מקרקעין ותכנון ובניה
בית המשפט המחוזי בירושלים דחה את העתירה הנוגעת לתוקפם של היתרי בנייה שהונפקו ואשר הבנייה מכוחם כבר בוצעה. בית המשפט קבע, כי קביעת ועדת הערר לפיה היתר הבנייה שניתן לעותרות, ניתן שלא כדין, הינה קביעה מתחייבת ולא נמצאה עילה להתערבות במקום בו קבעה הוועדה את נקודת האיזון, לאחר שזו נדרשה למכלול השיקולים הרלוונטיים תוך מתן משקל הולם לכל אחד מהשיקולים.
עת”מ 10793-02-16 שפיר הנדסה אזרחית בע”מ נ’ ועדת הערר לתכנון ובניה מחוז ירושלים (כבוד השופטת נאוה בן אור, ניתן ביום 15.6.2016).
הליך זה נוגע לכיכר העירונית, “כיכר הלאום”, שאמורה הייתה להיבנות בקרית הלאום שבירושלים. במקום בנוי היום מתחם מקורה, אשר ידוע בכינויו כמתחם ה”סינמה סיטי”.
המדובר בעתירה כנגד החלטתה של ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז ירושלים מיום 29.3.2015 וכנגד החלטתה המשלימה מיום 20.12.2015 אשר בשתיהן נקבע כי היתר בנייה, שניתן לעותרות ביום 2.1.2014, ובמסגרתו אישרה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, בין היתר, “הוספת אלמנט הצללה מעל הכיכר”, הוא בניגוד לדין ועל כן בטל.
בית המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים דחה את העתירה, אישר את החלטת וועדת הערר לבטל את ההיתר שניתן, תוך שההחלטה בעניין הביטול תיכנס לתוקף בתוך 12 חודשים, וקבע כי קבלת עמדתן של העותרות ושל הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, משמעותה שניתן להפוך כיכר עירונית פתוחה למבנה סגור, קניון, והכל ללא תכנית, בלא שקיפות ומבלי שמתאפשר לציבור להגיש התנגדויות. שקיפותם של הליכי התכנון היא בבחינת עקרון יסוד. היתר הבנייה הוא החוליה האחרונה בשרשרת ההליכים התכנוניים והוא ניתן שעה שמוצתה זכותו של הציבור ליטול חלק בתכנון ולהביע את עמדתו ביחס לתכנון המוצע. כאשר לא כך היה במקרה זה שלפניהם.
עוד נקבע כי הפגם שנפל בהיתר הבנייה הוא פגם חמור, שלא נחשף כלל לציבור. ההליך נוהל שלא בשקיפות המתחייבת, כך שנוצר קניון מסחרי תחת כיכר עירונית פתוחה, בניגוד מוחלט לתכניות החלות ובניגוד מוחלט לתכליתן. היתר הבניה ניתן בחוסר סמכות ומרבית הבנייה, שנמשכה על פני מספר שבועות, בוצעה בטרם ניתן ההיתר בפועל, ובשלב בו עמדו על הפרק דרישות שונות של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה.
בית המשפט קבע כי קביעת ועדת הערר לפיה היתר הבנייה ניתן לעותרות ניתן שלא כדין הינה קביעה מתחייבת, וכי לא נמצאה עילה להתערבות בהחלטת הועדה, אשר שקלה את מכלול השיקולים הרלוונטיים.
ועדת הערר קבעה כי בהתאם להוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ“ה-1965, לא חל חיוב בהיטל השבחה בגין אישור תכניות מתאר מחוזיות וארציות. נקבע כי בנסיבות העניין, יש להעדיף את הפרשנות לפיה יש לפרש את המונח “תכנית מפורטת“, לעניין הוראות התוספת השלישית, כתכנית הכוללת הוראות מפורטות ומכוחה ניתן להנפיק היתר בנייה. בהתאם, קבעה ועדת הערר כי ניתן וחובה לחייב בהיטל השבחה בגין תכניות המתאר המפורטות בנסיבות העניין.
