תיקון 115 לחוק התכנון והבנייה: מוסד תכנון מוסמך לדרוש כתבי שיפוי מיזמים בתביעות לפי סעיף 197(א) לחוק
ביום 22.3.2017 התקבל בקריאה שנייה ושלישית בכנסת תיקון 115 לחוק התכנון והבניה, אשר נחקק על רקע פסק הדין בעניין פרחי ביקל (ע”א 5598/15 פרחי ביקל בע”מ נ’ הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון לציון), במסגרתו נקבע כי ועדה מקומית לתכנון ובניה אינה מוסמכת לדרוש מיזם תכנית להפקיד בידיה כתב שיפוי. התיקון לחוק נוגע בשני עניינם נוספים – האחד, אחוז ההשתתפות של ועדות מקומיות בתשלום פיצויים בשל ירידת ערך בגין אישור תכנית דרך והשני, פטור מהיטל השבחה בגין תמ”א 38.
עד לפסק הדין בעניין פרחי ביקל, התפתחה פרקטיקה על רקע סעיף 197(א), לפיה יזם תכנית מתחייב לשפות את הוועדה המקומית על חיוביה העתידיים בגין תביעות פיצוי על פי סעיף 197 בגין אישור התכנית של היזם. בפסק הדין נקבע פה אחד (פסק הדין הראשי נכתב ע”י השופט דנציגר), כי ועדה מקומית אינה רשאית לדרוש מיזם תכנית להפקיד בידיה כתב שיפוי, ובכך להעביר אליו את נטל הפיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. בית המשפט קבע כי לא קיימת הוראת דין המסמיכה את הוועדה המקומית לחייב יזם בתשלום עבור פיצויים בגין תביעות לפי סעיף 197 לחוק, ולכן הוועדה אינה מוסמכת לעשות זאת. על פסק הדין הוגשה (ואושרה) בקשה לדיון נוסף, אולם הכנסת הקדימה והעבירה את התיקון המדובר, לפיו מוסד תכנון הדן בתכנית רשאי להתנות את הפקדת התכנית, או את אישורה, בהפקדת כתב שיפוי מלא או חלקי מפני תביעות לפי סעיף 197. כמו כן, נקבע בחוק כי בתכניות מסוימות, דוגמת תמ”א 38 או בתכניות אשר נקבעו בהן “זכויות מותנות” (הוראות בתכנית מתאר מקומית המתנות הענקה של זכויות תהא רשאית הוועדה המקומית לדרוש כתב שיפוי בעת הוצאת ההיתר. בנוסף, הסדיר התיקון את חוקיות כתבי השיפוי אשר כבר נדרשו וניתנו בעבר.
הנושא השני שמטופל בתיקון לחוק הוא העלאת שיעור השיפוי למועצות אזוריות לפי סעיף 119ד לחוק. עד לתיקון, קבע הסעיף כי מקום בו הוגשה על ידי המדינה או רשות אחרת שהוקמה על פי דין (ושאינה רשות מקומית או ועדה מקומית), תכנית דרך, וחויבה הוועדה המקומית בתשלום פיצויים לפי סעיף 197 לחוק, ישפה מגיש התכנית את הוועדה המקומית ב-70% מסכום הפיצויים. בתיקון לחוק מוקמת ועדת שיפוי המורכבת מחמישה נציגים, אליה רשאית לפנות ועדה מקומית שבתחומה מועצה אזורית, וחויבה בפיצויים כאמור, בגין תכנית דרך (וכאשר אין עוד זכות להגיש על החיוב האמור ערר או ערעור), בבקשה להעלאת שיעור השיפוי האמור מעל ל-70%.
הנושא השלישי קובע את קנה המידה לגביית היטל השבחה חלקי . סעיף 19(ב) לתוספת השלישית לחוק קובע כי ניתן פטור מלא מהיטל השבחה בשל קבלת היתר לבנייה או להרחבה של דירת מגורים מכוח תכנית תמ”א 38, או בגין אישור תכנית מפורטת שהוכנה לפי הוראות תמ”א 38.
