עריכה: עו”ד רותם ארביב-קופלניקוב, מר ניצן לוי
ערר (ת”א) 1103-09-18 פם (ראם) השקעות ובניין בע”מ נ’ הועדה המקומית לתכנון ובניה בני ברק
ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבניה דחתה את הערר שהוגש על-ידי יזמת תכנית ובעלי זכויות בדירות בבית משותף, בנוגע להחלטת הוועדה המקומית לתכנון ולבניה בני ברק, שדחתה תכנית הריסה ובניה מחדש מכוח תמ”א 38. הוועדה המקומית דחתה את התכנית לאחר הפקדתה, לאור התנגדות שהוגשה על-ידי בעלת זכויות בדירה אחת בבית המשותף, אשר התנגדה לקידום התכנית. הוועדה המקומית קבעה כי בהתאם לתקנות התכנון והבנייה (בעל דירה הרשאי להגיש תכנית בבית משותף), תשע”ו-2016, לא ניתן להגיש תכנית ללא הסכמה של כל בעלי הזכויות בבית המשותף, וזאת מכיוון שהתכנית לא לוותה בהסכמת של בעלי הזכויות בכל הדירות.
טענותיהן של יזמת התכנית ובעלי הזכויות בדירות התמקדו בטענה כי לדרישה להסכמה מצד 100% מבעלי הדירות בבית המשותף אין כל אחיזה בהוראות תקנה 2 לתקנות בעל דירה, וכי הוראות התקנות הינן ברורות ומפורשות, והתכנית הוגשה בהתאם לקבוע בתקנות. כמו כן, במקרה של הריסה ובניה מחדש, כאשר אין כל הצמדה של רכוש משותף לדירה כלשהי, הרי שלא מתקיים הסייג לפיו נדרשת הסכמתו של בעל דירה, שלדירתו מוצמד שטח משותף. מנגד, לטענת המתנגדת, כאשר יש שינוי בשטח הצמוד לדירה בהתאם לתקנה 2(2) לתקנות בעל דירה, נדרשת הסכמת בעל הדירה, קל וחומר שנדרשת הסכמת בעל דירה כאשר מוצע בתכנית להרוס את הדירה עצמה.
ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבניה דחתה את הערר וקבעה כי בבית משותף לעומת שותפות רגילה במקרקעין, מכיר חוק המקרקעין בבעלות נפרדת בדירות ובשטח המוצמד לדירות. בהתאם לכך, שינוי בדירה טעון את הסכמתו של בעל הדירה בלבד וזאת להבדיל מההסכמות הנדרשות בבית המשותף לצורך שינויים ברכוש המשותף. חברי הוועדה קבעו כי אין לבעלי הזכויות האחרים שבבית המשותף האפשרות לקדם תכנית שעניינה שינויים ביחס לדירה, אלא בהסכמת אותו בעל דירה, והחריג הוא במקרה שבו מקודמת תכנית פינוי בינוי, כהגדרתה בתקנות המוזכרות לעיל. לאור זאת, הגיעו לכלל מסקנה כי תכנית מושא המציעה הריסת דירות, חייבת את הסכמת כל בעלי הזכויות של כל דירה המיועדת להריסה.
אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי.
האמור לעיל אינו אלא תיאור כללי בלבד ואינו מחייב של הנושא.