תוכנית תמ"א 38, שנועדה בתחילתה לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, עברה בשנת 2024 שינויים רגולטוריים שמעצבים מחדש את פניה של ההתחדשות העירונית בישראל. עם סיום תוקף התמ"א באוקטובר 2023, ולאור הצורך בהיערכות מקומית להתמודדות עם האתגרים שהצטברו בשוק הדיור, המועצה הארצית לתכנון ובנייה אישרה להאריך את משך התוכנית בפברואר 2024 ב-21 ערים מרכזיות, בהן תל אביב, רמת גן, ירושלים, חיפה, ובת ים, עד לשנת 2026.
הארכת התוכנית מגיעה לאחר דיונים ממושכים שנגעו בעיקר לבעיות הקיימות בתמ"א, כמו העובדה שמרבית הפרויקטים בוצעו באזורים עם ביקוש גבוה, בעוד אזורים אחרים, עם פחות פוטנציאל כלכלי, לא נהנו מחיזוק המבנים הנדרש. בנוסף, נטען כי התמ"א גרמה לעומס על התשתיות העירוניות, ללא מענה מספק לצרכים המרחביים של הרשויות המקומיות.
"הארכת התוכנית מאפשרת לרשויות המקומיות יותר גמישות בתכנון פרויקטים עירוניים, תוך התחשבות בצורכי התשתיות והפיתוח המקומיים, על מנת להבטיח התאמה טובה יותר לצרכי הערים והתושבים."
המהלך להארכת תמ"א 38 עד 2026 בערים מסוימות כמו רמלה, לוד ונהריה נועד להעניק לרשויות מקומיות נוספות זמן לפתח תוכניות מחליפות המותאמות לצורכיהן הייחודיים. ברקע הדברים, ממשיכה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לתמוך ולממן תהליכים אלו, זאת על מנת להבטיח שהמעבר לתוכניות החדשות יתקיים בצורה חלקה ומסודרת, מבלי לפגוע בצמיחה הכלכלית ובהיצע הדיור.
שנת 2024 למעשה מסמנת את השלב הבא בתמ"א 38, עם דגש על פיתוח עירוני בר-קיימא. השינויים הללו נועדו לאפשר לרשויות המקומיות לקבוע תנאים קפדניים יותר בנוגע לפיתוח התשתיות והבנייה, תוך התאמת הפיתוח לצורכי התושבים ושיפור איכות החיים שלהם.