ערר 6001/16 חברת חשמל לישראל בע“מ נ‘ הועדה המקומית לתכנון ובניה יואב (ועדת ערר להיטל השבחה ופיצויים מחוז דרום, 9.6.2016).
ועדת הערר נדרשה לדון בשאלה האם תכנית מתאר ארצית הכוללת הוראות של תכנית מפורטת ומכוחה ניתן להוציא היתרי בנייה, היא בגדר “תכנית מפורטת” לעניין סעיף 1 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, ועל כן יש לגבות בגינה היטל השבחה?
סעיף ההגדרות בתוספת השלישית, קובע כי “השבחה” היא עליית שווים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג. באשר להגדרת המונח “תכנית” הרי שהתוספת אינה מפנה להגדרה הרחבה הכללית, אלא קובעת כי תכנית היא תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת, ועל כן השאלה שבמחלוקת הינה מהי תכנית מפורטת?
לטענת העוררת מונח זה מתייחס אך ורק לתכנית מפורטת לפי סעיף 69 לחוק התכנון והבניה ועל כן אינו כולל תכנית מתאר ארצית לפי סעיף 49 לחוק התכנון והבניה, ומשכך אין כל סמכות לגבות בגין תכנית זה היטל השבחה. לעומת זאת, המשיבות סבורות כי יש לפרש את המונח כמתייחס לכל תכנית הכוללת הוראות של תכנית מפורטת, ועל כן יש לחייב בהיטל השבחה.
בהתאם למגמה הנובעת מהחקיקה, תיקון 101, והחלטות של מוסדות תכנון עליונים ניכר כי המטרה המובהקת הינה קיצור הליכי תכנון במיזמים חשובים ע”י אישור תכניות ארציות מפורטות. כמו כן, ישנה הבחנה בין תמ”א נקודתית ובין תמ”א כללית המוסיפה זכויות אשר לא ניתן לראות בה כתוכנית אשר עומדת בפניה עצמה.
ועדת הערר קבעה כי תמ”א מפורטת הינה בגדר “תכנית מפורטת” בגינה יש לגבות היטל השבחה. נקבע כי בהתאם להוראות התוספת השלישית לא חל חיוב בהיטל השבחה בגין אישור תכניות מתאר מחוזיות וארציות. מן הבחינה הלשונית גרידא אין בנוסח “תכנית מפורטת” כדי לבסס פרשנות מילולית אחת בלבד, ובנסיבות העניין יש להעדיף את הפרשנות לפיה יש לפרש את המונח תכנית מפורטת, לעניין הוראות התוספת השלישית, כתכנית הכוללות הוראות מפורטות ומכוחה ניתן להנפיק היתר בנייה.
בהתאם, קבעה ועדת הערר כי ניתן וחובה לחייב בהיטל השבחה בגין תכניות המתאר המפורטות בנסיבות העניין.
ועדת הערר קיבלה את הערר וקבעה כי בקשת העוררים באשר לתוספת הבנייה הינה שולית ולא מונעת את תחולת תמ”א 38.
ערר (י-ם) 148/16 י.ד ברזאני ואח’ נ’ הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים (ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה מחוז ירושלים, 6.6.2016).
דיירי הבניין נשוא הערר הגישו בבקשה לוועדה המקומית לתכנון ובניה בירושלים לצורך חיזוק הבניין בו הם מתגוררים בהתאם להוראות תמ”א 38 ותוכנית 10038 (תוכנית תמ”א 38 בירושלים). בקשה זו נדחתה על ידי הועדה משום שבאחת הדירות במבנה נוסף ממ”ד בהיתר בנייה משנת 2012 דבר אשר יצר חוסר הלימה לפי סעיף 4.2 לתמ”א, אשר פרשנותו לפי הוועדה המקומית היא שככל הנראה לא ניתן לאשר תוספת בנייה מאוחרת מיום 18.5.2005 בנוסף לתוספת הבנייה לפי תמ”א 38.
