התחדשות עירונית במתחמי פינוי־בינוי ותמ"א מציבה את בעלי הדירות הקשישים במרכזם של תהליכים מורכבים, שבהם נדרש איזון עדין בין הצורך הציבורי בחיזוק והתחדשות הבניין לבין החובה לשמירה על זכויות הקניין, היציבות והקיום בכבוד של מי שמתגוררים בבניין מזה עשרות שנים.
חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי בניה), תשס"ו-2006, וחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008, בשילוב תיקוניהם, יצרו שכבת הגנה ייחודית לקשישים, אשר באה לידי ביטוי בחובת היזם להציע "חלופת קשיש" ייעודית ובמנגנון החלטה מוסדר וברור.
מיהו קשיש?
החוק מגדיר קשיש כבעל דירה שמלאו לו 70 שנים או 75 שנים במועד חתימת ראשון הבעלים על ההסכם, ואשר התגורר בדירה במשך שנתיים לפחות טרם ההתקשרות בהסכם.
הגדרה זו אינה טכנית בלבד; היא משמשת תנאי סף להפעלת מנגנון התמורה המיוחדת לקשיש ומקימה ליזם חובות מוגברות של גילוי, שקיפות והתאמה אישית. חובת היזם להציע חלופות לקשיש מעוגנת בהוראות החקיקה ובהסכמים וכוללת את החלופות הבאות:
מהן החלופות?
הראשונה- מתחלקת לשלוש אופציות;
- חלופת דיור מוגן- במסגרתה היזם מממן את מעבר הקשיש למוסד דיור מוגן, כאשר היקף המימון נגזר משווי מהוון של דירת התמורה, תוך קביעת מנגנוני איזון במקרה שדמי הכניסה או האחזקה עולים על שווי זה.
- דירה חלופית מחוץ לפרויקט- על היזם להעמיד לרשות קשיש דירה חלופית מחוץ לפרויקט, וזאת בין אם באמצעות הקצאת דירה בפרויקט אחר של היזם ובין אם באמצעות רכישת דירה חלופית עבור הקשיש. שווי הדירה החלופית יהיה דומה לשווי מהוון של דירת התמורה לה היה זכאי הקשיש במסגרת הפרויקט.
- תמורה כספית- לקשיש עומדת אפשרות למכור ליזם את זכויותיו בדירה, ולקבל בעדה סכום כספי לפי ערכה המהוון של דירת התמורה. את סכום התמורה יוכל הקשיש לנצל לרכישת דירה חלופית או לכל פתרון מגורים אחר לפי בחירתו, בכפוף ללוחות הזמנים שנקבעו בהסכם ולהוראות הדין הרלוונטיות.
השנייה, שתי דירות קטנות- הקשיש רשאי לבחור בחלופה של קבלת שתי דירות ששטחן קטן משטח דירת התמורה שלה היה זכאי במסגרת הפרויקט, ובלבד ששווין המצטבר יהיה דומה לשווי דירת התמורה.
השלישית, דירת תמורה קטנה- היזם יעמיד לרשות הקשיש דירת תמורה בשטח קטן מזה של דירת התמורה המקורית לה היה זכאי, בצירוף תשלומי איזון, כך שהשווי הכולל יהא דומה לשווי דירת התמורה.
בעוד שלקשיש בן 70 ומעלה היזם חייב להציע לפחות אחת משלוש החלופות שלעיל, לפי בחירת היזם, לקשיש בן 75 ומעלה, היזם חייב להציע את החלופה הראשונה, ורשאי להציע בנוסף גם אחת משתי החלופות האחרות או את שתיהן.
החלטת הקשיש, תינתן במועד שנקבע מראש, תוך מתן זמן מספק להתייעצות עם גורמי מקצוע מטעמו וקבלת כל המידע הנדרש מהיזם. על הקשיש למסור את הודעתו בתוך פרק הזמן שנקבע; אי מסירת הודעה במועד עשויה להיחשב כהסכמה לקבלת דירת התמורה וכוויתור על החלופות שהוצעו. יחד עם זאת, ראוי לבחון כל מקרה לגופו בזהירות, ולוודא כי לא נוצרה "הסכמה שבשתיקה" עקב חוסר מודעות, קושי להבנת החלופות או נסיבות אישיות אחרות.
לסיכום, יישום קפדני של מנגנוני חלופת קשיש מהווה כלי מרכזי ליצירת פרויקט התחדשות עירונית המגלם לא רק שדרוג תכנוני, אלא גם מחויבות חברתית לקשישים המתגוררים בו.
נכתב ע"י עו"ד נועה תנעמי, חטיבת התחדשות עירונית