מקרקעין ונדל”ן
הצעת חוק המכר (דירות) (תיקון-פרטי המפרט), התשע”ו – 2016 (פ/2739/20)
ביום 7.3.16 הונחה על שולחן הכנסת הצעת חוק המכר (דירות) (תיקון-פרטי המפרט), התשע”ו – 2016 (פ/2739/20). מטרת הצעת החוק הינה להוסיף למפרט המצורף לחוזי המכר של דירות, מידע בדבר החלק היחסי של רוכש הדירה ברכוש המשותף של בניין המגורים וסך כל השטחים המשותפים, ובכך להעניק לרוכשי דירות ודאות לגבי סך הרכוש שיהיה בבעלותם לאחר הקנייה. כך, יוכלו הרוכשים להיערך באופן ריאלי להוצאותיהם העתידיות.
תזכיר חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (תיקון), התשע”ו-2016
ההוצאה על דיור הינה ההוצאה המשמעותית ביותר בהוצאות משק הבית, כאשר רוכשי דירות משקיעים את עיקר הונם לרכישת דירה. לצורך רכישת דירה על הרוכשים להעמיד הון עצמי הכרוך בהלוואה משמעותית מבנק מסחרי כנגד רישום משכנתא על הדירה הנרכשת.
לצורך ייזום בחינה רוחבית של ההסדרה החוקית בתחום המכר דירות, נקבע בהחלטת ממשלה מס’ 1204 (28.2.16) להטיל על שר הבינוי והשיכון בחינה של ביצוע תיקונים בחוק המכר (דירות) ובחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות). בנוסף לכך, הוטל על שר הכלכלה והתעשייה לבחון אפשרות לביצוע תיקונים בחוק הגנת הצרכן, בין היתר בהיבטים של הסדרי אכיפה והגברת חובות הגילוי לצרכן בעסקת מכר דירה חדשה. זאת ועוד- נקבע להטיל על שר הבינוי והשיכון ועל שר האוצר לבחון את אפשרות תיקון חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) בכדי להקטין את היקף הערבות הבנקאית הניתנת על פי החוק, כך שהחובה למתן ערבות בנקאית לא תחול ביחס למרכיב המע”מ במחיר הדירה, וזאת תוך קביעת מנגנון להבטחת מלוא הסכום ששולם למוכר הדירה על ידי הרוכש.
בהתאם, הוקם צוות בין-משרדי הכולל נציגים של משרד הבינוי והשיכון, האוצר, המשפטים והרשות להגנת הצרכן והסחר ההוגן.
עיקרי התיקונים המוצעים:
• הקמת קרן ממשלתית אשר תבטיח החזר סכום בגובה מרכיב המע”מ לרוכש, בנסיבות של מימוש הערבות הבנקאית לפי החוק. בהתאם, עם הקמת הקרן, לא יידרש המוכר לתת ערבות בנקאית על מרכיב המע”מ. מנגנון זה יקל על נטל המימון ויקטין את עלויות עסקת מכר הידרה.
• הרחבת תחולת ההסדרים להבטחת כספו של רוכש הדירה (כגון שוברי תשלום המונפקים על ידי הבנק המלווה) החלים על תאגידים בנקאיים המעניקים ליווי פיננסי למוכרי הדירות, כך שיחולו גם לגבי גופים ממנים שאינם תאגיד בנקאי.
• ניהול מאגר מידע פתוח לעיון הציבור אשר יכלול פרטים על מכירת דירות.
תכנון ובניה
ע”א 7084/13, בר”ם 468/14 בר יהודה בע”מ נ’ הועדה המקומית לתכנון ובניה שומרון ואח’ (בית המשפט העליון, 10.5.16)
בפסק דין תקדימי זה נקבע כי נדרש עדכון של הלכת קנית, באופן זה שיש לראות ביזם בתקופת הפיתוח כחוכר לדורות לצורך תשלום היטל השבחה.
בבסיס פסק הדין עמדה השאלה – מהי המתכונת המתאימה לחיוב בהיטל השבחה במקרה בו אושרה תכנית משביחה בתקופת הפיתוח. שאלה זו נדונה בעבר בהלכת קנית, אך בית המשפט קבע כי בית המשפט מחוייב לחזור ולבחון את השיקולים הנוגעים בדבר, ובתוך כך – האם יש מקום לסטות מהלכת קנית?