המשיבה בטענתה, לא פסלה את אישור תחולת התמ”א בנוסף לתוספת הבנייה השולית, אך סבורה כי הוראות סעיף 4.2 לתמ”א 38 מונעת ממנה במישור הסמכות את מתן האישור לבקשה.
ועדת הערר קבעה כי לכאורה סעיף 4.2 לתמ”א 38 סיפא קובע כלל ברור שלפיו, בעצם הנפקת היתר בנייה לאחר שנת 2005, יש כדי למנוע את תחולת תוספות הבנייה לפי התמ”א. עם זאת, קריאה זהירה של הסעיף מעלה כי אין מדובר בכל היתר חדש, אלא אך ורק בהיתר ל”תוספת בניה”.
המונח תוספת בנייה אינו מוגדר בתמ”א ועם זאת פרשנותו הטבעית והמקובלת הינה כי מדובר בכל תוספת, בין גדולה ובין קטנה, בין שולית ובין עיקרית, בין בשטחים עיקריים ובין בשטחי שירות לצורך הוספת ממ”ד. פרשנות מילולית זו בוודאי אפשרית, ואולם מהבחינה המילולית ניתן גם לייחס למונח זה משמעות מהותית שמוציאה מתוכו בנייה שולית.
בהתאם נקבע, כי יש מקום לפרשנות מצמצמת של הסיפא לסעיף 4.2 המוציאה מגדר תחולת התמ”א מבנים בהם קיימות תוספות בנייה שההיתר לגביהם ניתן לאחר יום 18.5.2005. כאשר הודגש כי במסגרת זו יש לשקול את התכלית שעמדה בפני מנסח התמ”א והיא ההבנה שלאחר יום זה תוספות בנייה למבנים יבוצעו בכפוף לחיזוקם. תכלית זו לא חלה בכל המקרים שהרי ייתכנו מקרים בהם מדובר בתוספות בנייה המבוצעות מטבען ללא חיזוק ובמקרים אלה אין כל הצדקה לאי תחולת התמ”א.
עו”ד רותם ארביב קופלניקוב ממשרדנו ייצגה את הועדה המקומית לתכנון ובנייה רמלה בפני ועדת הערר המחוזית לפיצויים ולהיטל השבחה מחוז מרכז, אשר נדרשה לדון בשאלה האם רשאית היא לבטל חיוב בהיטל השבחה מנימוקי הסתמכות ומניעות?
ערר 494/15/48 אביינטה בע“מ נ‘ הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמלה (ועדת ערר מחוזית, 21.6.2016).
ועדת הערר דנה בשאלה האם בסמכותה לדון בטענות של שוכרת מקרקעין בדבר הסתמכותה על הסכם שנחתם בין הועדה המקומית לבעלת הקרקע, המצדיק, לטענתה, את ביטול החיוב בהיטל השבחה והאם יש בהוראות הסכם זה כדי לשמוט את הקרקע תחת דרישת תשלום היטל ההשבחה של הועדה המקומית.
המדובר בערר אשר הוגש כנגד דרישת תשלום היטל השבחה שהוצאה לעוררת במקרקעין שהיא שוכרת, בעקבות אישור לשימוש חורג שניתן לה לבקשתה, מתעשייה לאולם אירועים לתקופה של 5 שנים.
לטענת העוררת, נוכח הסכם פשרה בין משיבה- הוועדה המקומית לתו”ב רמלה לבין בעלת הזכויות במקרקעין, חברת רהיטי עמק איילון (1992) בע”מ, אשר במסגרתו שולם היטל ההשבחה בגין השימוש המסחרי הנעשה במקרקעין, מנועה הוועדה המקומית מלדרוש היטל השבחה נוסף בגין השימוש הנעשה במקרקעין.
