניתנו לחברה מספר היתרים אשר שונים מייעוד המקרקעין למגורים, בדגש על היתר לשימוש חורג במקרקעין למרפאות אשר לא הוגבל בזמן. המשיבה הקימה על המקרקעין מבנה בהתאם להיתרים שניתנו, ויזמה תכנית בניין עיר להסדרת השימוש במקרקעין ודרכי גישה כפי שהוסכם בינה לבין העירייה. תכנית זו נדחתה ע”י הועדה המחוזית עקב סירובה של העירייה לחתום על התכנית המוצעת כיוזמת או כבעלת עניין בקרקע לשם אישורה. סירוב זה הוליד עתירה לבית המשפט המחוזי, בדרישה לחייב את המבקשות לחתום על התכנית. העתירה התקבלה והוגש ערעור מטעם המבקשות, בעקבותיו נולדה הבקשה לסעד זמני שבעניינינו. הנימוק העיקרי מטעם המבקשות בבקשה זו הנו כי מאזן הנוחות נוטה לטובת המבקשות באופן מובהק, שכן משמעות חתימת המבקשות על התכנית המוצעת היא קידום הליכי התכנון, להם משמעות כלכלית ואחרת הן עבור הצדדים והן לצדדים שלישיים.
בית המשפט העליון, כבוד השופט ס’ ג’ובראן, קיבל את הבקשה לסעד זמני וקבע עיכוב ביצוע, בכפוף להפקדת ערבות, על אף כי נאמר, מבלי לקבוע מסמרות, כי סיכויי הערעור הם נמוכים. קבלת הבקשה לסעד זמני ועיכוב ביצוע ניתן משום שהוחלט כי מאזן הנוחות אכן נוטה באופן מובהק ביותר לטובת המבקשות.
את המבקשות, עיריית רמלה והועדה המקומית לתכנון ובניה – רמלה, ייצגו עו”ד שחר בן-עמי ועו”ד רותם ארביב-קופלניקוב ממשרדנו.
——————————
ביום 24.4.16 פורסמה באתר גלובס כתבה אודות עתירה אשר על-ידי תושבי שכונת הקטמונים בירושלים נגד עיריית ירושלים והוועדה המקומית לתכנון ובניה. את המשיבות- עיריית ירושלים והוועדה המקומית לתכנון ובניה ייצגו עו”ד שחר בן-עמי ועו”ד הילה הררי דורון ממשרדנו.
לצפייה בכתבה אודות פסק הדין - לחצו כאן
בית המשפט המחוזי בירושלים דחה את עתירת תושבי שכונת הקטמונים בירושלים בדרישה להוסיף מיידית 500 מקומות חניה באצטדיון הארנה.
לטענת העותרים, קיימת באזור מצוקת חנייה אשר “הפכה חייהם לסיוט” בימי המשחקים באצטדיון, הסמוך אף לאצטדיון טדי אשר מכילים מקומות למעל 40,000 בני אדם. נוסף על כך, ביקשו העותרים להורות לעירייה לפתוח את החניון העילי, המיועד למנויי VIP, לכלל הציבור.
המשיבות, עיריית ירושלים והוועדה המקומית לתכנון ובניה, טענו כי התכנית החלה על המקום אינה כוללת הקמת חניון תת קרקעי. באשר לבקשת העותרים להוסיף חניון מקורה בן 500 מקומות חניה, נטען על ידי המשיבות כי קיימת במקום חניה לא מקורה בת 500 מקומות חניה.
נוסף על כך, ציינו המשיבות כי ישנו הסכם עם הגן הטכנולוגי הסמוך לאצטדיון הארנה, לפיו בימים של אירועים באצטדיון ייעשה שימוש בחניון שלהם המכיל 1,200 מקומות חניה.
בית המשפט המחוזי בירושלים קיבל את טענות המשיבות, וקבע כי אין כל בסיס לטענה שיש להוסיף עוד 500 מקומות חניה בסמוך לאצטדיון הארנה. בית המשפט קבע כי אין זה מתפקידו לעסוק בקביעת סדרי עדיפויות תכנוניים תוך התערבות בקביעת התקנים של מוסדות התכנון, אשר במקרה זה התכנית הרלוונטית, ובה תקן החניה שנקבע, פורסמה למתן תוקף למעלה מעשור ובכך הסתיימו הליכי התכנון והבניה. העותרים חויבו בהוצאות של 10,000 ₪.