בתיקון 3/א לתמ”א 38, נקבע כי במסלול של הריסה ובניה, תוספת הקומות שניתן לתת תיקבע בהתאם למספר הקומות הבנוי טרם הריסת המבנה. בתיקון לחוק נקבע כי עבור הקומות שמעבר ל-2.5 קומות טיפוסיות, תגבה הוועדה המקומית היטל השבחה ששיעורו רבע מההשבחה בעבור קומות אלה. עוד נקבע בתיקון כי רשות מקומית, בהחלטה של מועצת הרשות, רשאית שלא לגבות היטל השבחה כאמור, או לגבות היטל השבחה בשיעור של שמינית (ולא רבע). התיקון קובע כי ככל והתקבלה החלטה ע”י רשות מקומית כאמור בסעיף 19 לעיל, לא ניתן יהא לשנותה עד תום שלוש שנים ממועד קבלתה, אלא אם כן אישרו שר האוצר ושר הפנים שינוי של ההחלטה במועד מוקדם יותר, לבקשת הרשות המקומית.
היתר בנייה שלא ניתן היה לתיתו אלמלא מתן הקלה – מהווה מימוש זכות לצורך חיוב בהיטל השבחה
עמ”נ (י-ם) 49090-11-16 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים נ’ לוברבוים
בפני בית המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים, בפני כבוד השופטת נאוה בן אור, 3.3.2017.
תשתית עובדתית
המשיבים, תושבי שכונת הקטמונים, ביקשו לבנות קומה נוספת, שלישית מעל שתי הקומות בבניינם. לצורך כך, ביקשו בני הזוג היתר בניה מהוועדה המקומית, ובמסגרתו נדרשו לפרסם הקלה לצורך תוספת קומה שלישית. בעקבות אישור ההיתר וההקלה לתוספת קומה שלישית הוצאה לבני הזוג דרישת היטל השבחה בסך 32 אלף שקל, אותו שילמו “תחת מחאה” ולאחר מכן, פנו בערר אל ועדת הערר המחוזית בבקשה לביטול היטל ההשבחה. בני הזוג טענו בערר כי כלל לא היה מקום לדרוש מהם פרסום הקלה מאחר וניתן להוסיף את הקומה מכוח תכנית המתאר של העיר ולפיכך לא ניתן לדרוש היטל השבחה, שכן תוספת הקומה תואמת את תכנית המתאר העירונית.
על החלקה בה נמצאת הדירה חלות שתי תכניות – האחת, תכנית המתאר של העיר ירושלים משנת 1959 (מס’ 62) והאחרת משנת 1984 (מס’ 3232). תחולת שתי התוכניות האלה יצרה מחלוקת בין הצדדים בשאלה מה מספר הקומות המותר באזור של הדירה (המוגדר “אזור 5”) – לפי תכנית המתאר הישנה, לפיה בתנאים מסוימים ניתן להוסיף קומה שלישית ללא הקלה ותשלום היטל השבחה, או לפי התכנית החדשה ואז יש לחייב בהיטל השבחה בגין תוספת הקומה.
ועדת הערר קיבלה את הערר של התושבים וביטלה את היטל ההשבחה, תוך שהיא מציינת בהחלטתה כי “היתר בנייה לקומה נוספת, קרי קומה שלישית באזור 5, אינו סוטה מהוראת תכנית 62, אלא מהווה אפשרות הנובעת מהוראת התכנית.”
הוועדה המקומית הגישה בעקבות זאת ערעור מנהלי לבית המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כבית המשפט לעניינים מנהליים.
תמצית ההכרעה + נקודות מרכזיות משמעותיות
תוספת קומה ללא פרסום הקלה וללא היטל השבחה, אפשרית רק ביחס לבניינים העומדים במלוא התנאים המוגדרים בתכנית המתאר לעיר.
שטח דירתם של המשיבים עולה על שטח הדירה שלגביו תאושר תוספת קומה ללא חיוב היטל השבחה לפי תכנית המתאר. לכן, ניתן לאשר תוספת קומה אחת לדירה כהקלה, המקימה חובת תשלום היטל עם קבלת היתר הבנייה.
כלומר, המשיבים קיבלו היתר בנייה המהווה הקלה, להבדיל מהיתר תואם תכנית. במקרה זה, כאשר מדובר בהיתר בנייה שלא ניתן היה לתיתו אלמלא מתן הקלה – מדובר במימוש זכות לצורך חיוב בהיטל השבחה.
את הוועדה המקומית ייצגו בתיק עורכי הדין שחר בן עמי, רועי בראונר ויהל עמית ממשרדנו.
בעקבות הפסיקה, יידרשו בעלי דירות רבות בשכונת הקטמונים לפרסם הקלה לשם תוספת קומה שלישית ובעקבות זאת, גם יידרשו לשלם היטלי השבחה בגובה מיליוני שקלים.