לעמדת הוועדה המקומית, טענות העוררת לעניין הסתמכות על הסכם הפשרה ועל פרשנותו אינן יכולות להתברר בפני ועדת הערר שכן אין זה מסמכותה לדון בעניינים אשר אינם קשורים לתכנון ובניה. יתרה מכך, טענה הוועדה, כי העוררת אינה יכולה כלל להסתמך על הסכם הפשרה שכן היא אינה צד לו ולא משתמעת ממנו כל כוונה להחילו על בעלי זכויות אחרים.
ועדת הערר קיבלה את טענות הוועדה המקומית וקבעה כי אין בידה את הכלים הדיוניים לברר טענות הנוגעות לאכיפת הסכם הפשרה, ומשכך אין היא מוסמכת להכריע בעניין זה. בנוסף, נקבע כי לא ניתן ללמוד מהסכם הפשרה כי המשיבה פטרה את העוררת מתשלום כל היטל השבחה עתידי בגין שימוש מסחרי כפי שהתבקש, וכי לא הונחה תשתית ראייתית מתאימה התומכת בטענות העוררת.
ועדת הערר לא מצאה כי יש בטענות העוררת כדי להצדיק את תיקון שומת המשיבה ו/או ביטול החיוב בהיטל ההשבחה מעיקרו.
מקרקעין
בית המשפט העליון קבע כי למפקח על רישום מקרקעין סמכות ייחודית לדון בכל סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בנוגע לזכויות ולחובות אשר נובעים מחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס”ח-2008 (להלן: “חוק החיזוק“) וכן גם בעניין זכויותיהם הקנייניות.
ע”א 3700/15 אורי רוט נ’ מיכל עגנון (כבוד השופטים דנציגר, סולברג וברון, 27.6.2016).
בין הצדדים, דיירי הבניין, התגלע סכסוך בעקבות יוזמת דיירי הבניין לבצע בבניין בו הם מתגוררים בחיפה עבודות חיזוק ושיפוצים לפי תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה- תמ”א 38.
עניינו של הערעור בשאלה מי מוסמך לדון בטענות חלק מדיירי הבניין ביחס ליוזמת חלק אחר מדיירי הבניין לבצע בבניין עבודות חיזוק ושיפוצים, לפי תמ”א 38 – המפקח על רישום מקרקעין או בית המשפט המחוזי?
בית המשפט המחוזי קבע כי הסמכות העניינית לדון בטענות האמורות נתונה למפקח על רישום מקרקעין, כאשר על קביעה זו של בית המשפט המחוזי הוגש ערעור לבית המשפט העליון.
בית המשפט העליון דחה את הערעור, וקבע כי המפקח אשר מוסמך על פי סעיף 5(א) לחוק הינו בעל הסמכות הייחודית אשר מוסמך להחליט בתביעות של בעלי שני שליש מהדירות ומהרכוש המשותף, באשר לביצוע בניית דירה או דירות בבניין המשותף. לשם חיזוק הטענה מפנה בית המשפט העליון להוראות סעיף 72 לחוק החיזוק אשר מקנה למפקח סמכות ייחודית לדון בסכסוכים לפי חוק זה באופן חד משמעי, דבר המלמד כי המחוקק היה מעוניין במקרה זה להעניק למפקח סמכות מקבילה לזו של בית המשפט בצורה מפורשת.
בית המשפט העליון ציין כי העברת סכסוכים לפי חוק החיזוק לסמכות המפקח הינה מנגנון נוסף שנועד להקל על ניצול זכויות בנייה וביצוע עבודות ברכוש המשותף מכוח תמ”א 38.
בהתאם נקבע כי למפקח סמכות לדון בכל סכסוך הנוגע לזכויות וחובות של בעלי דירות בבית המשותף לפי חוק החיזוק, לרבות זכויות קנייניות, ומשהתובענה נוגעת לזכויות ביחס לדירות שייבנו, ככל וייבנו, מכוח תמ”א 38 ובהתאם להוראות חוק החיזוק – הרי שהמפקח מוסמך לדון בעניין.