עריכה: עו”ד רותם ארביב קופלניקוב, גב’ אלינור דוד
עתירה מנהלית על החלטת ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבניה מחוז מרכז, במסגרתה נקבע כי חלקה אשר בבעלות עיריית רעננה לא תיכלל בטבלת ההקצאה והאיזון שתערך במסגרת תכנית איחוד וחלוקה. בית המשפט המחוזי קבע כי מגרש בייעוד ציבורי המצוי בבעלות רשות מקומית ונותר בייעוד ציבורי גם לאחר הליכי איחוד וחלוקה, לא ייכלל במסגרת טבלת ההקצאות והאיזון, היינו יימצא מתחת לקו, וזאת על אף שהזכויות בחלקה נרכשו על ידי העירייה מצד שלישי.
התשתית העובדתית בתמצית:
עיריית רעננה רכשה זכויות בחלקה אשר ייעודה התכנוני הינו לצרכי ציבור. התכנית החלה על החלקה קבעה הוראות איחוד וחלוקה אך מאחר ולא כללה טבלת הקצאה ואיזון, נערכה תכנית נפרדת למטרה זו. השמאי מטעם העירייה כלל את החלקה בבעלות העירייה במסגרת טבלת האיזון. על החלטה זו הוגש ערר לוועדת הערר המחוזית, שם נטען כי בהתבסס על תקן 15 של הוועדה לתקינה שמאית, אין לכלול את החלקה בתוך טבלת ההקצאה והאיזון, ויש למקמה “מתחת לקו”. הערר התקבל ומכאן העתירה.
בית המשפט לעניינים מנהלים קבע, שמטרת הוראות האיחוד והחלוקה הינה ליצור שימוש אופטימלי במקרקעין עליה חולשת התכנית. מטרה זו מושגת באמצעות “איסוף” הקרקעות לכדי מאגר אחד והקצאתן מחדש, תוך איזון בין זכות הקניין לבין צרכי הציבור. אמות המידה שנקבעו בחוק קובעות בין היתר כי בעל קרקע הניזוק מתכנית איחדו וחלוקה באופן יחסי לשאר בעלי הזכויות, יהיה זכאי לתשלומי איזון ובדרך זו “יתאזן” מצבו באופן יחסי.
למעשה, הרעיון מבוסס על עיקרון של צדק חלוקתי. אולם, אין להכליל במסגרת טבלת איזון חלקה בייעוד ציבורי אשר תיוותר בייעוד זה לאחר החלוקה, שכן המצב הסטטי בו יוותר השימוש לא יתרום לטובת הציבור או להשבחת המקרקעין, מעבר לתרומתו קודם לתכנית. בנוסף, יש לעשות הבחנה בין מעמד רשות מקומית לבית מעמדו של בעל זכויות פרטי; זאת בין היתר, שכן מעמדה הפונקציונלי של הרשות המקומית במסגרת תכנית איחוד וחלוקה שולל מתן הטבה נוספת לרשות, שכן ממילא במסגרת התכנית מוקצות לה קרקעות לצרכי ציבור (כלומר התעשרות על חשבון בעלי הזכויות הפרטיים ונטילה שלטונית נוספת).
כמו כן, במידה ותוכלל החלקה שבבעלות הרשות המקומית בטבלת ההקצאה והאיזון, ייווצר ניגוד עניינים אינהרנטי בשל חובת המוסד התכנוני לקבל החלטות תכנוניות נטולות הטיות, אל מול אינטרס הרשות למקסם נכסיה.
את העדר ההלימה בין תקן 15 (שמעמדו כמעמד “הנחיות פנימיות”) לבין סעיף 122 לחוק פותר בית המשפט בקביעתו כי מגרש בבעלות הרשות המקומית אשר מצוי בייעוד ציבורי, אינו מהווה “מגרש שיוקצה” כהגדרתו בחוק. על כן קבע בית המשפט כי החלקה שבבעלות הרשות המקומית בייעוד ציבורי, תיכלל מתחת לקו בטבלת האיזון וההקצאה.
חידושו של פסק-הדין הינו בכך שנוצרה קביעה משפטית ברורה ליישומו של תקן 15 לעת עריכת טבלאות איזון וחלוקה. לדעתנו, לקביעה כאמור ישנה השפעה ניכרת על עריכת חוות דעת לבחינת ‘פגיעה’ במגרשים של בעלים הכלולים בתכנית ואינם נמנה על יזמיה כאמור בחוק, כך שאין צורך לבחון פגיעה במקרקעי עירייה הכלולים בתכנית ובלבד שייעוד המקרקעין הינו למטרה ציבורית.
עת”מ (מרכז) 30440-12-17 הוועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה נ’ ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז ואח
אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי.
האמור לעיל אינו אלא תיאור כללי בלבד ואינו מחייב של הנושא.