שמאי מכריע אינו רשאי ליישם באופן חלקי גישות באופן חלקי וללא כל הסבר
עמ”נ (מרכז) 22796-06-16 פוזיס נ’ הוועדה המקומית לתכנון ולבניה פתח תקווה
בפני בית המשפט המחוזי מרכז בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים, בפני כבוד השופטת נאוה בוסתן, 15.3.2017.
תשתית עובדתית
הוועדה המקומית לתכנון ולבניה פתח תקווה הוציאה למערער דרישה לתשלום היטל השבחה על סך כ-2.5 מיליון ₪ בעקבות עסקת מכר מקרקעין עליהם בנוי מבנה. המערער חלק על דרישת ההיטל ולצורך הכרעה בנושא, מונתה שמאית מכריעה. השמאית קבעה כי היטל ההשבחה יעמוד על כחצי מיליון ₪, ולצורך החישוב ביצעה שקלול בין שתי גישות שומה, “גישת העלויות” ו”גישת היוון הכנסות”, כאשר את מירב המשקל ייחסה לתוצאה שהתקבלה בגישה השנייה (השמאית ביצעה היוון ל-23 שנה, התקופה שהעריכה כאורך חייו הכלכליים של המבנה הקיים על המקרקעין). המערער הגיש ערר על השומה המכרעת וטען כי השמאית נמנעה מלקבוע למקרקעין שווי דחוי לאחר תום תקופת היוון דמי השכירות. ועדת הערר דחתה את הערר וקבעה כי נראה שלשיטתה של השמאית, לא אמורים להיכלל באותו שלב תשלומי שכירות מקרקע בלא מבנה, ולכן היא לא הביאה בחשבון הכנסות אלה, וכן שמדובר בנושא המצוי בתחום שיקול הדעת של השמאית.
לאור החלטת ועדת הערר, הוגש הערעור המנהלי. המערער טען כי אינו חולק על היקף ההתערבות המצומצם של ועדת ערר בהכרעות של שמאים מכריעים, אך סבור כי מדובר במקרה בו טעתה השמאית טעות ברורה, המחייבת התערבות כדי למנוע עוול שייגרם לו משומה זו. לגישתו של המערער, השיטה בה נקטה השמאית אינה “שיטה שמאית מקובלת” וההנחות העומדות בבסיס חוות דעתה אינן הגיוניות. לטענתו, בשיטת היוון ההכנסות נוהגים השמאים המכריעים באחת משתי שיטות (היוון לצמיתות והיוון לתקופה מוגבלת בהתאם לאורך חיי המבנה לצד קביעת שווי נוסף לקרקע עצמה, בדחיה עד לאחר תום חייו הכלכליים של הנכס). בשתי השיטות הללו, מובא בחשבון שווי הקרקע לאחר תום תקופת השימוש בבניין הבנוי עליו, והמערער טוען כי הימנעות השמאית המכריעה מקביעת שווי למקרקעין לאחר תום תקופת השימוש בבניין, משמעה כי למגרש לא יהיה כל שווי.
תמצית ההכרעה + נקודות מרכזיות משמעותיות
“גישת העלויות” ו-“גישת היוון ההכנסות” הן שיטות מקובלות ואין חולק על כך. בחירת הגישות עליהן יבסס שמאי מכריע את שומתו וקביעת השווי על פי כל אחת המשיטות מסורה לשיקול דעתו. אולם, התבססות על גישה שמאית “באופן חלקי” טעונה הסבר בחוות הדעת השמאית.
השמאית המכריעה “שתקה” ולא הבהירה מדוע לא קבעה שווי למקרקעין אחרי תום תקופת השכירות, רכיב מרכיבי השמאות. השופטת קבעה כי אין מקום להניח את שלא נאמר בשומה, ולשם כך דרושה הבהרה.
העובדה שבשיטת שומה אחרת נלקח שווי הקרקע בחשבון בנפרד משווי הבניין אינה מאיינת את הצורך בחישוב השווי בשיטה הנוספת, שאם לא כן חישוב השווי בשיטה הנוספת לוקה בחסר.
על השמאית המכריעה לתקן את שומתה ככל שהיא נוגעת למצב הקודם, כך שתתייחס לשווי המקרקעין לאחר תום תקופת השימוש בנכס.