היבט מרכזי בתכנון זכויות קשישים בפרויקטים של פינוי־בינוי ותמ"א הוא ההשלכה המיסויית של הבחירות שעושים הקשישים בין החלופות שהיזם מציע להם.
לצד ההסדרים החוזיים והקנייניים, תיקוני חקיקה משמעותיים בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 ובפסיקת רשויות המס, יצרו מארג של הטבות מס ייעודיות, המותאם למצבי חיים שבהם קשיש מוסר את דירתו הישנה במסגרת מיזם התחדשות עירונית.
בתחום מס השבח, חוק מיסוי מקרקעין קובע פטורים והקלות מיוחדות בעסקאות מעין אלו, לרבות כאשר התמורה לבעלי הדירות ניתנת בדירת תמורה, בשילוב מזומן או בשתי דירות חלופיות.
עבור קשישים נוצרה שכבה נוספת של הקלה: הם עשויים ליהנות מאפשרות לקבל שתי דירות חלופיות במקום אחת – למשל, חלוקה לדירה קטנה לעצמם ודירה נוספת ליורשיהם – כאשר הפטור ממס שבח וממס רכישה חל על שתי הדירות עד תקרות שווי מוגדרות, ובלבד שהם עומדים בתנאי הגיל ותקופת המגורים שנקבעו.
בכך נותן הדין ביטוי לצורך לייצר פתרון משפחתי וגמיש, שאינו כובל את הקשיש לדירת תמורה אחת בלבד. בנוסף, קיימים מסלולים שבהם קשיש יכול לבחור בחלופה של תמורה כספית או זכויות בדיור מוגן מבלי לאבד את הפטור ממס שבח.
כך, למשל, נקבע כי כאשר קשיש מוכר את זכויותיו (בדירת המקור או בדירת התמורה) ומשתמש בחלק הארי (לרוב 75% ומעלה) מן התמורה לרכישת דירה חלופית או לרכישת זכות מגורים בבית אבות, הוא עשוי לזכות בפטור ממס שבח בכפוף לעמידה במועדים ובתנאים הסטטוטוריים.
המשמעות המעשית היא שהחלטת הקשיש בין חלופת דיור מוגן, דירה חלופית או סכום כספי איננה רק הכרעה קניינית או חברתית, אלא גם הכרעה מיסויית בעלת השלכות על העיזבון ועל היורשים.
כך, למשל, בחירה בשתי דירות חלופיות עשויה להתאים לקשיש המבקש כבר בזמן חייו להסדיר חלוקת נכסים בין ילדיו, בעוד שבחירה בחלופת דיור מוגן תתאים למי שמעדיף יציבות טיפולית ושירותים רפואיים צמודים, בתנאי שההסדר המיסויי מתוכנן מראש.
לסיכום, השילוב בין ההסדרים המהותיים בחוק פינוי ובינוי וחוק המקרקעין לבין ההטבות המיסויות הייעודיות לקשישים מאפשר לעצב בעבורם פתרון הוליסטי: כזה המגן על זכותם לקורת גג מתאימה, מכיר בצורכיהם הבריאותיים והמשפחתיים, ומצמצם את חבות המס הכרוכה במעבר.
נכתב ע"י עו"ד נועה תנעמי, חטיבת התחדשות עירונית