בהלכת קנית נקבע כי מעמד החברה היזמית בתקופת חוזה הפיתוח אינו מעמד של בעלים או חוכר לדורות אלא מעמד של בר רשות, ומשום כך החברה היזמית לא חייבת בתשלום היטל השבחה.
הלכת קנית הובילה להתדיינויות משפטיות רבות, בעוד שעיקרון חשוב בפרשנות דיני המס הוא החתירה לוודאות משפטית, פשטות ויעילות ביישום. בהתאם, הודגש כי הגישה הנוהגת כיום בפסיקות בתי המשפט דוגלת בפרשנות מהותית של דיני המס, כך שפרשנות המושגים “בעלים” ו”חוכר לדורות” צריכה להיעשות גם בהתחשב בתכלית היטל ההשבחה ובמטרות שהוא נועד לקדם.
בבסיס היטל ההשבחה עומד העיקרון של צדק חלוקתי, שאחת ממשמעויותיו הינה כי מי שנהנה מפעולות התכנון שביצעה הרשות במימון ציבורי יחלוק התעשרותו עם הקהילה בה הוא יושב. עניין זה תומך במסקנה כי מי שצריך לשאת בתשלום היטל ההשבחה אמור להיות מי שנהנה בפועל מעליית ערך הקרקע.
כמו כן, ברבות השנים, חלו שינויים בפרקטיקה של חוזי הפיתוח ויישומם.
התנהלות רמ”י ומדיניותה המוצהרת של ממ”י ביחס לעתיד חוזי הפיתוח מצביעות על כך שלמעשה נחשבים היזמים בתקופת הפיתוח כמי ששולטים באופן מהותי בזכויות של חכירה לדורות. מדיניותה של רמ”י שלא לבטל חוזי פיתוח ולאפשר ליזמים לחתום על חוזי חכירה גם במקרים בהם אלה לא עמדו בהתחייבויותיהם שומטת את ההבחנה בין חוכר לדורות לבין יזם בתקופת פיתוח, שהרשות שניתנה לו היא הדירה כביכול. גם ביטול ההליך הדו-שלבי והמעבר למתכונת חד-שלבית של התקשרות בחוזה חכירה מעידים כי רמ”י אינה רואה צורך בקיומו של שלב הפיתוח, ואינה סבורה כי יש לתת מעמד שונה ליזם בשלב זה.
בנוסף, צוין כי כל שינוי ביישום הלכת קנית, כך שצד לחוזה פיתוח ייחשב כחוכר לדורות לצורך תשלום היטל השבחה, יחייב שינוי של התשלום הנגבה מהיזם בגין השימוש בהשבחה ע”י רמ”י.
בהתאם לאמור לעיל, והיות שתוצאתה של הלכת קנית מובילה לכך שהיזם – שהוא בעל האינטרס הכלכלי העיקרי בקרקע וקוצר פירות ההשבחה בפיתוחה – פטור מתשלום היטל השבחה, בית המשפט העליון פסק כי נדרש עדכון של הלכת קנית, כך שיש לראות ביזם בתקופת הפיתוח כחוכר לדורות לצורך תשלום היטל השבחה.
הפסיקה של העליון תכביד את היטל ההשבחה ליזמי נדל”ן/ עו”ד שחר בן-עמי
ביום 20.5.2016 פורסם בעיתון דה מרקר מאמרו של עו”ד שחר בן-עמי ממשרדנו הנוגעת לשינוי הלכת קנית והשפעת פסיקת בית המשפט העליון על יזמי הנדל”ן.
ב-20 השנים האחרונות, יזמי הנדל”ן חותמים על הסכם עם רשות מקרקעי ישראל, שלפיו הם רוכשים קרקע על תנאי: אם יצליחו לבנות על הקרקע עד למועד שקובע רמ”י (בד”כ תוך 7 שנים), ההסכם יהפוך מהסכם פיתוח להסכם חכירה; עד אז, נהנים היזמים מחופש פעולה על הקרקע, ללא שהיו בעליה הרשומים.
יזמי הנדל”ן מצאו פרצה מסויית בהסכם: חוק התכנון והבניה קובע כי היטל השבחה יוטל רק על בעל מקרקעין או חוכר לדורות, ובקונסטלציה שהיתה עד כה, היזמים לא היו חייבים בהיטל השבחה. תמיכה נוספת לפעולות אלו של היזמים ניתנה ב”הלכת קנית” (רע”א 85/88).
