עריכה: עו”ד רועי בראונר, עו”ד אברהם יורקביץ 10.11.2019
בית המשפט המחוזי בירושלים דן והכריע בארבעה ערעורים על החלטות ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה, שעסקו כולם בשאלה העקרונית האם ניתן לחייב בתשלום היטל השבחה וריבית פיגורים החל ממועד אישור התכנית המשביחה, בגין “תחילת שימוש בפועל” במקרקעין באמצעות בניה הטעונה הוצאת היתר בניה, אך שלא הוצא לה היתר כזה – קרי בניה בלתי חוקית?
בהתאם לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, קיימת הפרדה בין “אירוע המס”, אשר כאשר מדובר בתכנית, מועד זה הוא מועד אישורה של תכנית זו (וליתר דיוק – מועד תחילתה של התכנית הוא 15 יום מיום הפרסום למתן תוקף על דבר אישורה של התכנית); לבין מועד תשלום המס, אשר הינו מועד “מימוש הזכויות”.
שני המצבים הטיפוסיים שהוגדרו בחוק כמועד מימוש הזכויות הם ביצוע מכר של המקרקעין או הוצאת היתר בניה.
פסק הדין עסק בחלופה שלישית המופיעה בחוק למימוש זכויות, והיא “תחילת שימוש בפועל” במקרקעין – “התחלת השימוש בהם בפועל כפי שהותר לראשונה עקב אישור התכנית שבעקבותיו חל היטל השבחה”.
בכל התיקים מושא הערעורים הללו, חייבה הוועדה המקומית ירושלים את בעלי הזכויות במקרקעין בהיטל השבחה בהסתמך על החלופה של “תחילת שימוש בפועל”. החיוב נדרש בגין בניה טעונת היתר בניה שבוצעה במקרקעין ללא הוצאת היתר בניה כדין. מועד התשלום – מימוש הזכויות, נקבע ע”י הוועדה המקומית למועד אישור התכנית המשביחה, שאושרה תוך כדי השימוש הבלתי חוקי ומכוחה ניתן היה להוציא את היתר הבניה, אך זה לא הוצא בפועל.
בעוד ועדת הערר דחתה את עמדת הוועדה המקומית וקבעה כי רק שימוש ללא היתר בבניה שבוצעה לראשונה לאחר אישור תכנית שיש בה כדי להתיר את השימוש, יוכל להיחשב כתחילת שימוש בפועל דהיינו כמימוש זכויות – בניגוד למקרים שלפנינו שבהם הבניה בוצעה לפני אישור התכנית, כלומר מקרים של המשך שימוש בלתי חוקי ולא כזה שנוצר לראשונה לאחר אישור התכנית – בית המשפט המחוזי דחה את עמדת הוועדה המקומית בהנמקה שונה מזו של ועדת הערר.
בניגוד לוועדת הערר, בית המשפט פסק כי מימוש זכויות בדרך של תחילת שימוש בפועל כפי שהוגדר בחוק, חל רק על מקרה שבו מדובר בשימוש שהותר בתכנית אך אינו טעון כלל הוצאת היתר בניה. בית המשפט הוסיף וקבע כי במקרים שבהם השימוש כן טעון הוצאת היתר בניה כמו בענייננו, לא ניתן להחיל את חלופת “תחילת שימוש בפועל” ומימוש הזכויות יחול רק עם הוצאת היתר הבניה. בכך, דחה בית המשפט את ערעור הוועדה המקומית, תוך אימוץ תוצאות החלטות ועדת הערר עליהן הוגשו הערעורים, אך תוך מתן פרשנות שונה ומצרה יותר מזו שנתנה ועדת הערר לתחולת מימוש זכויות בדרך של תחילת שימוש בפועל.
יש לציין כי פסיקת בית המשפט ניתנה בניגוד לעמדה שהגיש היועץ המשפט לממשלה, אשר צורף לתיק לצורך מתן עמדה בסוגיה העקרונית זו.
הוועדה המקומית ירושלים הגישה בקשת רשות ערעור על פסק דין זה לבית המשפט העליון, כך שייתכן ועדיין אין מדובר בסוף פסוק באשר לסוגיה זו.
* אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי.
* האמור לעיל אינו אלא תיאור כללי בלבד ואינו מחייב של הנושא.