עריכה: עו”ד רועי בראונר ועו”ד אברהם יורקביץ
במסגרת פסק הדין של בית המשפט העליון בערעור מינהלי של הוועדה המקומית לתכנון ובניה מעלות תרשיחא על פסק דינו של בית המשפט המחוזי צפון בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים, נדונה שאלת היקף תחולתו של הסדר “חלף היטל השבחה” – האם הוא חל על כל המקרקעין בתחום “חוזה משבצת” – גם אלו שאין ייעודם חקלאי.
אקדמת מילין בעניין “חלף היטל השבחה”: היטל השבחה נגבה על-ידי הוועדה המקומית מכח סעיף 196א. והתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ”ה-1965. בתוספת השלישית נקבע גם הסדר חליפי ומיוחד לגבי מקרקעין שלגביהם לא נגבה היטל השבחה אלא מה שמכונה “חלף היטל השבחה” וזאת במסגרת סעיף 21 לתוספת השלישית שכותרתו: “הסכם מיוחד לגבי מקרקעי ישראל”.
סעיף 21 האמור קובע כי מקרקעי ישראל שלא הוחכרו לדורות או הוחכרו בחכירה לדורות לשימוש חקלאי ושונה ייעודם לייעוד אחר, והחוכר לדורות שלו הוחכרה הקרקע לשימוש חקלאי בלבד אינו זכאי לנצל את הקרקע על פי ייעודה החדש, אלא אם כן יתוקן חוזה החכירה המקורי או ייחתם חוזה חכירה חדש, אזי לא ישולם היטל השבחה אלא יחול תשלום חלף היטל השבחה מכח הסכם שנחתם עוד טרם חקיקת התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, בין מינהל מקרקעי ישראל (כשמו אז), משרד הפנים ומרכז השלטון המקומי.
לפי הסדר חלף היטל ההשבחה, החלף משולם על-ידי רשות מקרקעי ישראל לרשות המקומית הרלוונטית, כאשר תשלום זה הינו למעשה אחוז מסוים מתקבולים שונים שרמ”י מקבלת מהמחזיקים בקרקע. שיעורו של חלף היטל ההשבחה היה בעבר 10% מתקבולים אלה וכיום הוא עומד על 12%. בהקשר זה יש לציין כי למעשה שיעורו של תשלום “חלף היטל השבחה” נמוך מזה של היטל ההשבחה.
כפי שנקבע ובואר על ידי בית המשפט עליון בהלכת “אס, ג’י, אס” (עע”מ 1953/13) – תשלום חלף היטל השבחה יעשה בכפוף לתחולת שלושה תנאים מצטברים:
המקרקעין הוחכרו לדורות לשימוש חקלאי בלבד.
הייעוד החקלאי שונה לייעוד שונה.
השימוש לפי הייעוד החדש מותנה בכריתת הסכם חכירה חדש/תיקון הסכם החכירה הקיים.
בעניין שהגיע כעת לפתחו של בית המשפט העליון, עלתה השאלה המשפטית-פרשנית העוסקת למעשה בתנאי הראשון – כי המקרקעין נמצאים בייעוד חקלאי בלבד – האם חל חלף היטל השבחה מקום בו מדובר בקרקע שייעודה לא היה חקלאי לפי התכנית החלה – שטח ציבורי פתוח לפי העניין שלפנינו, אך הוחכרה במסגרת הסכם משבצת שמטרתו העיקרית היתה לחקלאות?
בית המשפט דן בשאלה זו וקבע:
לשון הסעיף נוקט במונח “שימוש” במקביל למונח “ייעוד”, בית המשפט קבע כי המינוח “ייעוד” מיוחס לשינוי הייעוד התכנוני, בעוד שהלשון “שימוש” נוגעת למטרה רחבה יותר – שאינה מוגבלת למצב התכנוני התקף; על כן, לאור השימוש בשני מונחים אלו – קבע בית המשפט שהמחוקק לא משחית מילותיו לריק, ומשכך יש ליתן לפרשנות מרחיבה לתנאי זה.
פרשנות רחבה זו, לפי פסיקת בית המשפט, משמעותה כי צדק בית המשפט המחוזי בקביעתו שחוזה החכירה (חוזה המשבצת) נועד כולו לתכלית חקלאית – וכל השימושים הנלווים הנעשים בו, לרבות מבני משק, מגורים ושטחי ציבור נכנסים בגדר “שימוש חקלאי”.
קביעה זו הלכה למעשה מרחיבה את תחולת סעיף 21 מעבר לרף המחמיר שנקבע בהלכת אס, ג’י, אס – ויש לבחון את יישומה בהליכים עתידיים שידרשו לבחינת התנאים הנדרשים לתחולתו של סעיף זה.
[בר”מ 8432/18 הוועדה המקומית לתכנון ובניה מעלות תרשיחא נ’ מעונה מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע”מ (פורסם בנבו, 04.12.2019)]
הכותב לא ייצג בתיק
אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי.
האמור לעיל אינו אלא תיאור כללי בלבד ואינו מחייב של הנושא.