לאחר מאבק ממושך של הועדות המקומית לתכנון ובניה קבע לאחרונה בית המשפט העליון כי צד לחוזה פיתוח עם רמ”י ייחשב כבעלים או כחוכר לדורות לצורך חיוב בהיטל השבחה. בכך שונתה סופית הלכת קנית, באופן המאפשר לוועדת התכנון לגבות היטל השבחה מיזמים שאינם חתומים על הסכמי חכירה.
מדובר בפסק דין חדשני ואמיץ, בו קובע בית המשפט העליון כי נוכח השינויים שחלו בפרשנות של דיני המס בכלל, והדינים החלים על גבייתו של היטל השבחה בפרט, וכן לאורם של השינויים במדיניות רמ”י ביחס לחוזי הפיתוח, הגיעה העת לחזור ולשקול את הלכת קנית בהתאם למציאות שהשתנתה בשנים האחרונות. לכן, הגיע העליון למסקנה שיש לראות במעמד של יזם בתקופת חוזה הפיתוח כשווה ערך למעמד של חוכר לדורות.
ביטול ההלכה באופן סופי על ידי בית המשפט העליון משלים מעגל העושה צדק עם הוועדות המקומיות וציבור התושבים.
אין ספק כי המרוויחות העיקריות מפסיקות בית המשפט העליון הן הרשויות המקומיות, וכפועל יצא מכך הציבור, שכן כספים הנגבים בהיטל השבחה מיועדים לממן את פעילויותיהן של הוועדות המקומיות והרשויות בכל הקשור לתכנון ופיתוח בתחומן. המפסידים הם יזמי הנדל”ן ובעלי הקרקעות, שעד כה נהנו ממסלול היטלים מופחת.
לקריאת המאמר המלא לחץ כאן
עתמ (ת”א) 10943-11-15 דור אלון ניהול מתחמים קמעונאיים בע”מ נ’ ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה ת”א, (פורסם בנבו,12.4.16)
עסקינן בעתירה כנגד החלטת ועדת הערר לתכנון ובניה ת”א, בגדרה נדחתה בקשת דור אלון ליתן לה אורכה להגשת ערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון ולבניה- ר”ג, במסגרתה נדחתה בקשת דור אלון לפטור אותה מחובת העמידה בתקן חנייה בקשר לבקשה לשימוש חורג שהגישה.
בית המשפט המחוזי בתל אביב בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים דחה את העתירה וקבע כי קיימת חשיבות לעמידה בלוחות הזמנים כאשר מדובר בהליכי תכנון. ועדות ערר צריכות להקפיד על סדרי דין ולוחות זמנים, לבל הדבר יהווה תקדים שלילי. נקבע כי הדבר וודאי נכון במקרה בו לא מדובר באיחור של מה בכך או בסטייה מינורית מסד הזמנים הקבוע בחוק – אלא באיחור משמעותי של כשנה. החובה להתקנת מקומות חנייה קיימת גם כשמדובר על שימוש חורג המאוחר למועד הקמת הבניין.
עוד צוין כי בית המשפט המחוזי בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים אינו יושב כערכאת ערעור על החלטת וועדת הערר וכי תפקידו מוגבל לבחינת ההחלטה בראי המשפט המנהלי, דהיינו האם התגלה פגם מנהלי בדרך קבלת ההחלטה או האם היא חורגת בצורה קיצונית ממתחם הסבירות.
בר”מ 505/15 אופל קרדן השקעות בע”מ נ’ הוועדה המקומית לתכנון ובניה, אשקלון, (פורסם בנבו (20.4.16)
בית המשפט העליון עסק בשאלה האם המועד הקובע לצורך שומת היטל ההשבחה הוא מועד אישור תכנית המתאר הארצית או יום הנפקת היתר הבניה.
בית המשפט קמא קבע כי יש להעריך את ההשבחה בשני שלבים ובשני מועדים שונים: יום אישור תמ”א 18/4 ויום מתן היתר הבניה. על כן, הדיון נסב אודות השאלה האם המועד הקובע לצורך שומת היטל ההשבחה הוא מועד אישור תכנית המתאר הארצית או יום הנפקת היתר הבניה?
