(עריכה: עו”ד רותם ארביב-קופלניקוב, מר ניצן לוי)
ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, דחתה בהחלטתה את העררים של שפיר הנדסה אזרחית וימית בע”מ ושל שפיר מגורים ובניין בע”מ על דרישות היטל השבחה, שהוטלו עליהן בידי הוועדה המיוחדת לתכנון ולבנייה חריש, בעקבות אישור בקשות להיתר ולהקלות.
נסיבות המקרה:
דרישות היטל השבחה שהוטלו על העוררות בידי הוועדה המיוחדת לתכנון ולבנייה חריש, בעקבות אישור בקשות להיתר ולהקלות. העוררות זכו במכרז שפרסמה רשות מקרקעי ישראל לתכנון, פיתוח ובנייה בחריש. העוררות חתמו על החוזה עם רמ”י, במתכונת “תכנן ובנה”, שבמסגרתו היזם יתכנן ויבצע את עבודות הפיתוח, יתכנן ויקים את מוסדות הציבור ויחידות המסחר. כמו כן, ביחס לכל המקרקעין נחתם חוזה פיתוח מהוון בין העוררות לרמ”י. העוררות מעלות שלוש טענות מרכזיות: הראשונה- כי חויבו בהיטל השבחה בגין שטחי ממ”דים, בניגוד לסעיף 19(ב)(9) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה. השנייה- כי יש להתחשב בהוצאות הפיתוח בחישוב שווי המקרקעין ולקזזן מהיטל ההשבחה. השלישית- כי העוררות לא היו בעלות המקרקעין במועד הקובע ולכן אינן חייבות בהיטל השבחה.
ועדת המשנה לעררים דחתה את העררים ופסקה כי באשר לטענת החיוב בגין שטחי ממ”דים, מוסכם שמדובר בשטחים הפטורים מהיטל השבחה. אך, באשר להוצאות הפיתוח, נדחתה טענת העוררות לפיה יש להפחית משומת ההשבחה עלויות פיתוח שאינן נדרשות ושלא שולמו בפועל על ידי הנישום. את החלטתה מבססת בין היתר ועדת המשנה לעררים, על עניין אברמוביץ’ (רע”א 147/14 הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב-יפו נ’ סוניה אברמוביץ), שם נקבע כי על היזם או בעל מקרקעין לשאת בעלויות הנובעות מהתכנית המשביחה ונדרשות לשם מימושה ניתן, בהתאם לנסיבות העניין, לקחתן בחשבון בעת שומת היטל ההשבחה.
ועדת המשנה לעררים קבעה כי יש לקזז עלויות פיתוח ששולמו בפועל ביחס למגרש. בענייננו, ההקלות אינן מצריכות עבודות פיתוח נוספות, ובפועל לא נדרשו העוררות לשלם עלויות פיתוח אלה לרשות. לפיכך ובהתאם לזאת נדחו טענות העוררות לפיה קיזוז עלויות פיתוח יבוצע באופן אוטומטי בכל שומת השבחה, וגם במקום שהפעולה התכנונית המשביחה אינה כרוכה כלל בעלויות פיתוח. מדובר בהרחבה ניכרת של “הלכת אברמוביץ” כמו כן, הטענה לפיה העוררות אינן חייבות בהיטל השבחה לאור מעמדן במועד הקובע, על יסוד חוזה הפיתוח המהוון שנחתם בין העוררות לרמ”י, נדחתה. על העוררות חלה “הלכת בר יהודה” (ע”א 7084/13 בר יהודה בע”מ נ’ הוועדה המקומית לתכנון ובניה שומרון), הקובעת כי בעל הסכם פיתוח עם רמ”י הוא במעמד של חוכר לדורות לעניין תשלום היטל השבחה אף בתקופת הפיתוח.
החלטה:
נקבע כי אין מקום להפחית משומת השבחה עלויות פיתוח שלא נדרשו ולא הוצאו בפועל.
ערר (מטה) 53/18 שפיר הנדסה אזרחית וימית בע”מ נ’ הוועדה המיוחדת לתכנון ולבנייה חריש.
אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי.
האמור לעיל אינו אלא תיאור כללי בלבד ואינו מחייב של הנושא.