עריכה: עו”ד רועי בראונר, מר ניצן לוי
בר”מ 1621/18 אטבליסמנט סמונד נ’ הוועדה המקומית לתכנון ובניה שרונים
פסק הדין שניתן הפך ב”גלגול רביעי” את הפסיקות של 3 הערכאות הקודמות (שמאי מכריע, ועדת ערר ובית המשפט המחוזי) וקבע לראשונה בערכאת ביהמ”ש העליון, כי יש לפעול בהתאם לתקן 11א לתקינה השמאית בכל הנוגע לסוגיית הכללת או אי-הכללת רכיב המע”מ בשווי מקרקעין בשומת היטל השבחה. העליון שינה את הפסיקה הקודמת בעניין “הקופה לתגמולים” ואימץ החלטות של ועדות הערר מהשנים האחרונות (בעיקר במחוז ירושלים), כפי שיפורט להלן.
בפסיקה הוותיקה של ביהמ”ש המחוזי ת”א בתיק הקופה לתגמולים [ע”א 2409/99 הקופה לתגמולים ופנסיה של עובדי הסוכנות לא”י בע”מ נ’ הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת – השרון (פורסם בנבו, 20.3.02)], נקבע כי ככלל, בעת עריכת שומת השבחה לצורך היטל השבחה יש לכלול בתחשיב שווי המקרקעין את רכיב המע”מ.
ברבות השנים אושר תקן 11א של מועצת שמאי המקרקעין העוסק בסוגיית המע”מ בשומות מקרקעין. תקן זה לכאורה איננו בגדר חיקוק מחייב , אך יש לו משקל רב כתקן מנחה בעריכת שומות. התקן מבחין בין 3 סוגי שווקים לצורך סוגיית מרכיב המע”מ בשווים המפורטים בשומת היטל השבחה:
בשוק של פרטיים – כאשר הנכס הנישום מצוי בשוק כזה, אזי אין לנכות את רכיב המע”מ.
בשוק של עוסקים – יש לנכות את רכיב המע”מ מהשווי, משום שהעוסקים מקזזים את רכיב המע”מ, כך שהם “אדישים” לרכיב זה והוא למעשה לא נכלל בשווי האמיתי של הנכס.
בשוק מעורב של פרטיים ועוסקים – יש לנכות את רכיב המע”מ.
לאור הסתירה בין פסק דין “הקופה לתגמולים” לתקן 11א האמור, ועדות הערר לפיצויים והיטל השבחה ובפרט ועדת הערר במחוז ירושלים, נדרשו לסוגיה לאורך השנים האחרונות. בהחלטות של ועדת הערר במחוז ירושלים , נקבע כי אמנם פסק הדין של “הקופה לתגמולים” שריר וקיים ומחייב את ועדת הערר, אך בכל זאת יש “לרכך ריכוך קל” את פסק הדין, כלשונה, ולהחריג את המקרים של שוק של עוסקים בלבד – כשרק במקרה כזה ינוכה המע”מ. חלק מוועדות הערר במחוזות נוספים אימצו את הקביעות הללו ונתנו החלטות דומות.
כעת הגיעה הסוגיה לפתחו של ביהמ”ש העליון בעניין סמונד, שם דובר בשוק מעורב. בתיק הוגשה עמדת היועץ המשפטי לממשלה, ובית המשפט העליון פסק כי אכן גם ביחס לשוק מעורב יש לפעול בהתאם לתקן 11א’ ולא לכלול את רכיב המע”מ, וכך יש לעשות במקרה דנן שבו מדובר בשוק מעורב של רוכשים יזמים, רוכשים פרטיים וקבוצות רכישה, וזאת לאור גודל המקרקעין ושווים ורמת המורכבות לצורך מימוש הפרויקט, המצביעים על כך שהרוכש הסביר בשוק יהא עוסק ולא אדם פרטי.
אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי.
האמור לעיל אינו אלא תיאור כללי בלבד ואינו מחייב של הנושא.