בית המשפט העליון נתן רשות ערעור, אך דחה את הערעור בחלקו וקבע כי מקום בו תכנית מתאר ארצית מתירה שימוש או ייעוד או הקלה כלליים, כך שלא ניתן לקבל היתר בניה ישירות מכוחה, המועד הקובע לעניין שומת היטל ההשבחה הוא היום בו ניתן ביטוי קונקרטי-מסוים לאותה זכות על-ידי מוסד התכנון המקומי. כמו כן, קבע בית המשפט כי תמ”א 18/4 הינה תכנית מתאר ארצית שאינה קונקרטית דיה כדי שתצמח השבחה לבעל מקרקעין כבר ממועד תחילתה, ומכאן שרק עם אישור הבקשה להיתר בניה נצמחת ההשבחה.
בית המשפט קבע כי כאשר עסקינן בתכנית מתאר ארצית שאינה קונקרטית דיה מועד אירוע המס, המועד הקובע לשומת היטל השבחה, הינו המועד שבו זכתה תכנית המתאר הארצית הכללית למימוש קונקרטי במקרקעין ספציפיים.
עוד קבע בית המשפט כי הטלת היטל השבחה מכוח תכנית מתאר ארצית המתקנת תוכנית מקומית, תתאפשר רק בנסיבות בהן ניתן להוכיח פגיעה או השבחה קונקרטית לגבי מקרקעין מסוימים מכוח התכנית. רק כאשר ההשבחה היא מסוימת-קונקרטית דיה, יראו בכך שינוי של תכנית המתאר המקומית, שאז יחול אירוע ההשבחה ותאריך תחילת תכנית המתאר הארצית ייחשב כ”מועד הקובע”.
בית המשפט העליון קבע כי במקרה דנן, הוראות תמ”א 18/4 אינן קונקרטיות והן “מרחפות” מעל כלל המקרקעין בהם היא מקנה זכויות מותנות. רק עם אישור המשיבה את בקשת היתר הבניה של המערערת, ניתן ביטוי קונקרטי להוראות תמ”א 18/4, וזה המועד הקובע לצורך החיוב בהיטל השבחה. לפיכך, קבע בית המשפט העליון כי יש לבצע שומה מחודשת להיטל ההשבחה שהוטל על המערערת, כאשר המועד הקובע לשומת היטל ההשבחה, הוא מועד מתן היתר הבניה.
תיקון 101 לחוק התכנון והבניה- פרק הרישוי
ביום 17.5.16 חתם שר האוצר משה כחלון על תקנות המהוות המשך לרפורמה של תיקון 101 לחוק התכנון והבניה.
יוזכר, כי במסגרת הרפורמה תוקנו בעבר תקנות הפטור אשר פטרו עבודות בניה קטנות מקבלת היתר בניה, כגון הקמת מחסנים קטנים, פרגולות, גדרות, מבנים לשומר וכו’, כאשר הקו המנחה הינו חסכון בזמן ומשאבים – הן לבתי המשפט והן לכלל הציבור.
בנוגע להליכי רישוי המצריכים היתר בניה, ובהתאם לתקנות החדשות, נקבע לוח זמנים אשר מגביל את פרק הזמן הנתון עד לקבלת היתר בניה בהליך רגיל עד ל-90 ימים. בנוגע לפתיחת הליך רישוי מקוצר ביחס להיתרים מצומצמים (כפי שקבוע בחוק התכנון והבניה), הוגבלה מסגרת הזמנים עד ל-45 ימים.
כמו כן, הרשויות המקומיות תחויבנה לספק מידע תכנוני מלא ומפורט לגבי התוכניות, לגבי ההנחיות המרחביות, התנאים והמגבלות לגבי ההיתר המבוקש, ויחול עליהן איסור להוסיף תנאים שלא נקבעו מראש.
יתרה מכך, התקנות מעגנות את המעבר לשימוש במערכת המקוונת “רישוי זמין”, המייעלת את הקשר בין עורכי הבקשות להיתר ומבקשי ההיתר לבין הועדות המקומיות וגורמים חיצוניים המוסרים מידע להיתר. המערכת תרכז את כלל ההליכים, המידע והאישורים הנדרשים במקום אחד.
ברי כי התקנות יגבירו את הוודאות והשקיפות בהליך הרישוי, דבר שיוביל לאחידות במסלולי הרישוי בכל הארץ.