ועדת הערר המחוזית קבעה כי בעת קביעת מצב קודם לחישוב היטל השבחה באישור הקלה – הרי שיש לקבוע מקדם המבטא את פוטנציאל אישור ההקלה ומידת הוודאות הקיימת בשוק לאישור ההקלה
עריכה: עו”ד רותם ארביב-קופלניקוב, גב’ אלינור דוד
המדובר בהחלטת ועדת הערר המחוזית אשר במסגרתה נפסק כי לעת הערכת שווי מקרקעין במצב שקדם להקלה יש להביא בחשבון את שווי השוק האובייקטיבי של הנכס במצב הקודם, ולרבות פוטנציאל אישור ההקלה, ואין לנטרל ממנו את השפעתן של זכויות הכלולות בתכניות החלות על המקרקעין, שלשם מימושן נדרשת הקלה.
התשתית העובדתית בתמצית:
בעניין זה דנה ועדת הערר המחוזית במחוז תל אביב בשלושה עררים על החלטות שמאים מכריעים. השאלה שעמדה על הפרק היא כיצד יש להעריך שווי מקרקעין במצב שקדם להקלות, לצורך עריכת שומת השבחה בגין המקרקעין.
לעמדת הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב, אשר הייתה צד לשלושת העררים, שווי מצב קודם ייערך על פי זכויות בניה מוקנות, ללא התחשבות בזכויות הניתנות למימוש בכפוף להליך נוסף, היינו הקלה. לטענתה אין להביא בחשבון זכויות אלו לצורך חישוב מקרקעין במצב קודם. הועדה המקומית מסתמכת על פסק הדין בעמ”נ 23304-06-14 יצחק כהן ואח’ נ’ הועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה (פורסם בנבו, 02.12.2014), שם נפסק כי אם ניצול זכויות בתכנית מסוימת יכול להיות רק על ידי הקלה, חיוב בגין היטל השבחה יהיה על פי אפשרות בנייה מרבית ללא היזקקות להקלה, וחיוב בגין הזכויות המוקנות מכח הקלה יהיה רק בעת מתן ההקלה.
מנגד, הנישומים בעררים טוענים בקול אחד כי העובדה שאין בעובדה כי הזכויות לא ניתנות למימוש בשל פרמטרים חיצוניים, אינה גורעת מהעובדה שהזכויות הינן מוקנות בדין מכח התכנית, ועל כן יש להביאן בחשבון בעת עריכת שומת השבחה. לעניין הלכת כהן, טוענים הצדדים כי מטרתה היא הגנה על נישומים מפני גביית יתר לגבי זכויות שעתידן אינו וודאי, אולם אין בקביעה זו כדי להכשיר גבייה עתידית של זכויות שכבר הוקנו.
ועדת הערר המחוזית קבעה כי הדין הוא עם הנישומים – לצורך שומת היטל השבחה יש להביא בחשבון את שווי השוק האובייקטיבי של הנכס במצב הקודם – הוא שווי המקרקעין בשוק החופשי. באם דרושה הקלה לצורך ניצול זכויות המוקנות מכח תכנית, ובהתאם השוק מייחס לזכויות אלו ערך, יש שערך זה יילקח בחשבון בעת קביעת שווי הנכס במצב הקודם להקלה. עם זאת, ובהתאם לקביעת השמאית המכריעה באחד ההליכים מושא הערר, השוק לא מייחס לזכויות המאושרות בתכנית שווי מלא, אלא שווי מופחת בכ-15% מערכן המלא, הנובע מפרק הזמן שיידרש למימוש. כמו כן, באף אחת מהשומות המכריעות מושא הערר לא הייתה קביעה כי שווי השוק האובייקטיבי במצב שקדם להקלה אינו מושפע מקיומן של הזכויות שמימושן מותנה בהקלה, אולם חלק מהשמאים קבעו במפורש כי יש שזכויות אלו תלקחנה בחשבון ואחרים שמניחים כי לאור פסק הדין כהן עליהם להתעלם משווי זה. המסקנה הינה כי היטל השבחה יוערך בהתאם לעליית שווי השוק האובייקטיבי של הנכס, לאור התכנית החולשת על המקרקעין, אף אם לשם מימוש הזכויות תהיה על דרך של הקלה, אולם זכויות אלו יוערכו בשווי מופחת של 15%.
חשיבותה של ההחלטה הינה לאור הקביעה כי בעת בחינת שווי השוק במצב הקודם תיבחנה גם זכויות המחייבות מתן הקלה לשם מימושן. יש בכך כדי להשפיע באופן משמעותי על הערכת ההשבחה בעת מימוש הזכויות, וכך גם על קופת הועדה המקומית בעת גביית היטלי השבחה.
כמו כן, בהחלטתה מסייגת ועדת הערר את הלכת כהן, שכן לפיה באם מימוש זכויות מכח תכנית תלוי במתן הקלה, חיוב בגין היטל השבחה יהיה על פי אפשרות בנייה מרבית ללא היזקקות להקלה. כך, קובעת ועדת הערר כי קביעה זו רלבנטית במידה ועליית השווי המיוחסת הינה ספקולטיבית או למקרה בו הסיכוי למימוש הזכויות הוא אפסי.
ערר תא 85026/17+85215/15+85349/17 הועדה המקומית לתכנון ולבניה ת”א נ’ ב.דייניש בע”מ.
אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי.
האמור לעיל אינו אלא תיאור כללי בלבד ואינו מחייב של הנושא.